7.Недвижимость и основные производственные фонды, сущность, единство и развитие.

Основные производственные фонды - средства труда  (здания, сооружения, машины и оборудование,  транспортные средства и др.), с помощью которых изготавливается продукция. Они служат длительный срок, сохраняют в процессе производства свою натуральную форму и переносят свою стоимость на готовый продукт частями, по мере износа. Пополняются за счет капитальных вложений.

сновные производственные фонды (основные средства производства) - это длительно используемые средства производства, участвующие в производстве в течение многих циклов, имеющие длительные сроки амортизации. К основным фондам относят производственные здания, сооружения, машины, оборудование, приборы, инструменты, т.е. физический капитал. Объем основных фондов исчисляется в денежном выражении, в виде их стоимости. Необходимость обновления основных фондов обусловлена естественными процессами износа основных средств производства, их амортизацией. Амортизация - исчисленный в денежном выражении износ основных средств в процессе их применения, производственного использования. Амортизация есть одновременно средство, способ, процесс перенесения стоимости изношенных средств труда на произведенный с их помощью продукт. Кроме физического износа основные средства производства могут устаревать морально. Моральный износ основных средств - старение и обесценивание основных средств в связи с тем, что их технико-технологические показатели все более отстают от растущего мирового уровня. Высокий амортизационный (физический) и моральный износ основного производственного оборудования на российских предприятиях ведет не только к их низкой производительности и неконкурентноспособности, но и обуславливает высокий уровень аварийности этого оборудования, низкую безопасность производства. Объективные тенденции, связанные с увеличением техногенных опасностей в России, усугублялись экономическим кризисом, который в недавнем времени пережила страна. Этот кризис привел к медленным темпам реконструкции производств, отставанием сроков ремонтов и замены устаревшего оборудования, неудовлетворительному состоянию систем предупреждения и ликвидации аварий, ухудшению уровня подготовки и снижению квалификации специалистов и персонала. Основными причинами низкого уровня промышленной безопасности и высоких показателей аварийности в стране являются неэффективность экономики, слабое финансово-экономическое положение многих предприятий, износ основных фондов во всех отраслях экономики и медленное их обновление. Эта тенденция быстрого износа и старения основных фондов пока сохраняется. В целом по России износ основных фондов составляет 40,6%, а машин и оборудования - 57%. Особенно тяжелое положение сложилось в химической, нефтехимической, нефтеперерабатывающей промышленности, где амортизационный износ оборудования достигает 80-85%, а в отдельных производствах - 100%. Допускаются грубые нарушения установленных требований по проведению его ремонта, перенос сроков ремонта без надлежащих технических обоснований, необоснованная замена регламентных видов ремонта на упрощенные. Все это подтвердила проведенная оценка состояния технической безопасности ряда объектов угольной, горной, металлургической промышленности показавшая, что большая часть производств этих отраслей не соответствует требуемому уровню безопасности. На фоне масштабного износа основных производственных фондов в промышленности страны накопились серьезные проблемы в состоянии систем жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), грозящие резким ростом числа чрезвычайных ситуаций во многих субъектах Российской Федерации, особенно в зимний период. Неподготовленность к зиме жилищно-коммунального хозяйства, прежде всего топливно-энергетического комплекса, а также отсутствие необходимых запасов топлива и материально-технических средств каждый год создают критическую обстановку, существенно влияющую на обеспечение безопасности населения и его качества жизни. Низкая эффективность обеспечения необходимыми ресурсами в этих сферах создает серьезные негативные социальные, экономические и экологические последствия. В иные сезоны потери тепла в сетях ЖКХ при доставке потребителям достигают 20-30%, что приравнивается к утрате 80 млн. тонн условного топлива в год. Ощутимые экономические потери от перерывов в энергоснабжении и низкого качества поставляемых энергоносителей несут также объекты экономики. Такое положение сохраняется потому, что предприниматели и руководители предприятий в сложных экономических условиях не могут обновлять фонды и одновременно вынуждены сокращать расходы. При отсутствии правовых ограничений они делают это в первую очередь за счет расходов на безопасность. Кроме того, наблюдаемый в последние годы низкий уровень загрузки существующих производственных мощностей также является дестабилизирующим фактором, так как завышает