Жилищное право.

1. Понятие и виды жилищных фондов. Жилищные правоотношения.

2. Сравнительная характеристика договора коммерческого и социального найма.

3. Порядок заключения договора социального найма.

4. Содержание договора социального найма и порядок его прекращения.

5. Правовой режим специализированных жилых помещений.

6. Правовой режим коммунальных квартир и многоквартирных домов.

ЖК РФ 1 марта 2005 года.

Областной закон от 20 сентября 2005 года №79-5-ОЗ «О порядке ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма и о предоставлении таких гражданам жилых помещений по договорам социального найма».

Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 года №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».

Постановление Правительства от 21 января 2006 года №25 «об утверждении правил пользования жилыми помещениями».

«Об утверждении положения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

Жилищные правоотношения — общественные отношения, складывающиеся в связи с удовлетворением жилищной потребоности граждан.

Жилищная потребность — нужна в жилище как в объективно необходимом условии для поддержания жизнедеятельности каждого человека, его труда, отдыха и семейного уюта.

Виды жилищных правоотношений:

1. отношения по управлению жилищным фондом (отношения по госдуарственному контролю и контролю за использовнием и сохранностью жилищных фондов).

2. Отношения по обеспечению граждан жилыми помещениями на условиях найма.

3. Отношения по эксплуатации и ремонту жилищного фонда.

4. Обеспечение правильного (правомерного) использования жилищного фонда. (отношения по переустройству и преоборудованию жилых помещений)

Субъекты жилищных правоотношений: граждане, ЮЛ, РФ, СРФ, МО.

Основания возникновения жилищных правоотношений:

• из договоров и иных сделок

• из актов ..

• судебные решения, установившие жилищные права и обязанности.

• Членство в жилищных или жилищно-строительных кооперативов.

• Другие действия и события, с которыми закон связывает возникновение жилищных правооотношений.

Объект - жилое помещение (изолированное помещение, предназначенное для постоянного проживания).

Признаки:

1. пригодость для постоянного проживания людей (жилое помещение должно отвечать санитарным, техническим и иным требованиям).

2. Целевое назначение. Предназначено только для проживания в нем людей.

3. Изолированное помещение (жилой дом (часть дома), квартира (часть квартиры), комната).

4. Решение ОМСУ о признании строения жилым.

Виды жилых помещений закреплены в ст.16 ЖК.

Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ составляет жилищный фонд.

Классификация ЖФ:

1. по форме собственности:

- частный жилищный фонд (жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц)

- государственный жилищный фонд (ЖФ РФ и ЖФ СРФ). Ведомственный ЖФ — жилые помещения, принадлежащие на праве хозяйственного ведения или оперативного управления у государственных предприятий и учереждений.

- муниципальный ЖФ (жилые помещения в собственности МО)

2. Цель использования:

- жилищный фонд социального использования (жилые помещения из государственного и муниципального ЖФ, предолставляемые по договорам социального найма)

- специализированный ЖФ (жилые помещения государственного и муниципального ЖФ, предназначенные для проживания отдельных категорий граждан: общаги, маневренный фонд и т.п.)

- индивидуальный ЖФ (жилые помещения из частного ЖФ, используемые их собственниками для своего проживания, проживания членов своей семьи или иных граждан на условиях безвозмездного пользования).

- жилищный фонд коммерческого использовния (жилые помещения, предоставляемые их собственниками гражданам для проживания на условиях возмездного пользования; могут входить жилые помещения частного, государственного и муниципального ЖФ).

Сравнительная характеристика договоров коммерческого и социального наймов.

Договор аренды заключается с арендаторами и ФЛ

Если пользователем выступает ФЛ, то заключается договор найма.

Договор наймв — одна сторона обязуется предоставить другой стороне жилое помещение за плату во владение и пользование для проживание в нем.

