5. Информационная база оценки недвижимости, ее состав и структура; использование ретроспективных и перспективных данных в рамках доходного подхода.
Нормативно-правовая база
К нормативно-правовой базе относятся:
справочники оценщика;
индексы цен в строительстве – ежеквартальный межрегиональный информационно-аналитический бюллетень;
региональные справочники стоимости строительства;
укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС);
укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС).
Отчётно-учетные данные
В состав отчётно-учетных данных входят:
учетные формы основных фондов;
технический паспорт объекта недвижимости;
кадастр земельного участка.
Средства массовой информации
Средства массовой информации, освещающие вопросы оценки недвижимости:
журналы: «Недвижимость и цены», «Недвижимость для бизнеса», «Столичная недвижимость», «Ваша собственность», «RWAY», «Недвижимость, строительство, интерьер», «Русская недвижимость»;
газеты: «Квартира, дача, офис», «Из рук в руки», «Зеленый проспект», «Экстра-М», «Риэлтор».
Интернет-база
В состав Интернет-базы входят:
сайты оценочных, риэлторских, консультационных и других фирм, функционирующих на рынке недвижимости;
сайты саморегулируемых организаций оценщиков;
электронные журналы по рынку недвижимости;
форумы по рынку недвижимости.
По времени оценка недвижимости может быть текущей, ретроспективной (на определенную дату в прошлом) и перспективной (к концу планового периода строительства).
Метод капитализации доходов (ретроспективной информации)
Суть метода капитализации доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
Базовая формула:
где
—
стоимость
объекта недвижимости (ден.ед)
—
Чистый
операционный доход или ЧОД (англ. Net
operation income (NOI))
—
Коэффициент
капитализации
Коэффициент капитализации — показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:
где
— коэффициент капитализации
—
ставка
доходности инвестора на вложенный
капитал — ожидаемая инвестором норма
доходности от инвестирования с учётом
риска на рынке.
—
норма
возврата капитала — процентная
ставка которая обеспечивает возврат
первоначальных инвестиций. Ставка
разделяет доход на две части: возмещение
капитальных вложений в недвижимость и
получение дохода от владения объектом.
Метод дисконтирования денежных потоков. (Использование перспективной информации)
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.
Применяется метод ДДП, когда:
предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;
объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).
Метод дисконтированных денежных потоков — наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости
Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:
принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).