4.3 Принципы оценки нед-ти

Теоретической основой оценки нед-ти являются унифицированный набор оценочных принципов (спроса и предложения, изменения, конкуренции, замещения, предельной продуктивности, наилучшего и наиболее эф-го использ-я, соответствия, ожидания.)

Принцип спроса и предложения - цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Принцип изменения предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий. Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Принцип соответствия - максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеется разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.

ЛНЭИ означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Принцип ожидания определяется тем, какой доход или какие выгоды и удобства от использования объек­та недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожида­ет получить потенциальный собственник.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количе­ства однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

4.4. Методы оценки нед-ти в н.П.

Затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж, метод капитализации доходов.

Затратный подход основывается на принципе замещения.

Основные этапы применения затратного подхода:

1) оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

3) расчет выявленных видов износа;

4) оценка рыночной стоимости земельного участка;

5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением по­лученной величины на стоимость земельного участка.

Стоимость объекта недвижи-мости = Стоимость нового строитель-ства+ Стоимость земельного участка - Накопленный износ (обесце-нение).

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков. В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

- прямой капитализации доходов;

- дисконтированных денежных потоков.

Основополагающим принципом рыночного подхода к оценке не­движимости является принцип замещения.

Базовую модель данного подхода м. представить: «рыночная стоимость объ-та соб-ти= цене продажи сравнимого с ним объ-та + поправки к этой цене, связанные с различиями в харках объ-в сравнения и оценки».