Договор найма:

1. консенсуальный

2. возмездный

3. взаимный

Основания	Договор коммерческого найма	Договор социального найма
Наймодатель	ФЛ, ЮЛ, государство и МО в лице своих уполномоченных органов	Государство и МО в лице своих уполномоченных органов
Наниматель	Любопе ФЛ. Постоянно проживающие с нанимателем граждане несут такие же права и обязанности, если они заключили отдельный договор с нанимателем. Они становятся сонанимателями	ФЛ, призанное нуждающимся в жилом помещении (малоимущий гражданин или гражданин, относящийся к льготным категориям). В договоре социального найма такие же права и обязанности несут члены семьи нанимателя
Форма	Простая письменная форма	Письменная форма. Типовая форма этого договора утверждена Постановлением Правительства от 21 мая 2005 года №315.
Срок действия договора	Заключается на срок, согласованный сторонами, который не может превышать 5 лет (п.1 ст.683)	Бессрочный договор (ч.2 ст.60 ЖК)
Размер платы за пользование жилым помещением	По соглашению сторон. Если не указана, то применяются среднерыночные цены	Устанавливается в принимаемых правовых актах

Договоры коммерческого найма делятся на долгосрочные и краткосрочные. В договоре краткосрочного найма наниматель не вправе вселять временных жильцов, постоянно проживающих граждан, не вправе заключать договор поднайма, у нанимателя нет приемущественного права на заключение договора на долгий срок. В случае сметри нанимателя договор прекращается.

Заключение договора социального найма.

Жилищные правоотношения по договору социального найма возникают из сложного юридического состава:

1. решение государственного органа или органа МС о признании гражданина нуждающемся в жилом помещении. Такое решение может приниматься только в отношении малоимущих граждан, которые признаются таковыми органами МС или в отношении иных категорий граждан, установленных законом. Малоимущее — лицо, имеющее доход на одного члена семьи ниже прожиточного минимума. Основания для признания гражданина нуждающимся в жилом помещении закреплены в ст.51 ЖК:

- если гражданин не является нанимателем или собственником жилого помещения, а также члены его семьи

- лицо, являющееся нанимателем по договору социального найма или собственником жилого помещения, но обеспечено общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы (Учетная норма площади жилого помещения — минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан жилым помещением с целью признания их нуждающимися в жилом помещении). Решение Архангельского совета депутатов от 27 июля 2005 №23 — 12 кв.м.

- проживание в помещении, не отвечающем требованиям, установленным для жилых помещений. Решение межведомственной комиссии, создаваемой органом МС, о признании жилого помещения несоответствующим установленным требованиям и непригодным для проживания.

- лицо является нанимателем по договору социального найма или собственником жилого помещения, проживает в коммунальной квартире и в составе его семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное с ним проживание в одной квартире невозможно. Перечень таких зболеваний утвержден постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 года №370.

- решение об отказе в признании гражданина нуждающимся может быть оспорено в судебном порядке.

2. Лицо принимается на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Если лицо имеет право состоять на учете по нескольким основаниям, то он по своему выбору может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.

3. Жилое помещение предоставляется гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет.

4. Лица, имеющие право на внеочередное предоставление жилого помещения (ч.2 ст.57 ЖК): граждане, чье жилое помещение признано непригодным для проживания; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, по окончании их предывания в образовательных и иных учереждениях, службы в вооруженных силах, отбывания наказания в местах лишения свободы; лица, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний.

5. Решение органа МС о предоставлении жилого помещения.

Ст. 57 ЖК устанавливает требования, предъявляемые к предоставляемому жилому помещению:

1. жилое помещение должно быть в черте населенного пункта, в котором гражданин прожавает

2. отдельная квартира. Предоставление комнат в коммунальных квартирах не допускается крмое случаев, установленных законов.

3. Должно быть благоустровено применительно к уровню благоустройства населенного пункта.

4. Площадь должна определятся исходя из нормы предоставления на одного члена семьи. В ч.1 ст.50 норма предоставления — минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется общая площадь предоставляемого жилого помещения. Устанавливается органами местного самоуправления в зависимости от уровня обеспеченности жилыми помещениями, достигнутого в данном МО.

5. Количество комнат в предоставляемой квартире должно соответствовать требованиям cn.58 ч.1 ЖК РФ.