себестоимость производимой продукции и отвлекает финансовые ресурсы из воспроизводственного цикла. Правда, недозагруженные мощности на первый взгляд могут рассматриваться в качестве резервных. Однако моральный и физический износ значительной части производственного оборудования, его ресурсорасточительность и используемые здесь устаревшие технологии в настоящее время являются главным препятствием для возможного вовлечения свободных мощностей для производства конкурентноспособной продукции. По имеющимся оценкам в этот процесс могут быть вовлечены не более 10% неиспользуемых мощностей. Все эти трудности и недостатки производств и экономики в целом, связанные с износом основных фондов, их моральным старением, низкими темпами обновления, высокой аварийностью, ведут кроме застоя или упадка производства к экономическому, технологическому и научно-техническому отставанию России от развитых государств. Поэтому при общей заинтересованности в подъеме производства и уровня техногенной безопасности необходима нормализация процесса воспроизводства и обновления основных фондов. Воспроизводство основных фондов формирует необходимые условия как для изначального поддержания производства, так и дальнейшего развития экономики, ликвидации технологической отсталости. Обновление основных фондов на базе научно-технических достижений, сделав процесс производства более эффективным, одновременно делают его и более безопасным. Обновление основных фондов, воссоздание важнейшего фактора производства - основных средств производства, может представляться в виде простого и расширенного воспроизводства. Простое воспроизводство - постоянное возобновление основных средств производства в неизменных размерах, объемах. Расширенное воспроизводство - воссоздание основных средств производства во все увеличивающихся объемах. Воспроизводство основных средств производства связано с воспроизводственным циклом - стадиями состояний, которые проходит экономический продукт от его создания до потребления: производство- распределение - обмен - потребление. Полученный в результате доход является одним из источников воспроизводства. Обновление основных фондов, воспроизводство основных средств производства как простое так и расширенное, требует постоянных затрат. Одним из источников средств для воспроизводства, инструментом для возмещения износа основных фондов являются амортизационные отчисления. Амортизационные отчисления представляют собой денежные средства, направляемые на ремонт, строительство, изготовление новых основных средств. Сумма амортизационных отчислений включается в издержки производства, себестоимость продукции и тем самым переходит в цену произведенного продукта. Производитель обязан осуществлять накопление амортизационных отчислений, откладывать их из выручки за проданную продукцию. В целях ускоренного обновления оборудования возможна ускоренная амортизация - начисление величины амортизационных отчислений в размере, превышающем нормативное значение. Накопленные амортизационные отчисления образуют амортизационный фонд в виде денежных средств, предназначенных специально для воспроизводства, воссоздания изношенных основных средств. Величина годовых амортизационных отчислений объекта экономики определяется в виде доли первоначальной стоимости основных производственных фондов. Нормативное значение этой доли называют нормой амортизации. Для реальной оценки средств, необходимых для воспроизводства, используют восстановительную стоимость основных средств - сумму затрат в виде амортизационных отчислений, необходимых для восстановления изношенных в процессе производства основных средств, исчисленную с учетом действующих цен. За счет этих затрат и обновляют основные фонды, идет воспроизводство основных средств производства, преимущественно простое. Расширению возможностей предприятий по обновлению основных производственных фондов способствует совершенствование амортизационной политики путем введения нового амортизационного законодательства, предусматривающего дальнейшую либерализацию амортизационного капитала, в том числе за счет укрупнения и существенного повышения норм амортизации основных фондов, расширения использования практикуемых в мире методов ускоренного амортизационного списания (ускоренной амортизации). Другим источником обновления основных фондов служат инвестиции. С сущностью этой формы вложений нам предстоит познакомиться в следующей главе - здесь же предварительно отметим, что инвестиции являются долгосрочными вложениями в производство с целью получения прибыли. Инвестиции, которые нас интересуют в связи с необходимостью обновления основных производственных фондов, называют инвестициями в основной капитал. Это вложения в основные средства производства того или иного предприятия или организации. Их называют еще реальными инвестициями, когда они являются долгосрочными вложениями средств в материальное производство, в материально