- •Методическое пособие по выполнению дипломного проекта по специальности 291500, 291504 «Экспертиза и управление недвижимостью» / Перм. Гос. Техн. Ун-т.- Пермь, 2005.
- •Содержание
- •4.2. Оценка недвижимости 63
- •5. Рекомендуемая литература 73
- •6. Предлагаемые программные средства 76
- •1. Общие положения о дипломном проектировании
- •1.1. Цель методического пособия по дипломному проектированию
- •1.2. Выбор темы и выдача задания на дипломный проект
- •1.3. Требования, предъявляемые к студентам в ходе дипломного проектирования
- •1.4. Содержание дипломного проекта и основные требования к разработке его отдельных частей
- •1.5. Рецензирование и защита проекта
- •1.6. Требования, предъявляемые к оформлению дипломного проекта
- •2.1.3. Техническое обследование объекта
- •2.1.4. Изучение инженерно-геологических условий площадки расположения
- •2.1.5. Обследование фундаментов
- •2.1.6. Характеристика конструктивных решений здания
- •2.1.7. Натурное обследование несущих и ограждающих конструкций зданий и сооружений
- •2.1.8. Анализ полученных результатов обследования
- •2.1.9. Определение накопленного износа зданий и сооружений
- •Согласование отдельных видов износа, выраженных в процентах
- •2.2. Обоснование и принятие управленческого решения
- •2.3. Примерное содержание бизнес-плана управления объектом недвижимости.
- •Обзор отрасли - возможна ссылка на анализ рынка в других разделах;
- •Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости;
- •Последовательность проведенных работ
- •Практическая работа по предмету « Оценка бизнеса»
- •Практическая работа по предмету «Оценка стоимости предприятия ( бизнеса)»
- •Структура издержек обращения (рассчитать для оцениваемого предприятия)
- •Ретроспектива балансов оао « рик»
- •Вывод о структуре баланса и структуре издержек обращения : Анализ платежеспособности и финансовой устойчивости.
- •Заключение по анализу финансового состояния оао « РиК»:
- •Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости
- •Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости затратным подходом
- •______________________________ Тысяч рублей. Доходный подход
- •Расчет чистого денежного потока
- •Расчет надбавки за риски на уровне оцениваемого предприятия Таблица д.П. 5
- •Расчет рыночной стоимости методом дисконтирования Таблица д.П. 8
- •Расчет рыночной стоимости методом капитализации
- •Рыночный подход
- •Согласование результатов и расчет итоговой величины стоимости
- •4.2. Оценка недвижимости Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости
- •Основные этапы процедуры оценки
- •Постановка задания на оценку
- •Расчет стоимости по доходному подходу Расчет стоимости по доходному подходу проводится по следующим пунктам:
- •Расчет итоговой величины стоимости объекта недвижимости
- •При определении Дз.П, Дс.П, Дд.П следует учитывать, к какому сектору рынка недвижимости относится объект недвижимости и перспективы развития объекта недвижимости.
- •5. Рекомендуемая литература
- •6. Предлагаемые программные средства
- •Приложение 1. Программный комплекс «Декон»
- •Пример комплексного оценивания объектов недвижимости в программном комплексе «декон».
- •1. Структура дерева
- •2. Определение матриц свертки
- •3. Оценивание с четкими значениями частых критериев
- •4. Оценивание с нечеткими значениями частых критериев
- •5. Транзитивное замыкание
- •Заполнение матриц свертки с помощью программного модуля «Изопрайс»
- •Банк матриц свертки
- •Приложение 2. Поддержка средствами комплексного оценивания принятия решения по содержанию и развитию административного комплекса.
Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости затратным подходом
№ п/п |
Литер |
Год постройки |
Наименование объекта |
Рыночная стоимость земельного участка |
Полная восстановит. стоимость На 01.04. 2004 г с учетом НДС (руб.) |
Физич. износ (ФИ)
(%) |
Функц износ (ФуИ)
(%) |
Внешн износ (ВИ)
(%) |
Рыночная стоимость на 01.04 2004 г. с учетом НДС (руб.) |
1 |
А |
1976 |
Пятиэтажное кирпично-панельное здание административно-бытового корпуса |
|
33 866 418 |
25,1 |
0 |
0 |
|
2 |
Б |
1976 |
1-этажное кирпичное здание проходной |
|
190 648 |
21,1 |
0 |
0 |
|
3 |
Д |
1981 |
1-этажное здание закрытого склада № 2а |
|
75 252 926 |
32 |
0 |
0 |
|
4 |
Е |
1965 |
1-этажное кирпичное здание склада № 2 |
|
49 289 189 |
32,1 |
0 |
0 |
|
5 |
Ж |
1980 |
1-этажное кирпичное здание материального склада и склада тары |
|
3 060 316 |
19,1 |
0 |
0 |
|
6 |
З |
1967 |
1-этажное кирпичное здание мотовозного депо |
|
2 580 161 |
30,1 |
8 |
0 |
|
7 |
И |
1978 |
3-этажное кирпичное здание гаража-профилактория |
|
9 155 055 |
22,1 |
16 |
0 |
|
8 |
К |
1977 |
1-эатжное здание закрытого склада № 3а |
|
19 528 545 |
33 |
0 |
0 |
|
9 |
Л |
1964 |
1-этажное кирпичное здание склад № 3 с рампами |
|
12 542 603 |
32,1 |
0 |
0 |
|
|
|
|
Земельный участок |
15 933 920 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Итого: |
