Вейг Наталья Васильевна

Кафедра ценообразования и оценочной деятельности

Основы оценочной деятельности Понятие оценочной деятельности. История развития в рф

В условиях рыночной экономики и продавец, и покупатель заинтересованы в информации о цене интересующего их объекта. В основе рыночной цены любой сделки, выступающей результатом согласования цены продавца и цены покупателя лежит внутренняя величина (стоимость).

Стоимость, будучи количественно определённой в условиях конкретного рынка, представляет собой рыночную стоимость. В ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.06.1998 №135-ФЗ даётся следующая формулировка: «Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости».

Определяя стоимость объекта оценки, специалисты используют информацию, представленную заказчиком, поступившую из внешних источников, содержащую наряду с другими сведениями информацию о состоянии рынка в целом и того сегмента, в котором позиционирует объект оценки.

На основе полученной информации рассчитывается величина, отражающая в денежном эквиваленте затраты на создание объекта, генерируемый им доход, риски, сопровождающие создание дохода. Найденная величина может иметь совпадение с будущей ценой сделки, но может и отличаться от неё.

Алгоритм определений, характеризующий основные черты оценочного проекта.

Оценка стоимости – процесс; для получения результата специалист имеет необходимость проделать целый ряд операций, очерёдность и содержание которых зависят от целей оценки, параметров объекта и выбранных методов.

Необходимо выделить общие для всех случаев этапы оценки.

- определить цели оценки

- выбрать вид стоимости, подлежащей расчёту

- собрать и обработать необходимую информацию

- обосновать используемые в стандартных подходах методы оценки стоимости

- рассчитать величину стоимости объекта, внести поправки, вывести итоговую величину, проверить и согласовать результаты

Оценка – процесс упорядоченный. Все действия в оценочном проекте осуществляются в определённой последовательности

Расширяя представление обо основных шагах процесса оценки, отметим следующее: первым и главным является постановка задачи, определение проблемы.

I. Постановка задачи (определение проблемы):

- цель и функции направления использования результатов назначения оценки

- правовое описание объекта оценки

- выбор уместного стандарта стоимости, соответствующего данной цели оценки

- дата оценки

- ограничивающие условия

- планирование задания по оценке (разработка календарно-тематического плана)

- определение вознаграждения за проведение оценки

- составление договора на оценку

II. Описание объекта оценки

- идентификация собственности, которая должна быть оценена

- инвентаризация собственности при необходимости

III. Cбор информации

- систематизация активов и их классификация,

-физический осмотр,

- подробное описание активов (листинг);

-оценка полезности и состояния объектов (знакомство с технологиями, режимом эксплуатации…); -поиск информации по затратам, рыночным данным, включая обзор и анализ рынков; --информация о доходах

IV. Применение методов оценки

- проведение расчётов:

- затратный подход

- сравнительный подход

- доходный подход

V. Согласование результатов оценки

VI. Подготовка заключения о стоимости

VII. Защита и сдачи отчёта заказчику

Цель может устанавливаться как с точки зрения специалистов, так и с точки зрения собственника или 3-й стороны (банка, государственного агентства).

В любом случае, это должна быть независимая аналитика для выработки беспристрастного заключения о стоимости оцениваемого объекта.

Обоснованность и достоверность оценки стоимости объекта, а также выбор видов стоимости во многом зависит от того, насколько правильно определено назначение оценки и область последующего использования её результатов.

В настоящее время федеральными стандартами определёно 4 вида оцениваемой стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Ликвидационная стоимость – стоимость объекта оценки в случае, если он может быть отчуждён в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Соответствует цене при вынужденной и срочной продаже.

Инвестиционная стоимость – стоимость объекта, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Определяется применительно к определённому инвестиционному проекту. При этом один и тот же объект может иметь разную инвестиционную стоимость для разных проектов. (Риски, доходность проектов).

Кадастровая стоимость – рыночная стоимость, определённая методами массовой оценки, установленная и утверждённая в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Определяется в частности для целей налогообложения.

Рассмотрим особенности оценки при постановке наиболее распространённых целей оценки.

Например, оценка денежного вклада в уставный капитал.

При образовании хозяйственной организации вклад учредителя в УК может быть сделан в виде имущества (машин, оборудования, транспортных средств, необходимых для функционирования бизнеса).