16.Рыночная и кадастровая оценка земель: общее и различия. Использование методов рыночной оценки земель в процессе их кадастровой оценки

Оценка земель производится в зависимости от их целевого назначения. Так, з емли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) оцениваются на основании анализа рыночных данных о сделках купли-продажи, ставки арендной платы, цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки), сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, социально-бытовых объектах, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта и т. п. При оценке сельскохозяйственных земель принимаются во внимание следующие данные: фактическая урожайность основных сельскохозяйственных культур, продуктивность многолетних насаждений, пастбищ и сенокосов, структура посевных площадей, цены реализации видов сельскохозяйственной продукции в данном регионе РФ, а также необходимые затраты на выращивание культур.  Определение стоимости земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах производится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цен предложения по незастроенным участкам, наличия и интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации, газо- и водоснабжения, близости или удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе и т.п.

Оценка (оценочная деятельность) – деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление рыночной или иной стоимости.

Оценка земли необходима для:

• управления земельными ресурсами

• проведения рациональной земельной политики

• налогообложения земель

• планирования доходной части бюджетов (земельный налог, арендная плата)

• стимулирования инвестиционной деятельности

• проведения сделок с земельными участками

Рыночная оценка. Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Методология оценки рыночной стоимости земельных участков основывается на следующих принципах :

• полезности

• спроса и предложения

• замещения

• ожидания

• изменения

• внешнего влияния

• наиболее эффективного использования

Методы используемые при оценке рыночной стоимости ЗУ :

1. Метод сравнения продаж

2. Метод выделения

3. Метод распределения

4. Метод капитализации земельной ренты

5. Метод остатка

6. Метод предполагаемого использования

Государственная кадастровая оценка (ГКО) – совокупность действий, включающих:

• принятие решения о проведении ГКО;

• формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих ГКО;

• отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (КС) и заключение с ним договора на проведение оценки;

• определение КС и составление отчета об определении КС;

• экспертизу отчета об определении КС;

• утверждение результатов определения КС;

• опубликование утвержденных результатов определения КС;

• внесение результатов определения КС в ГКН.

Кадастровая стоимость - установленная в процессе ГКО рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Кадастровая оценка :

• проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения

• основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования

Назначение кадастровой оценки:

• определение налоговой базы для земельного налога

• управление земельными ресурсами

Результатами ГКО являются -

удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС) земель в границах установленных оценочных зон, на основе которых рассчитывается кадастровая стоимость земельных участков в этой зоне. ГКОЗ проводится для установления кадастровой стоимости земельных участков.

Средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району утверждают органы власти. В случаях определения рыночной стоимости ЗУ – кадастровая стоимость устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Рыночная и кадастровая стоимость земельных участков — два разных понятия, отличающихся друг от друга. Разница между этими показателями порой весьма значительна.

В одних случаях кадастровая стоимость ниже рыночной, в других – наоборот.

Например, показатели кадастровой стоимости земель, используемых под размещение и эксплуатацию доходных объектов недвижимости в центральной части города (кафе, рестораны, торговые центры, гостиницы, бизнес-центры и т. д.) ниже показателей рыночной стоимости. В то же время земли, занятые промышленными объектами, зачастую имеют кадастровую стоимость выше рыночной. Естественно, что в последнем случае налог на землю и арендные платежи за земельные участки воспринимаются собственниками и арендаторами как завышенные.

Земельные отношения в России с каждым годом все более упорядочиваются.

В отношении реального сближения кадастровой и рыночной стоимости земли «за» высказываются многие участники рынка. В случае назначения кадастровой стоимости земельных участков на основе их рыночной цены, налоги и цены на недвижимость, конечно, возрастут, зато различного рода нестыковок будет гораздо меньше.

По данной теме можно писать многое, основные определения, термины на которые опираться изложила.

Инф-я использовна ФСО 4;. ФЗ 135, глава 3.; Презентации Васильева темы : 4.1 -5.3

За доп. информацией обращаться к выше перечисленным источникам.

17.Система показателей, характеризующих состояние рынка недвижимости, и ее использование при принятии решения об инвестировании в недвижимость.

Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, обращение и эксплуатацию объектов недвижимости (объектов недвижимости, т.е. в том случае, когда мы имеем дело с обращением прав, с передачей прав на недвижимость).

Наиболее распространенные варианты структурирования рынка:

-разделение на первичный и вторичный рынки,

-разделение на рынки типов и видов недвижимости,

-разделение по содержанию передаваемых прав (рынки сделок),

-разделение по географическому принципу.

Система показателей рынка недвижимости:

• Показатели деловой активности

• Стоимостные показатели

• Показатели индикаторы

Показатели деловой активности

• Объем продаж (стоимостное и натуральное выражение)

• Объем инвестиций и их структура

• Количество строящихся объектов

• Количество объектов, предлагаемых к продаже на вторичном рынке

Стоимостные показатели

• Уровень и динамика цен на первичном и вторичном рынках

• Уровень и динамика строительных издержек

• Уровень и динамика арендной платы

• Уровень и динамика доходности инвестиций в недвижимость

Показатели индикаторы

• Время экспозиции объектов на рынке

• Уровень вакансий

• Навес над рынком

• Недвижимость на подходе

Факторы, влияющие на состояние и динамику рынка:

• Национальный уровень

• Региональный уровень

• Локальный уровень

Основные группы факторов

• Экономические (структура экономики и занятости, уровень доходов бизнеса и населения, структура расходов);

• Социальные (демография, образование, миграция);

• Административные (налоги, регистрация прав, предоставление земельных участков под застройку);

• Окружающей среды (социальная и транспортная инфраструктура, экология)

Проводится анализ рынка недвижимости, где задействована вся система рынка недвижимости. По конкретным показателям, в зависимости от целей инвестирования, от сегмента рынка делается вывод о целесообразности инвестирования в тот или иной объект недвижимости.

Инф-я использована презентации Максимова модуль 3 (за III курс)

18.Специфика методов сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости, условия и диапазон их применения в России.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Одним из этапов этого подхода является сбор и проверка информации по объектам - аналогам и сравнение каждого объекта - аналога с оцениваемым объектом.

Рынок сегментируется по сходным объектам и субъектам, подбираются объекты - аналоги, выделяются их различия с образцом в части основных ценообразующих характеристик сравнения и вносятся поправки

Сравнительный подход базируется принципе замещения.

Чаще всего сравнительный подход применяется для оценки жилой недвижимости.

В рамках сравнительного подхода рассматриваются 2 метода.

1.Метод сравнения продаж и 2. метод валового рентного мультипликатора.