15. Актуальные проблемы управления и распоряжения недвижимостью.

В настоящий момент проблема повышения эффективности управления объектами недвижимости является наиболее острой. Управление недвижимостью может осуществляться в различных формах:

- сдача в аренду хозяйствующим субъектам;

- продажа;

- передача в хозяйственное ведение или оперативное управление государственным и муниципальным унитарным предприятиям, учреждениям, казенным предприятиям;

- передача в доверительное управление профессиональным управляющим;

- передача в безвозмездное пользование, лизинг и т. п.

Непосредственное управление недвижимостью в России осуществляют либо государственные органы, либо частные компании, либо, что является довольно распространенным примером, сами собственники. Доля частных управляющих компаний на этом рынке пока невелика, хотя управлять недвижимостью на профессиональном уровне становится все более выгодно.

При государственном управлении отдача объекта минимальна: пустуют огромные помещения, а те, которые все же заняты, используются нерационально, не принося такой прибыли, которую можно получить при их грамотном использовании. Без профессионального подхода к эксплуатации, реальные доходы от недвижимости можно получать, лишь выжимая из объектов последние соки, что не может не сказаться на дальнейшей судьбе данного здания. Государство не является "эффективным собственником".

Собственник зачастую выполняет функции управляющего. А это не всегда оправданно. Так как после 5-10 лет такого управления здание становится непригодным или, как минимум, слабо пригодным для дальнейшей эксплуатации. Естественно, что арендаторы начинают высказывать претензии, требовать снижения тарифов на аренду, а впоследствии могут и покинуть данное помещение.

Управление недвижимостью включает в себя вопросы финансового анализа и прогноза, элементы антикризисного управления, финансового учета, маркетинга, консалтинга, оценки, а также брокерские услуги, если это необходимо. Собственник не в силах выполнять все эти функции самостоятельно без привлечения управляющей компании.

Профессиональное управление позволяет решить вопрос рационального использования объекта недвижимости с целью получения определенных выгод от его использования. В чем будет выражаться эта выгода, определяет собственник, а задачей управляющего является поиск и оптимизация всех ресурсов объекта и построение схемы их использования с максимальной отдачей.

Управляющая компания проводит всестороннее и детальное исследование объекта, включающее физическую и техническую экспертизу состояния объекта, оценку рыночной стоимости объекта, проводит анализ рынка, разрабатывает несколько вариантов возможного и наиболее эффективного использования объекта и просчитывает их с финансовой точки зрения, оценивает и предлагает наиболее успешные схемы финансирования объекта.

Эффективное управление объектами недвижимости позволяет извлекать наибольшую выгоду от их использования, однако существующие модели управления этими объектами не способствуют повышению доходности от их использования, т. к. не в полной мере соответствуют сложившимся рыночным отношениям.

Проблемы, препятствующие развитию рынка управления недвижимостью:

• Неподготовленность собственника. Как правило, собственник не представляет, что возможно более эффективно использовать его недвижимость и применять технологии управления, позволяющие повысить ее доходность и рыночную стоимость.

• Отсутствие нормативной правовой базы. На Западе все процедуры воздействия на собственность определены в рамках гражданского законодательства. У нас же практически любое управленческое решение необходимо подкреплять разработкой правовой модели.

• Отсутствие единых стандартов ведения бизнеса в российских управляющих компаниях, закрытость информации, нежелание управляющих компанией делиться информацией, опытом, наработками. Это особенно актуально для Москвы, Санкт-Петербург в этом вопросе больше придерживается политики "открытых дверей" (проведение круглых столов и семинаров, коллективных обсуждений, работа Гильдии управляющих и девелоперов).

http://b-news.narod.ru/other/invest_nnsra.htm

http://www.russianrealty.ru/theme/84704.phtml