Глава 2. Оціночна діяльність в Україні

2.1. Методична база оцінки

При проведенні оцінки об'єкта на підставі ухвали суду, арбітражного суду, третейського суду або рішення уповноваженого органу з контролю за здійсненням оціночної діяльності в Україні оцінювач зобов'язаний використовувати вид вартості об'єкта оцінки, зазначений у відповідній ухвалі чи рішенні. При складанні звіту про оцінку оцінювач зобов'язаний використовувати інформацію, що забезпечує достовірність звіту про оцінку як документа, що містить відомості доказового значення. Стандарти оцінки визначають види вартості об'єкта оцінки, підходи до оцінки та методи оцінки. Ринкова вартість об'єкта оцінки - найбільш ймовірна ціна, за якою об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини. Види вартості об'єкта оцінки, відмінні від ринкової вартості: а) вартість об'єкта оцінки з обмеженим ринком - вартість об'єкта оцінки, продаж якого на відкритому ринку неможлива або вимагає додаткових витрат у порівнянні з витратами, необхідними для продажу вільно обертаються на ринку товарів; б) вартість заміщення об'єкта оцінки - сума витрат на створення об'єкта, аналогічного об'єкту оцінки, в ринкових цінах, що існують на дату проведення оцінки, з урахуванням зносу об'єкта оцінки; в) вартість відтворення об'єкта оцінки - сума витрат у ринкових цінах, що існують на дату проведення оцінки, на створення об'єкта, ідентичного об'єкту оцінки, із застосуванням ідентичних матеріалів і технологій, з урахуванням зносу об'єкта оцінки; г) вартість об'єкта оцінки при існуючому використанні - вартість об'єкта оцінки, що визначається виходячи з існуючих умов та мети його використання; д) інвестиційна вартість об'єкта оцінки - вартість об'єкта оцінки, що визначається виходячи з його прибутковості для конкретної особи при заданих інвестиційних цілях; е) вартість об'єкта оцінки для цілей оподаткування - вартість об'єкта оцінки, яку визначають для обчислення податкової бази і розраховується відповідно до положень нормативних правових актів (в тому числі інвентаризаційна вартість); ж) ліквідаційна вартість об'єкта оцінки - вартість об'єкта оцінки у разі, якщо об'єкт оцінки має бути відчужений у строк менше звичайного терміну експозиції аналогічних об'єктів; з) утилізаційна вартість об'єкта оцінки - вартість об'єкта оцінки, що дорівнює ринковій вартості матеріалів, які він у себе включає, з урахуванням витрат на утилізацію об'єкта оцінки; і) спеціальна вартість об'єкта оцінки - вартість, для визначення якої в договорі про оцінку або нормативному правовому акті обумовлюються умови, не включені в поняття ринкової або іншої вартості, зазначеної у стандартах оцінки. Підходи до оцінки: витратний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки, з урахуванням його зносу; порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з аналогічними об'єктами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними; дохідний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні очікуваних доходів від об'єкта оцінки. Метод оцінки - спосіб розрахунку вартості об'єкта оцінки у рамках одного з підходів до оцінки. Оцінка в усьому світі розглядається як один з механізмів ефективного управління власністю. Поступово і в Україні з формуванням класу власників постає проблема її ефективного використання і відповідно виникає потреба в послугах оцінювача. Основні проблеми, які зазвичай покликані вирішувати оцінювачі, пов'язані з оцінкою вартості. Вона має велике значення для потенційного покупця або продавця при визначенні обгрунтованої ціни угоди, для кредитора - при прийнятті рішення про надання іпотечного кредиту, для страхової компанії - при відшкодуванні шкоди. Якщо уряд відчужує власність, власнику може знадобитися її оцінка, щоб оскаржити пропозицію уряду про "справедливу сатисфакцію". При укладанні орендного договору з включенням положення про підвищення рівня орендної плати остання встановлюється у відсотках від ринкової вартості. Якщо одна компанія прагне придбати іншу, то їй може знадобитися оцінка поточної вартості нерухомості, що належить останньої. Оцінка може проводитися з метою оптимізації оподаткування і т.