1. Метод сравнения продаж

Используется информация за 3-6 мес. о ценах сделки или продажи. Сравнения и сопоставления оцениваемого объекта с объектами аналогами производятся по двум компонентам.1. по единицам сравнения 2. Элементам сравнения

Применяются следующие ед.сравнения – цена за 1га – для больших массивов с/х назначения, цена за 1 кв.м. – для спектра коммереческой недвижимости, цена за 1 лот, цена за ед. приносящую доход например 1 посадочное место, 1 машиноместо.

Элементами сравнения:

1. Переданные права

2. Условия финансирования

3. Условия продажи

4. Время продажи

5. Местоположение

6. Физ характеристики объекта

В зависимости от отношения к цене ед сравнения поправки делятся на процентные и денежные(относительные и абсолютные)

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или его ед. сравнения на величину процентной поправки. Относительная денеж. поправка изменяет цену лишь одной ед. сравнения. Абсолютная относится к цене продажи аналога в целом.

Способы расчеты внесения поправок

1. Метод связ. с анализом парных продаж

2. Метод прямого анализа характеристик

3. Экспертный метод

Парной продажей назыв. продажа 2-х одинаковых объектов во всем за исключ. 1-й характеристики поэтому разница в продажн. ценах приписывается этому различию.

Суть 2го метода заключается в анализе характеристик оцениваемого объекта и аналогов.

3-й основан на представлениях оценщика-эксперта.

Метод Валового рентного мультипликатора

ВРМ – это отношение продажной цены к потенциаль. или действит. валовому доходу.

3 этапа.

1. Оценивается рыночн. рентный доход от оцениваемого объекта

2. Определяется отношение валового рентного дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок.

3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на ВРМ.

V= Д_р*ВРМ= Д_р*(Ц_а/ПВД_а)

V – вероятная стоимость оцениваемого объекта

Д_{р -} Рентный доход от оцениваемого объекта

ВРМ - Валовый рентный мультипликатор

Ц_{а –} цена продажи аналога

ПВД_а – потенц. валовый доход аналога

Инф-я использована лекции Овчинникова (за 4 курс)

19.Специфика оценки бизнеса низколиквидного предприятия.

Термин "ликвидность" означает способность фирмы погашать свои долги так и тогда, когда наступает срок их выплаты. Ликвидность должна котироваться как важная цель любого предприятия, потому что кредиторы могут заставить неликвидное предприятие прекратить деятельность. Для оценки ликвидности фирмы обычно используются два коэффициента: коэффициент текущей ликвидности и коэффициент срочной ликвидности.

Кроме того, жесткое требование ликвидности требует в краткосрочной перспективе непрерывного пересмотра прогнозируемых на каждый день денежных потоков. Поэтому целесообразно выделить управление ликвидностью предприятия в отдельный круг проблем. К критериям управления ликвидностью предприятия относятся как критерий ликвидности, так и критерий доходности. Первому критерию отвечают мероприятия по поддержанию ликвидности, направленные на преодоление дефицита денежных средств, вообще говоря, требующие определенных затрат; согласно второму критерию, свободные денежные средства могут инвестироваться с целью извлечения дохода (Wiite/Klein, 1983). Если существует угроза неликвидности предприятия, то критерий доходности отходит на второй план и доминирующим становится критерий ликвидности. Угроза существованию предприятия накладывает отпечаток на предстоящие решения, причем сила этой угрозы,

в свою очередь, определяется двумя факторами:

- величиной финансового дефицита и его предполагаемой продолжительностью. а также

- возможностями поддержания ликвидности предприятия, которые заключаются в том, чтобы отменить уже осуществляемые мероприятия, если они ведут к расходованию свободных денежных средств, или принять меры, высвобождающие денежные средства. Если угрозы неликвидности предприятия не существует (особенно когда у предприятия имеются свободные денежные средства), аргументы в пользу пополнения денежных средств уступают место задаче размещения свободных средств под процент. При этом рассматриваются разные варианты вложений, различающиеся прежде всего по:

• степени ликвидности;

• ставке процента;

• уровню риска.

Коэффициент быстрой (срочной) ликвидности — отношение сово­купности денежных средств, краткосрочных финансовых вложений и краткосрочной дебиторской задолженности, платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты, к сумме крат­косрочных финансовых обязательств. Удовлетворяет обычно соотношение 0,7— 0,8. Однако оно может оказаться недостаточным, если большую долю ликвидных средств составляет дебиторская задолженность, часть которой трудно своевременно взыскать. В таких случаях требу­ется большее соотношение. Если в составе оборотных активов зна­чительную долю занимают денежные средства и их эквиваленты (цен­ные бумаги), то это соотношение может быть меньшим.

Коэффициент текущей ликвидности (общий коэффициент покры­тия долгов) — отношение всей суммы оборотных активов, включая запасы, к общей сумме краткосрочных обязательств; он показывает степень покрытия оборотными активами краткосрочных обязательств: Кл=Дср+ Да+Моб/Ккр.

Кл – коэффициент ликвидности,

Дср – денежные средства и краткосрочные финансовые вложения,

Да - краткосрочная дебиторская задолженность,

Моб – материалы оборотных средств,

Ккр - крат­косрочные финансовые обязательства.