|
212 740 902 |
|
|
|
|
Полная восстановительная стоимость рассчитана по сборникам УПВС. Физический износ – по данным паспортов БТИ
( год изготовления – 2002) Функциональный износ - по группе капитальности
Признаков внешнего износа не выявлено. Расчет рыночной стоимости земельного участка произведен сравнительным подходом) Согласование результатов
№ п./п |
Лит |
Наименование объекта |
Рыночная стоимость затратным подходом с НДС |
Рыночная стоимость сравнительным подходом с НДС |
Рыночная стоимость доходным подходом с НДС |
Вес затратного подхода |
Вес сравни-тельного подхода |
Вес доходно-го подхода |
Рыночная стоимость объектов оценки округленно с учетом НДС
|
1 |
А |
Пятиэтажное кирпично-панельное здание административно-бытового корпуса |
|
|
|
|
|
|
|
2 |
Б |
1-этажное кирпичное здание проходной |
|
|
|
|
|
|
|
3 |
Д |
1-этажное здание закрытого склада № 2а |
|
|
|
|
|
|
|
4 |
Е |
1-этажное кирпичное здание склада № 2 |
|
|
|
|
|
|
|
5 |
Ж |
1-этажное кирпичное здание материального склада и склада тары |
|
|
|
|
|
|
|
6 |
З |
1-этажное кирпичное здание мотовозного депо |
|
|
|
|
|
|
|
7 |
И |
3-этажное кирпичное здание гаража-профилактория |
|
|
|
|
|
|
|
8 |
К |
1-эатжное здание закрытого склада № 3а |
|
|
|
|
|
|
|
9 |
Л |
1-этажное кирпичное здание склад № 3 с рампами |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Итого : |
|
|
|
|
|
|
|
Рыночная стоимость объектов недвижимости без НДС составляет: _________________________________
2. Долгосрочные финансовые вложения. По данной статье баланса отражены вложения предприятия в ценные бумаги и участие в капитале других предприятий.
№ п/п |
Наименование организации |
Вид вложения |
Доля в уставном капитале |
Сумма по балансу рублей |
Принятая рыночная стоимость рублей |
1 |
ОАО АКБ « Инвестбанк» |
акции |
2 % |
258 000 |
|
Акции АКБ «Инвестбанк» на открытом рынке не котируются. По опыту оценки акций этого банка их движение происходит только среди держателей акций по номинальной стоимости. При необходимости банк выкупает свои акции по номинальной стоимости. Рыночная стоимость актива _________________
3. Запасы. Состав статьи «Запасы»
тыс. руб.
№ п/п |
Наименование актива |
Балансовая оценка тыс. руб. |
Рыночная оценка тыс. руб. |
1 |
Сырье, материалы |
577,0 |
577,0 |
2 |
Затраты в незавершенном производстве |
157,0 |
157,0 |
3 |
Расходы будущих периодов |
89,0 |
89,0 |
4 |
Готовая продукция, товары для перепродажи |
51 485,0 |
|
|
Итого : |
52 308 |
|
По статье «Сырье, материалы», « Затраты в незавершенном производстве» по информации специалистов « РиК» учтены сырье и материалы для производственной деятельности.
Указанные затраты принимаются по балансовой стоимости.
По статье « Расходы будущих периодов» учтены расходы на подписку периодических изданий и т.п. расходы которые по правилам бухгалтерского учета относятся на затраты по наступлению периода к которому они относятся.
Указанные затраты принимаются по балансовой стоимости.
По предоставленной расшифровке статьи « Готовая продукция, товары для перепродажи» на этом счете учитываются товарные остатки на складе.
Корректировка по строке «Готовая продукция, товары для перепродажи» произведена в соответствии с экспертной оценкой специалистов ОАО «РиК» о возможности их реализации по учетной стоимости.
тыс. руб.
Товарная группа в зависимости от сроков реализации |
Балансовая стоимость |
Коэффициент изменения рыночной стоимости |
Рыночная стоимость |
1 группа – текущие запасы (товар, реализуемый в течение 3-х месяцев) |
36 653 |
1,0 |
|
2 группа – затрудненная реализация (товар, реализуемый в срок от 3-х до 6 месяцев) |
10 146 |
0,9 |
|
3 группа – труднореализуемые (товар, не реализуемый в срок > 6 месяцев) |
4 686 |
0,7 |
|
Итого: |
51 485 |
|
|
Все запасы являются текущими и принимаются по балансовой стоимости.
Величина налога по приобретенным ценностям принята в балансовой оценке.
5. Дебиторская задолженность. Вся дебиторская задолженность согласно информации специалистов ОАО « РиК» является текущей и принимается по балансовой стоимости.
6. Краткосрочные финансовые вложения представлены долговыми обязательствами (векселями). По информации главного бухгалтера ОАО « РиК» по данной строке отражена стоимость ценной бумаги (векселя) Сбербанка РФ который был утерян. По данному факту ведется уголовное расследование, но по мнению главного бухгалтера ОАО « РиК» вероятность возврата средств очень низкая.
Рыночная стоимость актива – ________________
Корректировку статьи «Кредиторская задолженность» производим на величину кредиторской задолженности ____________________________ т. к.__________________________________________
Чистые активы в рыночной оценке __________ - Корректированные пассивы _________ =
Таким образом, стоимость собственного капитала ОАО « РиК » на дату оценки, рассчитанная методом накопления активов ( имущественный подход) в рыночной оценке составляет