вещественные виды деятельности. Инвестиции являются важнейшим источником воспроизводства средств производства, в том числе расширенного. Без инвестиций в современной экономике практически невозможно развитие, в том числе в части повышения безопасности производства. Значение скорейшего восстановления инвестиционной активности как важного экономического рычага трудно переоценить, так как многие предприятия не могут производить конкурентноспособную продукцию из-за устаревших основных фондов. Если на начальном этапе реформ, когда внутренние цены были существенно ниже цен мирового рынка, отечественные товары могли конкурировать на внутреннем рынке с импортными, то в настоящее время производство конкурентноспособных товаров (в первую очередь потребительских) возможно только на качественно новом оборудовании, с использованием передовых технологий. Анализ показывает, что, несмотря на продолжающийся инвестиционный кризис, вклад вновь введенных в действие основных фондов в производство единицы продукции возрастает. К сожалению, в первые годы нового века ввод основных фондов превышал их выбытие лишь в нескольких секторах российской экономики (например, в топливно-энергетическом, металлургии), которые ориентированы на внешний рынок и имеют устойчивые валютные поступления для инвестирования развития. Столь важное значение инвестиций в обеспечении устойчивости производства, его развитии, достижении конкурентноспособности, повышении безопасности требует стимулирования инвестиционных процессов, специальных мер по привлечению инвестиций. В этих целях должен создаваться благоприятный инвестиционный климат, формироваться инвестиционная среда и осуществляться активная и правильная инвестиционная политика. Инвестиционный климат - это экономические, политические, финансовые условия, оказывающие влияние на приток внутренних и внешних инвестиций в экономику страны. Благодаря благоприятному инвестиционному климату возникает необходимая инвестиционная среда - созданные государством и субъектами экономической деятельности условия вложения капитала, условия гарантированности и привлекательности вложений. Инвестиционный климат и инвестиционная среда в значительной степени являются порождениями инвестиционной политики - важной составной части общей экономической политики, проводимой государством и субъектами экономической деятельности в виде установления структуры и масштабов инвестиций, направлений их использования, источников получения, осуществляемой с учетом необходимости обновления основных средств производства и повышения их технического уровня. Создание благоприятных инвестиционного климата и инвестиционной среды, обеспечение надежной защиты интересов собственников является приоритетом не только среднесрочной стратегии государства, но и его долгосрочной экономической политики. Именно поддержка высокого уровня инвестиций позволяет провести реструктуризацию и модернизацию отечественной промышленности, повысить ее конкурентноспособность, сократить избыточную занятость, снизить число и масштабы аварий. Важными условиями для повышения инвестиционной активности, инвестиционных мотиваций у различных групп экономических агентов являются низкоинфляционная среда, присутствие на финансовом рынке доступных источников финансовых средств для инвестиционной деятельности, наличие эффективных механизмов для трансформации сбережений в инвестиции, низкие инвестиционные риски. Важный источник инвестиций - использование потенциала иностранных инвестиций. Для его привлечения необходима успешная конкуренция на мировых финансовых рынках иностранными потребителями инвестиций, улучшение внутренней инвестиционной среды с целью снижения рисков для иностранных инвесторов, проведение инвестиционной политики, способствующей росту привлекательности инвестиций в отечественную экономику. К конкретным мерам, способствующим привлечению иностранных инвестиций, относятся: - законодательное решение вопросов иностранных инвестиций, свободных экономических зон, международной стандартизации бухгалтерского учета, личной безопасности иностранных инвесторов и т.д.; - расширение сферы привлечения иностранных инвестиций на основе концессионных договоров, соглашений о разделе продукции и инвестиционных соглашений; - развитие системы гарантий, защиты и страхования иностранных инвестиций, залоговых операций; развитие договорно-правовой основы участия России в международном инвестиционном сотрудничестве, включая заключение соглашений о поощрении и взаимной защите капиталовложений; - увеличение внешних заимствований с расширением инвестиционного компонента в структуре займов. Главными же факторами обеспечения притока капитала из-за рубежа, в том числе бывшего российского, на современном этапе являются стабилизация социально-экономического и политического положения в России, экономический рост, развитие законодательной базы с учетом необходимости экономической амнистии.

