55

Содержание

Введение …………………………………………………………………………..4

1. Учет экологических факторов при экономической оценке земли…………..7

1. Анализ факторов для оценки земли, ценовое зонирование

и дифференциация ставок земельного налога…………….……………...7

2. Экологические проблемы в городах, причины их возникновения...13

3. Роль экологического фактора в регулировании земельных

отношений и экономической оценки земель города …………………...18

2. Характеристика природно-экономических условий и экологической

обстановки города Перми……………………………………………………….24

2.1 Общие сведения о городе Перми…………………………………….24

2.2 Характеристика земель города Перми………………………………27

2.3 Характеристика и экономическое состояние природных

условий……………………………………………………………………30

2.4 Экологическая ситуация в городе и учет экологического

фактора при ценовом зонировании территории города………………..37

2. Экологическое зонирование города Перми и совершенствование

оценки городской территории…………………………………………………..46

3.1 Экологическое зонирование города Перми…………………………46

2. Расчет ставок земельного налога с учетом влияния

экологического фактора………………………………………….………81

1. Расчет ставок земельного налога жилых территорий

с учетом влияния экологического фактора………………...…….81

2. Расчет ставок земельного налога земель

промышленности…………………………………………………..86

3. Экономическое обоснование совершенствования

ставок земельного налогообложения……………………………..84

2. Влияние экологии на рынок недвижимости………….…………..95

2. Безопасность жизнедеятельности……………………………….…………..97

4.1 Правовые и организационные вопросы охраны труда……………..97

4.1.1 Основы законодательства по охране труда………………...97

4.1.2 Управление охраной труда………………………………….99

4.2 Основы техники безопасности…………………….………………..100

4.3 Правила по технике безопасности при выполнении изыскатель-

ских работ вблизи железных и автомобильных дорог…….…………………102

Заключение………..…….……………………………………………………...105 Список нормативных документов и литературы…...………………………..106

Введение

Земля всегда занимала главенствующее место в общественных отношениях. Уникальность земли, дающей начало всему живому, в нашей стране ассоциировалась с понятием матери. Именно по этой причине нашему обществу так трудно примириться с широким вовлечением земли в рыночный оборот.

Земля стала непосредственным участником товарно-денежных отношений. Возникла триада труд-земля-капитал, ставшая основой развития нашей цивилизации. В этой связке земля занимает особое положение, так как она является не только предметом и орудием труда и источником капитала, но и представляет собой основу существования всего живого. Поэтому регулирующие функции экономической оценки земли оказывают прямое воздействие на все стороны экономической и социальной жизни общества, взаимоотношения внутри общества, отношения человека и общества.

Наиболее явственно регулирующие функции экономической оценки земли проявляют себя в условиях рыночной экономики.

С введением в России платности землепользования возникла необходимость определения способов ее количественного выражения. Законом РФ «О плате за землю» установлена плата за землю в виде земельного налога и арендной платы. Земельный налог устанавливается централизованно с возможностью дифференциации в городах органами местного самоуправления.

На дифференциацию ставок земельного налога влияют множество факторов, в том числе и экологический. В нашем городе при установлении ставок земельного налога этот фактор был практически не учтен. В рыночных условиях, когда земля стала являться объектом товарно-денежных отношений, необходимо справедливое налогообложение, которое объективно бы отражало ценность земли.

Вопросы оценки экологического состояния территорий, комфортности проживания в них с последующим учетом этих результатов в планах и программах занимают все большее место в общем комплексе градостроительных исследований, включающих детальное изучение различных видов и интенсивностей загрязнения, локализации источников их влияния. Это, в свою очередь требует анализа мероприятий по улучшению экологической ситуации.

Город Пермь – крупный промышленный город, поэтому проблемам экологии необходимо уделять должное внимание. Кроме того, город занимает огромную по площади территорию, в разных частях города экологическая обстановка неодинакова. Чем дальше расположены земли от промышленных объектов, тем меньше они подвержены негативному влиянию.

Экологический фактор в настоящее время стал реально влиять на рынок недвижимости в городе. Люди стремятся иметь жилье, коттеджи, дачи в наиболее благоприятных районах с экологической точки зрения. С течением времени критическая масса людей, осознающих экологические проблемы, постепенно растет.

В настоящее время основными источниками загрязнения окружающей среды являются промышленные предприятия. В хозяйственном механизме должен существовать классификатор реальных базовых нормативов деятельности промышленности, создана правовая основа ускоренного и устойчивого развития прогрессивной технологии производств, осуществление комбинированного использования природных ресурсов, сырья, материалов, исключающих или существенно снижающих вредное воздействие на природную среду. В программах должны предусматриваться меры по совершенствованию технологических процессов, улучшению характеристик оборудования, транспортных средств, качества сырья, топлива, материалов, повышения эффективности промышленной подготовки сырья к использованию и санитарной очистки отходов производства.