д. Потреба в оцінці вартості може виникати в ряді випадків. Так, якщо громадянин або організація володіють будь-яким майном, що перебуває у власності держави чи уряду Москви на правах господарського відання, то при приватизації даного об'єкта необхідне укладення професійного оцінювача. Обов'язковість оцінки передбачається також при викупі або іншому вилучення майна у власників для державних або муніципальних потреб. Наприклад, якщо приватний гараж стоїть на місці планованого проведення чергового автомобільного кільця, і його власнику пропонують звільнити місце для майбутньої дороги, то сума компенсації повинна буде визначатися незалежним оцінювачем. При внесенні до статутного капіталу підприємства негрошового внеску, який перевищує 200 мінімальних оплат праці, необхідна його ринкова оцінка. Найбільш часто незалежний оцінювач залучається при переоцінці основних фондів підприємства. Оцінка необхідна також при залученні інвестицій. Традиційний спосіб покриття дефіциту оборотних коштів - кредит. Забезпеченням по кредиту може бути застава майна. Як показує міжнародний досвід, базою при визначенні заставної вартості є ринкова вартість об'єкта застави. Для оцінки рівня ризику, який бере на себе кредитна установа, що забезпечує себе можливістю відшкодувати достатню суму коштів у разі неповернення позичальником кредиту, необхідно визначити відношення між ринковою вартістю застави та розміру кредиту. Необхідна оцінка і в разі страхування майна, так як потрібно визначити страхову вартість цього майна або оскаржити суму, в яку страхова компанія оцінила збитки. Відповідно до нового законодавства при укладанні шлюбного контракту можна залучити оцінювача для визначення вартості майна, що у випадку розлучення значно полегшить вирішення майнових суперечок. Цілі оцінки тісно пов'язані з її методами. Оптимальність вибору того чи іншого методу оцінки об'єкта в великій мірі залежить від кваліфікації та практичного досвіду оцінювача. У стандартах оцінки оцінювачам рекомендується визначати вартість об'єктів, застосовуючи як можна більшу кількість методів оцінки, обмежене лише відсутністю необхідної інформації. Тоді при узгодженні результатів оцінки по різних методах ймовірність отримати більш точне значення вартості об'єкта значно зростає. Методи оцінки нерухомості можуть бути згруповані у відповідності з витратним, доходним та порівняльною (ринковими) підходом. Методи витратного підходу увазі знання оцінювачем специфіки, правильно оцінювати фізичний, функціональний, економічний знос, вартість об'єкта при найкращому і найбільш ефективному використанні. Для визначення вартості за методами дохідного підходу необхідно знання фінансової математики, володіння поняттями капіталізації та дисконтування, вміння адекватно оцінювати ризики вкладення капіталу, прогнозувати грошові потоки, аналізувати ринкову інформацію і передбачати динаміку зміни вартості об'єкта в залежності від зовнішніх факторів. Методи порівняльного підходу припускають наявність достовірної ринкової інформації про продажі аналогічних об'єктів. Ці методи є найбільш достовірними, однак від оцінювача потрібне знання ринку, аналітики достатньої кількості реальних операцій і правильне застосування необхідних поправок (на дату продажу, місце розташування, призначення і т.д.). Розглядаючи сфери застосування цих методів, можна зробити висновок, що якщо об'єкт не є прибутковим, то для його оцінки доцільно застосовувати витратний та порівняльний підходи. У випадку, якщо об'єкт приносить дохід, то основним методом стає прибутковий, а допоміжними - витратний і порівняльний. Комплексне використання всіх трьох методів дозволяє більш точно обгрунтувати ринкову вартість об'єкта. У рамках кожного з підходів існують цілий ряд методик розрахунку ринкової вартості.