- •По организации дипломного проектирования
- •270115 «Экспертиза и управление недвижимостью»
- •Брянск - 2010
- •По организации дипломного проектирования
- •270115 «Экспертиза и управление недвижимостью»
- •Брянск - 2010
- •Рекомендованы к изданию
- •Содержание
- •Введение
- •1 Организация дипломного проектирования
- •1.1 Выбор темы и концепция разработки дипломного проекта
- •1.2 Организация преддипломной практики
- •1.3 Разработка дипломного проекта
- •1.3.1. Требования к оформлению дипломного проекта
- •1.3.3 Правила оформления списка используемой литературы
- •Оформление графической части дипломного проекта
- •Организация защиты дипломного проекта
- •2 Содержание дипломного проекта
- •2.1 Планирование стратегии проекта
- •2.2 Техническая экспертиза (обследование) зданий и их конструктивных элементов
- •2.2.1 Основные этапы технической экспертизы
- •Состав технической документации по объекту обследования
- •2.2.1.2 Ознакомление с объектом обследования
- •2.2.1.3 Предварительное обследование
- •Детальное обследование зданий
- •2.2.2 Особенности обследование строительных конструкций
- •Основные внешние признаки
- •2.2.2.2. Последовательность обследования
- •2.2.2.3. Основания, фундаменты и подземные конструкции зданий
- •2.2.3 Выбор методов и средств, используемых при обследовании строительных конструкций
- •2.2.4 Общая структура технического заключения
- •2.3 Правовая экспертиза
- •2.3.1 Идентификационные признаки земельного участка
- •2.3.2 Характеристики правового режима использования земельного участка
- •2.3.3 Характеристики фактического использования земельного участка
- •2.4 Экономическая экспертиза
- •Экспресс-оценка
- •2.4.2 Оценка степени риска по проекту экспертным путем
- •Методы снижения рисков
- •Расчет ставки дисконтирования
- •2.4.3 Методы оценки инвестиций, основанные на дисконтировании денежных потоков
- •2.4.3.1 Метод определения чистой текущей стоимости
- •2.4.3.2 Метод расчета рентабельности инвестиций
- •2.4.3.3 Метод расчета внутренней нормы прибыли
- •2.4.4 Финансовый план
- •2.4.5 Оценка объекта недвижимости
- •2.4.5.1 Сравнительный подход
- •2.4.5.2 Затратный подход
- •2.4.5.3 Доходный подход
- •2.4.5.4 Обобщение разных методов оценки
- •Выбор подхода оценки
- •Доход (noi)
- •Стоимость
- •2.5 Экологическая экспертиза
- •2.5.1 Назначение и содержание экспертизы
- •2.5.2 Экологическое обоснование
- •2.6 Управленческая часть дипломного проекта
- •2.6.1 Общие требования
- •2.6.2. Управление предприятиями жилищно-коммунального комплекса
- •2.6.3 Реконструкция и обновление сложившейся застройки города
- •2.6.4 Реконструкция и управление предприятиями стройиндустрии
- •2.6.5 Управление земельно-имущественным комплексом
- •2.6.6 Оценка недвижимости и бизнеса
- •2.6.7 Реализация инвестиционного проекта строительства многоквартирного дома или жилищного комплекса и оценка его эффективности
- •3 Организация технической эксплуатации
- •3.1 Предупреждение преждевременного износа
- •3.2 Обеспечение комфортности объекта
- •3.3 Управление надежностными свойствами объекта эксплуатации
- •3.4 Основные экономические показатели при эксплуатации недвижимости
- •3.4.1 Поступления при эксплуатации недвижимости
- •Прочие доходы
- •3.4.2 Эксплуатационные расходы
- •Переменные расходы
- •Оплата труда персонала
- •Обслуживание долга
- •3.4.3 Наличные средства до уплаты налогов
- •3.4.4 Расходы, учитываемые на забалансовых счетах
- •4 Технология ремонтно-строительных работ
- •5 Организация ремонтно-строительного производства
- •6 Безопасность жизнедеятельности
- •7 Спецчасть дипломного проекта
- •Приложение а
- •Бланк задания на выполнение дипломного проекта
- •Задание на выполнение дипломного проекта Студенту__________________________________________________________ Тема проекта: _____________________________________________________
- •Указания по заполнению основных надписей в штампах
- •Отзыв руководителя дипломного проекта о работе студента дипломника
- •(Справочное)
- •Список рекомендуемой литературы Законодательные акты и государственные стандарты
- •Основные учебники и учебные пособия
- •Дополнительная литература
- •Плотников Валерий Викторович
- •Ботаговский Михаил Владимирович
- •Методические указания
- •По организации дипломного проектирования
- •270115 «Экспертиза и управление недвижимостью»
- •241037, Брянск, Ст. Димитрова 3, редакционно-издательский отдел
2.4 Экономическая экспертиза
Одна из основных целей любого инвестиционного проекта – получение прибыли. Поэтому, прежде чем вкладывать средства в тот или иной проект, инвестору необходимо оценить его осуществимость, эффективность и финансовую реализуемость. С этой целью проводится экономическая экспертиза, или прединвестиционное исследование проекта.
