Право власності на землю громадян

1. Громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі:

а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

б) безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності;

в) приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування;

г) прийняття спадщини;

ґ) виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).

2. Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності.

3. Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки відповідно до частини другої цієї статті у разі:

а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

б) викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності;

в) прийняття спадщини.

4. Землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземними громадянами, а також особами без громадянства, протягом року підлягають відчуженню.

Стаття 82. Право власності на землю юридичних осіб

1. Юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі:

а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

б) внесення земельних ділянок її засновниками до статутного капіталу;

в) прийняття спадщини;

г) виникнення інших підстав, передбачених законом.

2. Іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення:

а) у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні;

б) за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна.

3. Спільні підприємства, засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб, можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у випадках, визначених частинами першою та другою цієї статті, та в порядку, встановленому цим Кодексом для іноземних юридичних осіб.

4. Землі сільськогосподарського призначення, отримані в спадщину іноземними юридичними особами, підлягають відчуженню протягом одного року.

Підставами припинення права власності на земельну ділянку є:

1. добровільна відмова власника від права на земельну ділянку. Процедурою такої відмови є:

а) отримання згоди органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування на одержання земельної ділянки у власність;

б) підготовка та укладення угоди про передачу земельної ділянки відповідно державі або територіальній громаді;

в) нотаріальне посвідчення укладеної угоди та її державна реєстрація.

2. Смерть власника земельної ділянки за відсутності спадкоємця;

3. Відчуження земельної ділянки за рішенням власника;

4. Звернення стягнення на земельну ділянку на вимогу кредитора;

5. Відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;

6. Конфіскація за рішенням суду;

7. Не відчуження земельної ділянки іноземним особам та особам без громадянства у встановлений строк у визначених Земельним кодексом випадках.

8)

Право оренди земельної ділянки

Земля може бути об’єктом різних цивільно-правових угод. Найпоширенішим правовстановлюючим документом на право користування землею є договір оренди. Відповідно до ст. 13 ЗУ «Про оренду землі» договором оренди землі визнається договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння й користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору й вимог земельного законодавства.

ВР України 16 вересня 2008 р. ухвалила ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву». Цим законом (який уже набрав чинності) до ЗК України були внесені зміни, згідно з якими право оренди може бути відчужене. Відтепер серед істотних умов договору оренди земельної ділянки є умови передачі в заставу і внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Таким чином, право оренди вже перестає бути особистим правом громадянина (скажімо, як право на приватизацію), натомість перетворюючись в такий же об’єкт цивільно-правових угод, як і сама земля. Згідно зі ст. 93 ЗК України право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися в заставу, спадщину, вноситися до статутного фонду власником земельної ділянки на термін до 50 років, окрім випадків, визначених законом.

Надання законодавцем права орендарю відчужувати своє право оренди має і позитив, і негатив. Наявність позитиву для орендаря сумнівів не викликає. Але що стосується орендодавця, то можуть з’явитися питання. Адже згідно зі ст. 102-1 ЗК України право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) можуть відчужуватися або передаватися в порядку спадкування. Як бачимо, згода орендодавця в такому випадку не потрібна. Щоправда, це положення не стосується випадків, коли чужа ділянка є державною або комунальною власністю. Отже, держава намагається захистити себе від можливих негативних наслідків при зміні орендаря.

Набуття права власності на землю

Хоч Конституція України й визнає землю об’єктом права власності українського народу й основним національним багатством, яке перебуває під особливою охороною держави, але не виключає, що земля може знаходитися у власності громадян, юридичних осіб і держави. Серед актів чинного законодавства України, які закріплюють право власності на земельну ділянку, можна згадати Цивільний і Земельний кодекси, інші закони й підзаконні нормативно-правові акти. Стаття 14 Конституції України гарантує право власності на землю. «Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону», – стверджує Основний Закон. Згідно із ст. 78 ЗК України право власності на землю – це право володіти, користуватися й розпоряджатися земельними ділянками. Тим самим законодавець визнав землю (окрім земель сільськогосподарського призначення) повноцінним об’єктом різних правочинів, зокрема, договору купівлі-продажу, спадкування тощо.

Відповідно до ст. 118 ЗК України, набуття права на землю громадянами і юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування. А згідно з Інструкцією про порядок складання, видачі, реєстрації й зберігання державних актів на право приватної власності на землю, право колективної власності на землю, право власності на землю й право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (у тому числі на умовах оренди) і договорів оренди землі, яка затверджена наказом Державного комітету України по земельних ресурсах № 43 від 4 травня 1999 р. (далі – Інструкція), право власності на землю й право постійного користування землею посвідчується державним актом. «Тобто підтвердженням права власності на землю є саме державний акт», – зазначив третейський суддя Постійно діючого третейського суду при Всеукраїнській громадській організації «Українська правова спілка», співавтор проектів постанов уряду з питань державної реєстрації майнових прав на нерухоме майно та їх обмежень Антон Куценко (на фото). Цей акт упевнено можна назвати самостійним правовстановлюючим документом. І навіть перед укладенням договору купівлі-продажу потенційний покупець має перш за все звернути увагу на державний акт на право приватної власності на землю, оскільки від його наявності й правильності заповнення великою мірою залежить законність набуття продавцем права власності на земельну ділянку. «Але, як це не дивно, – зауважив пан Куценко, – на практиці трапляються випадки, коли акта на земельну ділянку немає взагалі». Тому визначення справжнього власника землі та її правового статусу є першочерговим завданням будь-якої особи, яка планує придбати у власність земельну ділянку.

Незважаючи на унікальність державного акта про право власності на землю, покупець за його відсутності може вберегти себе від негативних наслідків й іншими способами. «Як запасний варіант, покупець може звернутися до нотаріальної контори, – порадив Антон Куценко. – Нотаріальні бази даних ніяк не пов’язані з базами Центрального державного земельного кадастру». Адже загальновідомо, що на землю як на об’єкт права власності може бути накладений арешт, вона може бути в заставі, на її відчуження може бути накладена заборона. Тому за бажання набути у власність земельну ділянку способами, передбаченими чинним законодавством України (за договорами купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами), покупцю слід отримати якомога більше інформації. І вже після цього він може купувати земельну ділянку й упевнено користуватися нею.