Превышение оборотных активов над краткосрочными финансо­выми обязательствами обеспечивает резервный запас для компенса­ции убытков, которые может понести предприятие при размещении и ликвидации всех оборотных активов, кроме наличности. Чем боль­ше этот запас, тем больше уверенность кредиторов в том, что долги будут погашены. Удовлетворяет обычно коэффициент 2,0 – 2,5.

Низкий уровень платежеспособности, т.е. недостаток денежных средств и наличие просроченных платежей, может быть случайным (временным) и хроническим (длительным). Поэтому, анализируя со­стояние платежеспособности предприятия, нужно рассматривать причины финансовых затруднений, частоту их образования и продол­жительность просроченных долгов.

Причинами неплатежеспособности могут быть:

• снижение объемов производства и реализации продукции, повы­шение ее себестоимости, уменьшение суммы прибыли и как ре­зультат — недостаток собственных источников самофинансиро­вания предприятия;

• неправильное использование оборотного капитала: отвлечение средств в дебиторскую задолженность, вложение в сверхплано­вые запасы и на прочие цели, которые временно не имеют источ­ников финансирования;

• несостоятельность клиентов предприятия;

• высокий уровень налогообложения, штрафных санкций за несвое­временную или неполную уплату налогов.

Финансово-экономический анализ, в том числе показатели ликвидности позволяют выявить тенденции развития предприятия в прошлом, оценить его сегодняшнее положение, обосновано прогнозировать его развитие в будущем, определить степень деловых и финансовых рисков.

Определение финансового состояния предприятия на конкретную дату позволяет выявить, насколько правильно предприятие управляло финансовыми ресурсами в течение периода, предшествовавшего этой дате; как оно использовало имущество, какова структура этого имущества; насколько рационально оно сочетало собственные и заемные источники; насколько эффективно использовало собственный капитал; какова отдача производственного потенциала; нормальны ли отношения с дебиторами, кредиторами, бюджетом, акционерами и т.д.

Выводы финансового анализа используются во всех подходах к оценке бизнеса.

Целью оценки бизнеса является, как правило, определение какого либо вида стоимости необходимой заказчику для принятия инвестиционного решения. Если предприятие низколиквидное или неликвидное инвестирование в него не перспективно.

Необходимо отметить, что определение итоговой величины стоимости несостоятельного предприятия отличается от определения итоговой вели­чины стоимости действующего предприятия, поскольку в первом случае необходимо провести тщательный анализ результатов на предмет соответ­ствия целям оценки и действующему законодательству.

Например, при оценке несостоятельного предприятия с помощью зат­ратного подхода часто возникает путаница между терминами «имущество» и «имущественный комплекс». Здесь для устранения разногласий оценщи­кам и пользователям отчетов необходимо уяснить, что в ходе арбитражно­го управления стоимость имущества фактически означает стоимость кон­курсной массы.

Имущественный комплекс отражает совокупность имущества (едини­цы комплекса) предприятия и оценивается, когда планируется продажа предприятия (на стадии внешнего управления или конкурсного производ­ства). В стоимости имущественного комплекса несостоятельного предприятия, оцененного с помощью затратного подхода, не учитывается доход, который может принести данный имущественный комплекс. Полученная стоимость фактически показывает стоимость воспроизводства имуществен­ного комплекса.

Если же на стадии конкурсного производства принято решение о лик­видации предприятия, то в этом случае оценщик должен рассчитать лик­видационную стоимость имущества (активов).

Следует отметить, что доходный подход к оценке активов несостоя­тельных предприятий практически не применяется. Например, при оценке оборудования оценщики обычно определяют стоимость отдельных стан­ков, а не единых технологических линий, способных приносить доход. Зда­ния и сооружения в большинстве случаев могут приносить доход только в составе имущественного комплекса, поэтому сложно вычленить из общей величины дохода, получаемого от функционирования имущественного комплекса, часть дохода, приходящуюся на конкретные активы.

Доходный подход в основном применяется на стадии внешнего управ­ления с цепью определения стоимости имущественного комплекса несос­тоятельного предприятия. Здесь величина стоимости характеризует перс­пективы развития бизнеса, а также учитывает размер капитальных вложе­ний, требуемый для дальнейшего функционирования предприятия. Низкая величина стоимости бизнеса несостоятельного предприятия, рассчитанная с помощью доходного подхода, свидетельствует о необходимости значи­тельных капиталовложений в развитие предприятия, что, естественно, сни­жает стоимость компании для потенциального инвестора.

Таким образом, исходя из изложенного можно сделать следующие выводы:

• при оценке несостоятельных предприятий оценщик, по возможнос­ти, должен использовать все подходы, поскольку результат, полученный по каждому из подходов, несет значительное количество информации для кредиторов и потенциальных инвесторов и может оказать значительное влияние на итоговую величину стоимости предприятия;

особенности оценки несостоятельных предприятий связаны с законо­дательными ограничениями на их продажу. Данные ограничения обуслов­ливают специфику всех подходов и методов оценки.

Инф-я использована лекции Овчинникова (за 4 курс), лекции АФХД, учебник Грязнова Федотова. Достаточно размытая инфа. Конкретнее не удалось найти.