Укрупнено прединвестиционное исследование проекта можно распределить по следующим стадиям:
Выявление инвестиционных возможностей проекта – экспресс-оценка (исследование возможностей инвестирования на основании общих данных концепции инвестиционного проекта).
Предварительные технико-экономические исследования проекта (оценка замысла и изучение дополнительных данных инвестиционного проекта);
Технико-экономическое обоснование проекта (ТЭО);
Заключение по оценке проекта (вариантов проекта) и принятие окончательного решения об инвестировании.
Экспресс-оценка
Исследование возможностей инвестирования (экспресс-оценка) проводится с целью предварительного выявления реальности осуществления и рентабельности проекта.
На этой стадии изучаются возможные экономические альтернативы:
финансовый анализ деятельности заказчика-застройщика (далее – предприятия), в процессе которого рассчитываются показатели ликвидности, оборачиваемости и деловой активности предприятия для выявления возможностей финансирования проекта;
рынок (исследование спроса, продаж, конкуренции);
материальные затраты, связанные с осуществлением проекта;
места размещения предприятия и площадки;
накладные расходы (административные, коммерческие и пр.);
кадры;
сроки осуществления проекта;
финансовый аспект (инвестиционные затраты, источники финансирования, издержки производства и коммерческая прибыльность).
Также на этой стадии выявляются и оцениваются возможные риски.
Анализ финансового состояния – это расчет, интерпретация и оценка комплекса финансовых показателей (коэффициентов), характеризующих различные стороны деятельности предприятия.
Каждое предприятие является субъектом рыночных отношений и входит в круг интересов других фирм, предприятий, организаций. К числу последних относятся поставщики, кредиторы и инвесторы. Исследование предприятия сторонними фирмами касается, в основном, реализации конкретных планов в отношении данного предприятия: приобретения, кредитования, заключения контрактов.
Анализ проводится на основе расчета следующих групп показателей:
Коэффициенты платежеспособности.
Коэффициенты ликвидности.
Коэффициенты деловой активности.
Коэффициенты финансовой устойчивости.
Оценка рентабельности.
Коэффициенты платежеспособности предприятия.
Сгруппированные по степени ликвидности активы представлены на рис. 2.8
|
А1 наиболее ликвидные |
Денежные средства в банке и кассе предприятия |
Краткосрочные ценные бумаги |
||
|
|
|
Текущие активы |
А2 быстро реализуемые |
Дебиторская задолженность |
Депозиты |
||
|
|
|
|
А3 медленно реализуемые |
Готовая продукция |
Незавершенное производство |
||
Сырье и материалы |
||
|
|
|
Постоянные (финансовые) активы |
|
Здания |
А4 трудно реализуемые |
Оборудование |
|
Транспортные средства |
||
|
Земля |
Рисунок 2.8 - Классификация активов предприятия
Для определения платежеспособности предприятия с учетом ликвидности его активов обычно используют баланс. Анализ ликвидности баланса заключается в сравнении размеров средств по активу, сгруппированных по степени их ликвидности, с суммами обязательств по пассиву, сгруппированными по срокам их погашения.
Пассивы баланса по степени срочности их погашения можно подразделить следующим образом:
П1 — наиболее срочные обязательства (кредиторская задолженность);
П2 — краткосрочные пассивы (краткосрочные кредиты и займы);
П3 — долгосрочные кредиты и займы, арендные обязательства и др.;
П4 — постоянные пассивы (собственные средства, за исключением арендных обязательств и задолженности перед учредителями).
Баланс считается абсолютно ликвидным, если:
А1 > П1, то есть, наиболее ликвидные активы равны наиболее срочным обязательствам или перекрывают их;
А2 > П2, то есть, быстрореализуемые активы равны краткосрочным пассивам или перекрывают их;
А3 > П3, то есть, медленно реализуемые активы равны долгосрочным пассивам или перекрывают их;
А4 > П4, то есть, постоянные пассивы равны труднореализуемым активам или перекрывают их.
Одновременное соблюдение первых трех правил обязательно влечет за собой достижение и четвертого, ибо если совокупность первых трех групп активов больше (или равна) суммы первых трех групп пассивов баланса (т.е. [А1 + A2 + А3] > [П1 + П2 + П3]), то четвертая группа пассивов обязательно перекроет (или будет равна) четвертую группу активов (т.е. А4 < П4). Последнее положение имеет глубокий экономический смысл: когда постоянные пассивы перекрывают труднореализуемые активы, соблюдается важное условие платежеспособности – наличие у предприятия собственных оборотных средств, обеспечивающих бесперебойный воспроизводственный процесс; равенство же постоянных пассивов и труднореализуемых активов отражает нижнюю границу платежеспособности за счет собственных средств предприятия.
