Оценка рыночной стоимости

Рыночная стоимость недвижимости и ее расчет  является самым распространенным видом рыночной оценки. Оценка рыночной стоимости включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую, рыночная стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения оценки рыночной стоимости, ее цена может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.

В оценочной практике под оценкой недвижимости принято понимать следующие услуги:

Оценка недвижимости проводится в отношении таких объектов, как здания промышленного, социального или культурного назначения, производственные комплексы; жилые дома, квартиры, комнаты и иные жилые помещения; офисные, складские и производственные помещения; земельные участки, многолетние насаждения - сады, парки, скверы, освоенные участки в садовых и дачных товариществах; сооружения - дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, ограждения и т.п.; объекты незавершенного строительства, включая объекты с приостановленным строительством, законсервированные объекты и объекты с прекращенным строительством.

Наша компания проводит определение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества для оформления взноса в уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), изменения учетной стоимости основных средств в бухгалтерском учете, заключения договоров страхования и для любых иных целей, требующих установления стоимости объекта независимым оценщиком.

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Б77.Экономический эффект-результативность гос-ой и муниц-ой деятельности по созданию и ведению систем кадастра и управлению зем ресурсами,характеризуемая отношением полученного экономического эффекта(результата) к затратам ресурсов а также достижение наибольшего объема земельно-кадастрового производства при применении ресурсов определенной стоимости.

Экономическая эффективность (эффективность производства) — это соотношение полезного результата и затрат факторов производственного процесса.^[1]

Экономическая эффективность — результативность экономической системы, выражающаяся в отношении полезных конечных результатов её функционирования к затраченным ресурсам. Складывается как интегральный показатель эффективности на разных уровнях экономической системы и является итоговой характеристикой функционирования национальной экономики.

Б78,"Зарубежные кадастровые системы" Рассмотрим особенности земельного кадастра в некоторых странах. В целом мировые кадастровые системы можно разделить на четыре группы по странам их применения: 1) страны с наполеоновской административной системой К ней относятся: (страны южной, юго-западной и западной Европы): Франция, Испания, Италия, Греция и др.; Кадастр и реестр в этих странах подчиняются Министерству национальной экономики и финансов. В кадастровых системах поддерживается только та информация, которая необходима для целей управления налогообложением. Информация про грунты, естественные ресурсы и т.п., собирается в информационных системах Минсельхоза или Минэкономики. В этих странах национальный реестр является централизованной системой, которая управляется исключительно государством на основе законодательных актов страны, но функции практического выполнения работ переданы на уровень муниципалитетов (областей), где находятся соответствующие подразделы службы. Система состоит из двух частей - картографической и документальной (текстовой). Вся информация в системе сгруппирована на основе земельного участка. В реестре недвижимости, который в этих странах является отдельным органом, но тесно связаны с кадастровым реестром, регистрируются: -реальные права собственника относительно недвижимости; -юридические акты (купли-продажи, решения о транзакциях, цензы, права на поверхность и недра, сервитуты); -интересы третьих лиц; -ограничения; -ипотека, кредиты и т.д. 2) страны с немецкой системой Страны с немецкой системой (страны центральной Европы): Германия, Австрия, Швейцария;отличается от прежде рассмотренных систем регистрации, прежде всего, детально обработанными процедурами, высокой точностью определения границ землевладений, гарантиями положения границ, гарантиями зарегистрированных прав, и т.п.

В общем контексте, с точки зрения институционной структуры, система состоит из трех основных элементов: Управления земельной книги (Landbuchamt), которое ведет реестр собственности, который состоит из кадастровых карт, документов и записей о собственности; Управления топографических съемок (Landesfermessungsant), которое отвечает за создание кадастровых карт и подготовку документации, а также проводит все топографо-геодезические работы для других целей; Нотариат, который заверяет соглашения и прочие правовые акты, которые касаются прав собственности, транзакций и ограничений и ведет реестр этих актов