Для этого необходим поиск рациональных, быстрых и экономически выгодных путей решения для экономического стимулирования рационального использования территории, снижения валового выброса вредных веществ в атмосферу предприятиями города.

Одним из путей решения этой проблемы является совершенствование земельного налогообложения земель промышленности с учетом экологического фактора.

Объектом дипломного проектирования являются налогооблагаемые земли города Перми.

Целью дипломного проектирования является совершенствование современного земельного налогообложения с учетом экологического фактора. Ставки земельного налога должны справедливо отображать ценность земли в той или иной части города.

Материалы, используемые при дипломном проектировании:

• схематическая карта города Перми 1:50000;

• карта города Перми 1:25000;

• ставки земельного налога на территории города Перми;

• справочно-информационные материалы о состоянии окружающей среды и здоровья населения Перми.

1. Учет экологических факторов при экономической оценке земли

1. Выбор факторов для оценки земли, ценовое зонирование и дифференциация ставок земельного налога

Переход к рыночным отношениям в области землепользования влечет за собой многообразные последствия принципиального характера для всех сторон социальной, административно-хозяйственной и проектно-планировочной деятельности на всей территории, но особенно на землях населенных пунктов.

Органы местного самоуправления, используя в рамках действующего законодательства рыночные механизмы регулирования земельных отношений, пополняют местные бюджеты и направляют их на развитие инфраструктуры поселений, инвентаризацию земель, создание и ведение информационных баз данных земельного кадастра.

Важнейшая роль при формировании земельных и социально-экономических отношений в городе принадлежит государственной системе земельного кадастра, информационная база которой позволяет не только вести количественный и качественный учет и регистрацию всех элементов недвижимости, но и на ее основе оценивать стоимость земли и неразрывно связанную с ней иную недвижимость как главного критерия при установлении социально-справедливого уровня платежей за пользование, владение и распоряжение землей. /3/

Законом Российской Федерации «О плате за землю» установлены средние ставки земельного налога за земли городов, курортных и дачных поселков в зависимости от экономического района расположения поселения и численности населения. Этим же законом установлено, что средние ставки дифференцируются по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории органами местного самоуправления.

Дифференциация ставок земельного налога на территории поселения не только выполняет важную роль в области налогообложения на территории поселения, определяя вклад отдельных юридических лиц и граждан при формировании местного бюджета, но и существенно влияет на нормативную цену земли. Данный показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, введен Законом Российской Федерации «О плате за землю» для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 ноября 1994 г. №1204 предусмотрено выполнение ценового зонирования земель и введение повышающих коэффициентов в целях установления нормативной цены земли в зависимости от уровня рыночных цен на землю. /3/ Установление нормативной цены земли дает возможность органам государственной власти и местного самоуправления принимать непосредственное участие в формировании рынка земельной собственности, а также позволяет значительно увеличить доходность местных бюджетов за счет средств, поступающих от платы за землю. /26/

Город – крупный населенный пункт, промышленный, административный, торговый и культурный центр, жители которого заняты, как правило, в промышленности, управлении, науке и культуре, торговле и сфере обслуживания, который образует сложную динамическую социально-экономическую пространственную систему, характеризующуюся взаимосвязанными и непрерывно развивающимися природными, искусственными и социальными элементами. Город имеет определенную площадь, фиксированное местоположение и точные границы. /5/

Оценку территорий поселений следует рассматривать как первый этап в последовательном движении к оценке рыночной стоимости земли населенных пунктов, базирующейся на математических методах анализа реальных цен по фактическим сделкам (купли-продажи, аренды), совершенным собственниками квартир в многоэтажных домах, а также застроенных и незастроенных земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, дачного, гаражного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства.

Градостроительные принципы определения оценочных участков, их границ и коэффициентов к ним заложены в строительных нормах и правилах (СНиП 2.07.01.-89) и устанавливают с учетом плотности инженерных и транспортных магистральных сетей, насыщенности общественными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей.

Разграничивают территорию поселения на оценочные участки на опорном плане поселения масштаба 1:10000 или 1:25000 (в зависимости от крупности населенного пункта)./3/

Функциональное зонирование является важным инструментом морфологического анализа городов. В рамках «новой экономики города» происходит детализация и усложнение функционального зонирования. Стали выделяться, например, торговые центры и экологически грязные виды промышленных производств. Автомобилизация обусловливает переход на новые формы и схемы функционирования торговли, что приводит к интенсивному развитию периферийных, особенно оптовых, торговых центров вблизи которых концентрируются другие виды обслуживания (гаражно-складской комплекс и т. п.) /23/

Селитебные земли, занимающие значительную часть территории города, делят на оценочные участки, границами которых принимают: естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа – реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки и подошвы и т. д.); границы земель, занятых крупными инженерными сооружениями (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы); границы (заборы) предприятий (производственного и непроизводственного назначения); границы сельскохозяйственных и лесных угодий; границы территорий, застроенных однотипными жилыми домами – малоэтажной усадебной жилой застройки, малоэтажной жилой застройки без приусадебных участков, многоэтажной секционной (3…5 этажей), многоэтажной секционной (6…9 этажей), многоэтажной секционной (10…16) этажей и другой жилой застройки.

