- •Методическое пособие по выполнению дипломного проекта по специальности 291500, 291504 «Экспертиза и управление недвижимостью» / Перм. Гос. Техн. Ун-т.- Пермь, 2005.
- •Содержание
- •4.2. Оценка недвижимости 63
- •5. Рекомендуемая литература 73
- •6. Предлагаемые программные средства 76
- •1. Общие положения о дипломном проектировании
- •1.1. Цель методического пособия по дипломному проектированию
- •1.2. Выбор темы и выдача задания на дипломный проект
- •1.3. Требования, предъявляемые к студентам в ходе дипломного проектирования
- •1.4. Содержание дипломного проекта и основные требования к разработке его отдельных частей
- •1.5. Рецензирование и защита проекта
- •1.6. Требования, предъявляемые к оформлению дипломного проекта
- •2.1.3. Техническое обследование объекта
- •2.1.4. Изучение инженерно-геологических условий площадки расположения
- •2.1.5. Обследование фундаментов
- •2.1.6. Характеристика конструктивных решений здания
- •2.1.7. Натурное обследование несущих и ограждающих конструкций зданий и сооружений
- •2.1.8. Анализ полученных результатов обследования
- •2.1.9. Определение накопленного износа зданий и сооружений
- •Согласование отдельных видов износа, выраженных в процентах
- •2.2. Обоснование и принятие управленческого решения
- •2.3. Примерное содержание бизнес-плана управления объектом недвижимости.
- •Обзор отрасли - возможна ссылка на анализ рынка в других разделах;
- •Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости;
- •Последовательность проведенных работ
- •Практическая работа по предмету « Оценка бизнеса»
- •Практическая работа по предмету «Оценка стоимости предприятия ( бизнеса)»
- •Структура издержек обращения (рассчитать для оцениваемого предприятия)
- •Ретроспектива балансов оао « рик»
- •Вывод о структуре баланса и структуре издержек обращения : Анализ платежеспособности и финансовой устойчивости.
- •Заключение по анализу финансового состояния оао « РиК»:
- •Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости
- •Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости затратным подходом
- •______________________________ Тысяч рублей. Доходный подход
- •Расчет чистого денежного потока
- •Расчет надбавки за риски на уровне оцениваемого предприятия Таблица д.П. 5
- •Расчет рыночной стоимости методом дисконтирования Таблица д.П. 8
- •Расчет рыночной стоимости методом капитализации
- •Рыночный подход
- •Согласование результатов и расчет итоговой величины стоимости
- •4.2. Оценка недвижимости Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости
- •Основные этапы процедуры оценки
- •Постановка задания на оценку
- •Расчет стоимости по доходному подходу Расчет стоимости по доходному подходу проводится по следующим пунктам:
- •Расчет итоговой величины стоимости объекта недвижимости
- •При определении Дз.П, Дс.П, Дд.П следует учитывать, к какому сектору рынка недвижимости относится объект недвижимости и перспективы развития объекта недвижимости.
- •5. Рекомендуемая литература
- •6. Предлагаемые программные средства
- •Приложение 1. Программный комплекс «Декон»
- •Пример комплексного оценивания объектов недвижимости в программном комплексе «декон».
- •1. Структура дерева
- •2. Определение матриц свертки
- •3. Оценивание с четкими значениями частых критериев
- •4. Оценивание с нечеткими значениями частых критериев
- •5. Транзитивное замыкание
- •Заполнение матриц свертки с помощью программного модуля «Изопрайс»
- •Банк матриц свертки
- •Приложение 2. Поддержка средствами комплексного оценивания принятия решения по содержанию и развитию административного комплекса.
2.1.3. Техническое обследование объекта
При проведении технической экспертизы объекта необходимо изучить и проанализировать всю существующую документацию.
Основными документами, которые следует собрать и изучить при дипломном проектировании на данном этапе, являются:
- справочные материалы о природно-климатических и экологических условиях в районе здания;
- нормативная документация для проектирования и строительства объектов функциональных назначений, к которым относится рассматриваемое здание;
- документы инвентарного дела, включающего акт технического обследования и технический паспорт;
- эксплуатационная документация, содержащая сведения об изменениях физического состояния объекта, объемах и сроках выполнения ремонтных работ, о реконструкции и модернизации.
Одной из важнейших составляющих технической документации на объект является технический паспорт на каждое здание и сооружение, в котором достаточно емко сведены все необходимые характеристики зданий и сооружений.
Из паспорта выбирается и анализируется следующая информация:
- технико-экономическая характеристика;
- архитектурно-планировочные и конструктивные изменения, которые произошли за время эксплуатации;
- год постройки объекта, его кубатура, площади;
- чертежи планов;
- сведения о ремонтах.
Однако при изучении технического паспорта необходимо учесть дату его составления. Если здание является объектом нового строительства и на него составлен технический паспорт, то его изучение достаточно для представления о конструктивных особенностях рассматриваемого здания. Если же паспорт составлен много лет назад и не пополнялся новыми сведениями, в этом случае может быть получена неверная информация о конструктивных элементах здания, т.к. возможно здание за период его эксплуатационной жизни подвергалось несколько раз капитальному ремонту или реконструкции.
В том случае, если технический паспорт старый или отсутствует, необходимо рассмотрение и изучение дополнительной документации, перечисленной выше, особенно это важно для определения тех характеристик здания, которые скрыты от внешнего наблюдения, например, конструктивные элементы фундамента.
2.1.4. Изучение инженерно-геологических условий площадки расположения
Изучение инженерно-геологических условий начинается с предварительного визуального осмотра зданий, сооружений и подземных помещений.
Наличие деформаций стен, воды и сырости в подвале диктуют необходимость выявления их причин как на основе данных инженерно-геологических изысканий грунтов оснований, так и на основе факторов, способствующих изменению характеристик грунтов основания. Для обнаружения утечек воды исследуются водонесущие коммуникации.
2.1.5. Обследование фундаментов
По имеющейся документации устанавливается тип фундамента, его форма в плане, размеры, глубина заложения.
При обследовании фундаментов необходимо произвести визуальный осмотр периметра здания с фиксацией возможных деформаций отмостки, местных просадок и трещин в кладке каменных стен, что должно служить для более детального обследования фундаментов в этих зонах.
2.1.6. Характеристика конструктивных решений здания
В этом разделе необходимо описать тип здания в зависимости от конструкционной схемы: каркасное, панельное, каркасно-панельное, с несущими стенами; в зависимости от конструкционного материала: каменные, железобетонные; металлические и со смешанным каркасом; в зависимости от назначения здания: производственное, жилое, гражданское; по этажности и числу пролетов.