За государство — в кабалу
Такой же волюнтаристской была и общая ставка по кредитам — 51%. Она состояла из процентной ставки в 17% годовых, хотя большая часть кредита по договору выдавалась под 11%, плюс 17% штрафов, плюс столько же — пени. «Мы были вынуждены пойти на эти кабальные условия Альфа-Банка, чтобы расплатиться с государством, — рассказывает Александр Сенаторов. — Часть заемных средств компания направила на погашение налоговых претензий более чем на 1 млрд рублей, предъявленных в 2007 году ИФНС № 45 за 2004—2006 гг. Схемы, по которым работали все риелторские компании, в том числе и наша, тогда не противоречили налоговому законодательству. Однако в середине 2000-х оно было изменено, поэтому вопросы у налоговиков возникли ко многим. По некоторым данным, подавляющее большинство риелторов решали этот вопрос неформальным путем, но мы предпочли выплатить все налоговые неустойки официально, то есть государству, а не кому-либо другому. Из-за этого все внимание общественности было сконцентрировано на нас как на главном якобы «неплательщике», и банки отказывали нам в кредите. Согласился один Альфа-Банк, но поставил жесткие условия: оформить залог, в дополнение к нему схему РЕПО и мое личное поручительство».
Компания передала банку в залог три объекта: офисный центр класса «А» «Северное сияние» площадью почти 38 тыс. кв. м на улице Правды, собственное офисное здание на Красной Пресне (7 тыс. кв. м) и нежилые помещения в элитном жилом комплексе «Коперник» (почти 6 тыс. кв. м), который в свое время компания построила на Большой Якиманке.
Рыночная стоимость имущества намного превышала залоговую — по независимой оценке, она составляла более $210 млн. Юридические лица, которые формально являлись собственниками этой недвижимости, временно перешли под контроль структур Альфа-Банка, а Александр Сенаторов дал личное поручительство на два объекта из трех. По самому большому из них — «Северному сиянию» — поручительство было небезусловным. По договору оно заканчивалось, когда выполнялись два ключевых условия — оформление ипотеки на здание, которое на тот момент достраивалось, и его страхование.
«В декабре 2008 года, в разгар кризиса, мы не смогли обслужить долг и допустили кратковременную просрочку по процентам в размере чуть более $5 млн, — продолжает девелопер. — Я пытался договориться с Альфа-Банком об отсрочке, предлагал им в качестве дополнительного обеспечения офисный центр на Садовом кольце площадью 40 тыс. кв. м и стоимостью не менее $100 млн. Но банк навстречу не пошел, несмотря на наше сотрудничество с ним с 2000 года и общий кредитный оборот в $1 млрд. Объем выплаченных нами процентов превысил $60 млн. Это доход, который «Альфа» получила от сотрудничества с МИАНом и позднее с «Коперником».
Безусловный поручитель
Сенаторов предполагает, что план захвата его бизнеса созрел еще на стадии подписания кредитных соглашений. Схема РЕПО позволила во внесудебном порядке забрать заложенные активы — в начале 2009 года они были внесены в уставные фонды близких к Альфа-Банку структур, а затем и проданы. «Причем о том, что банк забрал залог, мы узнали по факту, запросив в феврале 2009 года выписки. Альфа-Банк, нарушив свои обязательства и договоренности, всё сделал очень быстро, за считаные недели, и нас в известность не поставил, — говорит Сенаторов. — Всё имущество было продано всего за $141 млн. Это намного меньше его рыночной стоимости».
Предприниматель не склонен расценивать такое «странное» поведение банка как банальное проявление непрофессионализма его сотрудников: «Банк должен был продавать имущество на открытом аукционе, в этом случае он смог бы выручить за него гораздо больше $185 млн, но никакого аукциона не было. Мы сами предлагали Альфа-Банку свою профессиональную риелторскую помощь в реализации объектов, но нас отстранили. Это была закрытая распродажа. Лично мне поступали предложения о продаже зданий по справедливой цене от третьих лиц, но, насколько мне известно, их даже к участию не допустили».
Менеджеры, которые занимались продажей залоговых активов, из банка потом уволились. В итоге, распродав активы на закрытом аукционе, Альфа-Банк посчитал, что заемщик остался должен еще $60 млн ($44 млн плюс проценты, штрафы и т.д.).
«У них была прекрасная возможность погасить весь кредит путем нормальной продажи и закончить с нами все отношения полюбовно, но они, по-видимому, намерились забрать весь бизнес, стоимость которого тогда достигала $1 млрд, — продолжает Александр Сенаторов. — Мещанский суд по иску «Альфы» признал несущественными условия, после выполнения которых прекращалось мое поручительство. На этом основании банк продолжил требовать деньги, но претензии адресовал не к компаниям-заемщикам, потому что они перешли под его контроль, а ко мне лично как к поручителю. Теперь мой долг, по словам представителей Альфа-Банка, «варьируется» в размере от $60 млн до $140 млн, и я должен немедленно начать его выплачивать, а уж Альфа-Банк сам решит, когда долг будет выплачен до конца. В ответ на мое возмущение главный управляющий директор Альфа-Банка Рушан Хвесюк посоветовал мне не расстраиваться, потому что в моем случае часть долга все-таки была погашена, а многим пришлось повторно выплатить полную сумму».
Таким образом, договор поручительства Сенаторова по «Северному сиянию» фактически стал безусловным, несмотря на то что девелопер еще до кризиса выполнил все условия — достроил здание, сдал в эксплуатацию, заполнил арендаторами, оформил ипотеку и страховку. Тогда же «Коперник» предпринял попытку договориться с кредитным учреждением о том, чтобы вернуться к более цивилизованной и безопасной для заемщика схеме кредитования — без личного поручительства и сделок РЕПО, однако Альфа-Банк отказался что-либо менять. В 2009 году он переуступил право требования долга кипрскому офшору Dalemont Limited.
Первый иск Dalemont к Сенаторову появился в 2010 году. По нему Мещанский суд вынес решение в пользу истца и обязал бизнесмена выплатить более $44 млн. Кассационная жалоба в Мосгорсуд не была удовлетворена. В мае 2010 года судебные приставы возбудили исполнительное производство о взыскании с Сенаторова задолженности в пользу Dalemont Limited, а также был наложен арест на имущество предпринимателя. 2 марта 2011 года появилось постановление об обращении взыскания на его заработок, 5 апреля 2011 года — об ограничении права выезда за пределы РФ.