• Методика, основанная на расчете кумулятивного коэффициента уменьшения.

• Коэффициентная методика определения стоимости дебиторской задолженности

3. Земельный участок и улучшения как элементы объекта недвижимости. Проблема определения вклада земли в стоимость объекта недвижимости и ее практические решения.

Недвижимость (недвижимое имущество) — это земельные участки и всё, что размещено на них и тесно связано с ними, то есть объекты, перемещение которых невозможно без нанесения им непропорционального ущерба.

состав элементов недвижимости, как материального актива

Земельный участок — это часть земной поверхности с установленными границами, которая характеризуется определённым месторасположением, хозяйственным использованием, правовым режимом и другими существенными признаками, определёнными по отношению к нему правами.

Улучшения земельного участка — какие-либо физические объекты, размещённые в границах земельного участка и физически связанные с ней, а также физические последствия каких-либо мер, которые привели к изменению рельефа, условию освоения земельного участка или потенциальной прибыли его использования. К улучшениям обычно относятся здания, сооружения, многолетние насаждения, незавершённое строительство и другие объекты.

Здания — строительно-архитектурные объекты, основным назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей.

Сооружения — инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. п.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т. п.).

Многолетние насаждения — все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные и озеленительные насаждения всех видов; искусственные насаждения ботанических садов, парков, скверов, улиц, бульваров, дворов, территорий предприятий и т. п.

Незавершённое строительство — объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приёмке объекта в эксплуатацию.

Методом изъятия (извлечения) рыночная стоимость земельного участка есть разница между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Основные этапы оценки земельного участка методом изъятия: 1. Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основании изучения рынка и сравнительных продаж. Возможно использование экспертных оценок в стоимости иных участков схожей конфигурации.

2. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Для расчета восстановительной стоимости могут использоваться стоимость замещения или стоимость воспроизводства. Стоимость замещения — это затраты в текущих рыночных ценах на строительство объекта той же полезности, но с использованием современных оборудования, материалов и планировки.

Стоимость воспроизводства — это затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных материалов, по той же планировке, но в текущих рыночных ценах. Если определение стоимости воспроизводства невозможно или нецелесообразно, то рассчитывается стоимость замещения.

Итак, стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта-аналога. 3. Определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке. Под физическим износом понимается уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения, т.е. потери их элементами своих первоначальных свойств. Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов. Функциональный износ — это несоответствие характеристик зданий или сооружений современным требованиям рынка к планировке, техническому оснащению и дизайну. Он происходит под воздействием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства и проявляется в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п. Внешний износ вызывается неблагоприятными изменениями внешних по отношению к зданию или сооружению факторов. Он приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в результате негативных изменений в области земельного законодательства, налогообложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и т.п. 4. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и сооружений величины накопленного износа для получения их остаточной (фактической) стоимости на дату оценки. 5. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями остаточной (фактической) стоимости зданий и со-оружений. Полученные затратным методом оценки земельных участков по нескольким однотипным объектам недвижимости результаты, необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам или единицам сравнения. При проведении всех расчетов необходимо учесть временные факторы, инфляционные процессы и привести стоимость всех затрат на дату оценки.

Метод переноса или соотнесения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имею­щимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка:

Р_з = С_з / (С_з + С_зд),                                            (3.19)

где   Р_з – доля земли в стоимости объекта;

С_з – стоимость земли;

С_зд – стоимость здания.

Метод остатка В общем случае метод остатка основывается на принципе остаточной продуктивности и ЛНЭИ и позволяет определить стоимость различных составляющих доходной недвижимости – физических, правовых и финансовых интересов. Суть метода заключается в капитализации чистого операционного дохода, относящегося к одной из сопоставляющих, когда стоимость других компонентов (интересов) известна.

При применении метода остатка для земли должны быть известны:

•   стоимость зданий и сооружений;

•   чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями;

• коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.^22П ри этом застроенные земельные участки следует рассматривать и

оценивать как условно свободные при их наиболее эффективном использовании. Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле:

где С_З – стоимость земли

ЧОД – чистый операционный доход от единого объекта недвижимости;

С_у – рыночная стоимость улучшений;

К_у – коэффициент капитализации доходов от улучшений;

К_з – коэффициент капитализации доходов от земли.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из таблицы шести функций сложного процента (графа Взнос на амортизацию денежной единицы) или рассчитать по формуле:²³

где R _возм – коэффициент возврата (возмещения) капитала;

R _зем – коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.

В приложении 5 рассмотрен пример по расчету рыночной стоимости земли методом остатка.

Метод остатка предполагает следующую последовательность действий:²⁴

•   расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

•   расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

•   расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

•   расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

•   расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.