Швейцария; 3) скандинавские страны Особенностью скандинавских стран является централизация реестра собственности, а также значительное влияние западноевропейских (немецких) традиций регистрации. Эти страны имеют точные крупнокомасштабные карты недвижимостей, созданные в единой системе координат, которые покрывают всю страну и на которых базируется система регистрации прав собственности. Реестры собственности, в основному компьютеризированные, содержатся центральными государственными офисами, тогда как картографирование участков недвижимости ведется на уровне провинций. Наибольших успехов в создании реестра собственности достигла Швеция, в которой созданный единый банк данных о недвижимости; 4) англоязычные страны Великобритания, США, большинство провинций Канады, часть штатов Австралии и другие страны мира.. Основой системы управления земельными ресурсами является, так называемый, "Земельный реестр ее Величества" , который, по сути, является реестром прав собственности на недвижимость (или реестром титулов). Современная система базируется на законе 1925 года. Королевский реестр распространяет свою юрисдикцию на территорию Англии и Уэльса. В реестр занесены более 15 миллионов собственников. Реестр открыт и доступен для всех. В режиме on-line можно получить информацию из компьютеризированного реестра по всей территории Англии и Уэльса, через запросы по уникальному идентификатору или по адресу. Главную роль в этой системе играют Геодезическая служба Великобритании и Земельный реестр Ее Величества, или Королевский реестр. Реестр базируется на "официальных" крупномасштабных планах масштаба 1:1250, которые выдаются только Геодезической службой Великобритании, которая является национальным агентством, ответственным за проведение государственной политики в области геодезии и картографии. Королевский реестр подчинен министру юстиции. Региональные офисы реестра действуют самостоятельно на основе закона, но юридически они подчинены главному регистратору и не зависят от местных администраций. Нужно принять во внимание, что основным налогом, связанным с собственностью, является так называемый "бизнес-налог", который платит лицо, которое реально использует собственность, а не то, которое ею владеет.

Система состоит из трех официальных реестров - Реестра недвижимости (Land Register), Реестра собственников, Реестра ограничений. Регистрация гарантирует права собственности, но не гарантирует границ этой собственности (так называемые "общие границы"), что есть, в определенной мере, уникальным явлением с точки зрения континентальной Европы.

Б79 Правовой кадастр - кадастровая система, юридически регистрирующая отношения собственности в землепользовании.

Правовой земельный кадастр содержит записи о всех земельных трансфертах; вход в такой правовой кадастр осуществляется по имени владельца. Правовой кадастр не дает систематической описи участков в определенном регионе

Б80 Фискальный кадастр - регистрационная или кадастровая система, обслуживающая государственную систему налогообложения земли и недвижимости.

Фискальный кадастр приписывает участкам номера, (парцеллярные) номера, и часто содержит парцеллярные карты. В фискальном кадастре единицы недвижимости идентифицируются кадастровым парцеллярным номером.

Б81 Многоцелевой кадастр - система классификации и оценки земель, осуществляемая посредством составления карт участков собственности на основе кадастровой съемки и ведения реестров сведений об участках и их владельцах. Обычно многоцелевой кадастр состоит: - из поземельного регистра; - из регистра собственности; - из регистра аренды и др.

Б82. Современные технологии информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости — Использование электронных документов и электронной цифровой подписи при информационном взаимодействии при ведении ГКН. (Уточняется),Росреестр. — «Информационно-аналитическая система «Управление земельно-имущественным комплексом». (Уточняется), ФГУП "ФКЦ "Земля". — Проблемы интеграции информационных ресурсов (Уточняется) — Современные информационные технологии при построении информационных систем муниципальных образований. Панарин Виктор Алексеевич, Директор Муниципального учреждения администрации города Дзержинск «Градостроительство». Б83

Б84

Единое информационное пространство.

Исходя из объективной необходимости и содержания государ­ственного земельного кадастра, можно представить его основное окружение (органы и организации, с которыми осуществляют ос­новное взаимодействие) и основные потоки входящей и исходя­щей информации в виде схемы

Для обеспечения выполнения этих условий необходимо при формировании и ведении ГЗК учитывать информацию из других информационных систем, реестров и кадастров (рис. 7.4). Напри­мер, с ГЗК тесно связаны системы государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними и градостроительного кадастра.

При государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними ведется единый государственный реестр прав (ЕГРП), который предназначен для ведения унифицированной системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав. Этот ре­естр ведут учреждения юстиции по регистрации прав по месту нахождения недвижимого имущества.

ЕГРП состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел реестра содер­жит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещ­ных правах на этот объект и необходимый набор параметров, по­зволяющих однозначно идентифицировать этот объект и хранить информацию о правообладателях, ограничениях и сделках с этим объектом. Разделы ЕГРП располагают в соответствии с принци­пом единого объекта недвижимого имущества. Каждый раздел ЕГРП состоит из трех подразделов: описание объекта недвижимо­го имущества, записи о правах собственности и иных вещных правах, записи об ограничениях (обременениях) прав собственности.