Кроме жилой застройки на территории поселения выделяют участки для размещения садоводческих товариществ и кооперативов в границах населенного пункта с дифференциацией их территорий на оценочные участки по условиям транспортной доступности и экологического фактора.

Производственные территории выделяют и дифференцируют на оценочные участки по удаленности от основных транспортных магистралей и жилых массивов./3/

Ценность городских земель зависит от множества самых разнообразных факторов. Без факторов, установления их значимости, степени влияния на цену земли, величину земельного налога и арендной платы, невозможно корректно осуществить экономическую оценку земель, входящих в городскую черту./5/

На Западе в 60-70 годы 20-го столетия проводились многочисленные исследования по конкретным наборам факторов, характеризующим стоимость территории различных городов. Разные авторы предлагали свои наборы основных показателей, представляющих ведущие факторы цены. Из анализа их работ можно выделить некоторую общность в списках факторов. Практически во всех работах присутствует фактор доступности рабочих мест города. Однако многие авторы используют многомерное описание доступности. Ведущим показателем подобного набора является фактор расстояния до центра деловой активности города (сити). Используется также более экономически обоснованный показатель времени ожидания проезда. Далее учитывается расстояние до системы общественного транспорта и расстояние до местного торгового либо административного центра, а также показатель, описывающий расстояние до ближайших престижных зон рекреации.

Другие авторы больше внимания уделяют дополнительному показателю доступности промышленных зон. В качестве показателя типа доступности, отрицательно влияющего на цену, иногда включают расстояние до ближайших городских гетто или до ближайших источников неблагоприятных экологических воздействий.

Среди локальных факторов положительно влияющих на цену, важнейшим является показатель плотности населения. Наряду с плотностью нередко учитывают более конкретные экономические показатели, отражающие уровень благосостояния. Например, средний доход семей в данной территориальной зоне или среднюю стоимость застройки на единицу площади, или уровень занятости трудоспособного населения. Иногда учитываются плотность транспортной сети и ширина улицы, на которую выходит участок. В качестве отрицательных факторов экономического состояния территории рассматривают, например, долю домов, находящихся в состоянии перенаселения, «цветного» населения (или долю конкретной национальной группы), долю промышленных рабочих в составе активного населения и т. п. Иногда в явном виде учитывают локальные природные факторы, отражающие тип рельефа, состояния почвы, уровень загрязненности воздуха и т. п. /23/

Ценность городских земель определяется по следующим характеристикам:

- доступность центра города, мест трудовой деятельности и бытового обслуживания населения, объектов культуры, образования, здравоохранения;

- уровень инженерного оборудования и благоустройства территории и застройки;

- уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения, здравоохранения и образования;

- эстетическая, историческая ценность застройки, ландшафтная ценность территории;

- состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;

- инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным воздействиям природы;

• рекреационная ценность территории. /5/

Учет указанных факторов на практике обычно осуществляется путем использования поправочных коэффициентов повышающих или понижающих оценку. Первоначальная величина действия факторов может быть определена математически. В дальнейшем, по мере накопления информации о сделках с земельными участками, величина коэффициентов должна постоянно корректироваться. Полученные результаты направляются в государственную комиссию по оценке земель при администрации области и после утверждения могут быть использованы при совершении сделок с землей (кроме продажи земли приватизированным предприятиям)./26/ В совокупности эти факторы ценообразования определяют ценность участков городской территории, рыночная стоимость которых, как правило, связана с возможностью различных видов землепользования успешно использовать ее свойства при осуществлении экономической и хозяйственной деятельности. Анализ различных литературных источников показал, что в отечественной литературе в настоящее время практически отсутствуют работы по изучению влияния экологических факторов на стоимость участков городских земель, определению степени их влияния при различных видах целевого использования участков.

При этом следует помнить, что город – это многофункциональная, многоцелевая система, обособленная территориально. Основное целевое назначение городских земель – обеспечение жизни и деятельности населения города, удовлетворение его необходимых потребностей (культурных, бытовых, образовательных, эстетических), размещение мест трудовой занятости населения, объектов городской инженерной инфраструктуры и других объектов, обеспечивающих нормальное функционирование и развитие города и городского хозяйства./5/