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Виды недвижимого имущества

№ п/п	Отдельные объекты	Сложные объекты
1	Земельные участки	Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: ♦ земельные участки; ♦ здания и сооружения; ♦ инвентарь и оборудование; ♦ сырье и продукцию; ♦ требования и долги; ♦ права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; ♦ нематериальные активы; ♦ информацию; ♦ другие исключительные права
2	Участки недр
3	Обособленные водные объекты
4	Все, что прочно связано с землей, в том числе: ♦ леса; ♦ многолетние насаждения; ♦ здания; ♦ сооружения
5	Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: ♦ воздушные и морские суда; ♦ суда внутреннего плавания; ♦ космические объекты. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым.

Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).

Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).

С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.

Недвижимая вещь может иметь различные обременения – условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.

По характеру использования

-  Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры. -  Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса. -  Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады. -  Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады. -  Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

По целям владения

-  для ведения бизнеса; -  для проживания владельца; -  в качестве инвестиций; -  в качестве товарных запасов и НЗП; -  для освоения и развития; -  для потребления истощимых ресурсов.

По степени специализации

-  специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;

-  неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

По степени готовности к эксплуатации

-  введенные в эксплуатацию; -  требующие реконструкции или капитального ремонта; -  незавершенное строительство.

По воспроизводимости в натуральной форме

-  не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых; -  воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости:

1) будущие периодические потоки денежных средств; 2) увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов; 3) доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья: - первичное жилье — место постоянного проживания; - вторичное жилье — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени; - третичное жилье — предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.). Применительно к условиям крупных городов (например, Санкт-Петербург) принято выделять следующие типологические характеристики [1]:

Основные фонды делятся на материальные и нематериальные.

К материальным основным фондам относятся здания, сооружения, машины и оборудование, жилища, транспортные средства, многолетние насаждения, продуктивный скот и т. д. Не относятся к основным фондам временные сооружения, приспособления и устройства, затраты по возведению которых относятся на себестоимость строительно-монтажных работ в составе накладных расходов. Эта классификация описывает практически все типовые объекты основных фондов.

Здания (кроме жилых). В состав зданий входят строительно-архитектурные объекты, назначением которых является создание условий для производственного процесса, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей. В качестве основных конструктивных частей здания имеют стены и крышу.

Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и пр.) являются самостоятельными объектами. Встроенные помещения, назначение которых иное, чем назначение здания, входят в состав этого здания.

Встроенные помещения могут предназначаться для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката, детских садов, яслей, отделений связи, банков или иных организаций.

В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации: система отопления с оборудованием, включая котельную установку (если последняя находится внутри здания); внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты. Водо-, газо-, теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав зданий, начиная от вводного вентиля или тройника или от ближайшего смотрового колодца в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав здания, начиная от вводного ящика, или кабельных концевых муфт, или от проходных втулок.

Фундаменты под котлами, генераторами, станками, машинами, аппаратами и пр., расположенными внутри зданий, не входят в их состав (кроме фундаментов крупногабаритного оборудования), а входят в состав тех объектов, в которых они используются. Фундаменты крупногабаритного оборудования, сооруженные одновременно со зданием, входят в состав здания. Для такого типа объектов используется термин «специализированные здания».

Жилье. К нему относятся здания, предназначенные для постоянного проживания, а также передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома.

Передвижные домики производственного (мастерские, котельные, кухни, АТС и др.) и непроизводственного (жилые, бытовые, административные и пр.) назначения относятся к зданиям. Автомобили, автомобильные и тракторные прицепы, железнодорожные специализированные и переоборудованные вагоны, основным назначением которых является выполнение производственных функций (лаборатории, клубы, конторы и пр.), считаются передвижными объектами соответствующего назначения и учитываются как здания.

Сооружения. К ним относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, тоннели, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. д.) или для обслуживания населения (стадионы, бассейны, сооружения городского благоустройства и т.д.).

В состав сооружений входят все устройства, составляющие с ним единое целое. Например, при определении восстановительной стоимости очистных сооружений в состав объекта включаются, кроме самого здания, насосное оборудование, бункера-отстойники, грязеотстойники, фильтры, нестандартное и электротехническое оборудование и пр.

Сооружения, как объекты недвижимости, могут быть классифицированы на градостроительные (наземные и подземные сооружения), энергообеспечивающие (нефтяные базы, теплоэлектростанции), инфраструктурные (транспортные и терминальные сооружения), промышленные (доменные и мартеновские печи, стапели, эллинги), экологические (заводы по утилизации отходов и очистные сооружения) и специальные сооружения военно-промышленного комплекса. Передаточные устройства (нефте- и газопроводы, линии электропередач) широко используются как технологические сооружения топливно-энергетических комплексов гражданского и промышленного назначения.