Определение платежеспособности и финансовой устойчивости предприятия согласно методике ФУДН (Федеральное управление по делам о несостоятельности предприятий):
Рассчитываются 3 следующих коэффициента:
Коэффициент текущей ликвидности (коэффициент покрытия).
Коэффициент обеспеченности предприятия собственными средствами.
Коэффициент восстановления (утраты) платежеспособности.
Коэффициент текущей ликвидности характеризует общую обеспеченность предприятия оборотными средствами для ведения хозяйственной деятельности и своевременного погашения его срочных обязательств.
, (2.1)
где ОбА – оборотные активы, принимаемые в расчет при оценке структуры баланса – это итог второго раздела баланса формы № 1 (строка 290) за вычетом строки 230 (дебиторская задолженность, платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты).
КДО – краткосрочные долговые обязательства –итог четвертого раздела баланса (строка 690) за вычетом строк 640 (доходы будущих периодов) и 650 (резервы предстоящих расходов и платежей).
Коэффициент обеспеченности собственными средствами характеризует наличие собственных оборотных средств у предприятия, необходимых для обеспечения его финансовой устойчивости.
Определяется, как отношение разности между объемами источников собственных средств и физической стоимостью основных средств и прочих внеоборотных активов к фактической стоимости находящихся в наличии у предприятия оборотных средств в виде производственных запасов, незавершенного производства, готовой продукции, денежных средств, дебиторской задолженности и прочих оборотных активов.
, (2.2)
где СКО – сумма источников собственного капитала – это разность между итогом четвертого раздела баланса (строка 490) и итогом первого раздела баланса (строка 190).
Структура баланса предприятия признается неудовлетворительной, а предприятие – неплатежеспособным, если налицо одно из следующих условий:
коэффициент текущей ликвидности на конец отчетного периода имеет значение менее 2;
коэффициент обеспеченности собственными средствами на конец отчетного периода имеет значение менее 0,1.
В случае, если хотя бы один из указанных коэффициентов не отвечает этим требованиям, рассчитывается коэффициент восстановления платежеспособности за предстоящий период (6 месяцев). Если коэффициент текущей ликвидности больше или равен 2, а коэффициент обеспеченности собственными средствами больше или равен 0,1, то рассчитывается коэффициент возможной утраты платежеспособности за предстоящий период (3 месяца). Таким образом, наличие реальной возможности у предприятия восстановить (или утратить) свою платежеспособность в течение определенного, заранее назначенного периода выясняется с помощью коэффициента восстановления (утраты) платежеспособности.
Коэффициент восстановления платежеспособности определяется, как отношение расчетного коэффициента текущей ликвидности к его установленному значению. Коэффициент текущей ликвидности определяется, как сумма фактического его значения на конец отчетного периода и изменение этого коэффициента между окончанием и началом отчетного периода в пересчете на период восстановления платежеспособности (6 месяцев).
, (2.3)
где Ктл.к – фактическое значение (на конец отчетного периода) коэффициента текущей ликвидности,
Ктл.н – значение коэффициента текущей ликвидности на начало отчетного периода,
Т - отчетный период, мес.,
2 - нормативное значение коэффициента текущей ликвидности, 6 - нормативный период восстановления платежеспособности в месяцах.
Величина Кв > 1 свидетельствует о наличии реальной возможности у предприятия восстановить свою платежеспособность. Если Кв < 1, то предприятие в ближайшее время такой возможности не имеет.
Коэффициент утраты платежеспособности определяется как отношение расчетного коэффициента текущей ликвидности к его установленному значению. Расчетный коэффициент текущей ликвидности определяется, как сумма фактического значения этого коэффициента на конец отчетного периода и изменение этого коэффициента между окончанием и началом отчетного периода в пересчете на период утраты платежеспособности (3 месяца).
, (2.4)
где Ктл.к – фактическое значение (на конец отчетного периода) коэффициента текущей ликвидности,
Ктл.н – значение коэффициента текущей ликвидности на начало отчетного периода,
Т – отчетный период, мес.,
2 – нормативное значение коэффициента текущей ликвидности,
3 – нормативный период восстановления платежеспособности в месяцах.
Величина Ку > 1, свидетельствует о наличии реальной возможности у предприятия не утратить платежеспособность. Если Ку < 1 , то предприятие в ближайшее время может утратить платежеспособность.
Эффективность хозяйственной деятельности предприятия отражают и коэффициенты ликвидности, деловой активности, финансовой устойчивости и рентабельности.