21 Вопрос Плата за землю

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за землю являются земельный налог, арендная плата, а также нормативная цена земли. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, а также для получения под залог земли банковского кредита устанавливается нормативная цена земли.

Плательщиками земельного налога и арендной платы являются предприятия, объединения, организации и учреждения, а также граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, которым предоставлена земля в собственность, владение, пользование или в аренду на территории России.

Объектами обложения земельным налогом и взимания арендной платы являются земельные участки, предоставленные юридическим лицам и гражданам (сельскохозяйственные угодья; земельные участки, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, индивидуального садоводства, огородничества и животноводства, кооперативам граждан для садоводства, огородничества и животноводства, жилищного, дачного, гаражного строительства, предпринимательской деятельности и иных целей; земли промышленности, транспорта, связи, других отраслей материального произволе на и непроизводственной сферы).

Земельный налог взимается в расчете на год с облагаемой па югом земельной площади, предоставленной в установленном порядке юридическим лицам и гражданам собственность, владение или пользование, включая площадь, занятую строениями и сооружениями, а также с земельных участков, необходимых Для содержания строений и сооружений.

Если земельный участок, обслуживающий строения, находится в раздельном пользовании нескольких юридических лиц или граждан, то по каждой части такого участка земельный налог исчисляется отдельно.

Площадь земли, которая находится в совместно пользовании этих лиц и граждан, распределяется между ними для исчисления налогов пропорциональна площади строений, находящихся в их раздельном владении. За земельные участки, обслуживающие строения, находящиеся в общей собственности несколько юридических лиц или граждан, земельный налог исчисляется каждому из этих собственников соразмерно им доле на эти строения, если иное не предусмотрено документах, удостоверяющих право собственности владения и пользования этими земельными участками или соглашением сторон.

Порядок   исчисления   земельного   налога  и авансовых платежей Сумма  земельного   налога  исчисляется по истечении налогового периода (ст. 396 НК РФ) как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, если иное не предусмотрено п. 15 и 16 ст. 396 НК РФ. Формула для расчета  земельного   налога  выглядит следующим образом:  Земельный   налог  = (НС х КС) : 100, где НС — налоговая ставка; КС — кадастровая стоимость  земельного  участка (налоговая база). Пример. ООО «Промышленная компания» имеет один  земельный  участок сельскохозяйственного назначения и один  земельный  участок под производственным объектом. Их кадастровая стоимость соответственно 1 500 000 руб. и 700 000 руб. Органами местного самоуправления налоговая ставка установлена для земель сельскохозяйственного назначения — 0,3 %, для прочих  земельных  участков — 1,5 %. Сумма  земельного   налога  составит: (0,3 х 1 500 000) : 100 = 4500 руб. — для  земельного  участка сельскохозяйственного назначения; (1,5 х 700 000) : 100 = 10 500 руб. — для второго  земельного  участка. Общая сумма  земельного   налога : 10 500 + 4500 = 15 000 руб. Особые правила  исчисления   земельного   налога  установлены в отношении  земельных  участков, приобретенных в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства. В этом случае  исчисление  суммы  налога  (суммы авансовых платежей по  налогу ) производят с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока проектирования и строительства, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. При завершения такого жилищного строительства и государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока проектирования и строительства сумма  налога , уплаченного в течение периода проектирования и строительства сверх суммы, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается излишне уплаченной и подлежит зачету (возврату) налогоплательщику в общеустановленном  порядке . В отношении  земельных  участков, приобретенных в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства,  исчисление  суммы  налога  (суммы авансовых платежей по налогу) производят с учетом коэффициента 4 в течение периода проектирования и строительства, превышающего трехлетний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. Пример. ООО «Промышленная компания» приобрела в собственность  земельный  участок для жилищного строительства и год строит многоэтажный жилой дом. Кадастровая стоимость  земельного  участка — 1 500 000 руб., налоговая ставка — 0,3 %. Сумма  земельного   налога  за участок, приобретенный в собственность организацией для жилищного строительства, составит: 2 х ((1 500 000 х 0,3) : 100) = 9000 руб., где 2 — коэффициент, применяемый в отношении  земельных  участков, приобретенных в собственность на условиях осуществления на них жилищного строительства в течение трехлетнего срока проектирования и строительства, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. Особые правила  исчисления   земельного   налога  установлены также в отношении  земельных  участков, приобретенных в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства. В данной ситуации  исчисление  суммы  налога  (суммы авансовых платежей по налогу) производят с учетом коэффициента 2 в течение периода проектирования и строительства, превышающего десятилетний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. Сумму налога (сумму авансовых платежей по налогу), которую должны уплатить в бюджет налогоплательщики — физические лица, исчисляют налоговые органы. Налогоплательщики-организации сумму налога (сумму авансовых платежей по налогу) рассчитывают самостоятельно. Налогоплательщики — физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, исчисляют сумму  налога  (сумму авансовых платежей по  налогу ) самостоятельно, но только в отношении  земельных  участков, используемых ими в предпринимательской деятельности. Представительный орган муниципального образования (законодательные и представительные органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) при установлении  налога  вправе предусмотреть в течение налогового периода не более двух авансовых платежей по  налогу  для физических лиц, уплачивающих  налог  на основании налогового уведомления. Сумма авансового платежа по  налогу , подлежащая уплате налогоплательщиком — физическим лицом на основании налогового уведомления, исчисляется как произведение соответствующей налоговой базы и принятой нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) доли налоговой ставки в размере, не превышающем одной второй налоговой ставки, определенной в соответствии со ст. 394 НК РФ, в случае установления одного авансового платежа и одной третьей налоговой ставки при двух авансовых платежах. Сумма  налога , подлежащая уплате в бюджет по итогам налогового периода, определяется как разница между суммой  налога , исчисленной в соответствии с п. 1 ст. 396 НК РФ, и суммами подлежащих уплате в течение налогового периода авансовых платежей по  налогу . Налогоплательщики, в отношении которых отчетный период установлен равным кварталу, исчисляют суммы авансовых платежей по  налогу  по истечении каждого квартала текущего налогового периода как одну четвертую соответствующей налоговой ставки процентной доли кадастровой стоимости  земельного  участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Особенности  исчисления   земельного   налога  при возникновении (прекращении) прав на  земельный  участок в течение налогового периода. В случае возникновения (прекращения) у налогоплательщика в течение налогового (отчетного) периода права собственности (бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения) на  земельный  участок (его долю)  исчисление  суммы  налога  (авансового платежа по налогу) в отношении данного  земельного  участка производят с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых данный участок находился в собственности (бессрочном пользовании, пожизненном наследуемом владении) налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде. Необходимо учитывать, что, если возникновение (прекращение) указанных прав произошло до 15 числа соответствующего месяца включительно, за полный месяц принимается месяц возникновения указанных прав; если после 15 числа — за полный месяц принимается месяц прекращения указанных прав. Пример.  Земельный  участок, кадастровая стоимость которого 700 000 руб., приобретен в собственность 11 марта 2006 г. Налоговая ставка установлена в размере 1,5 %. Коэффициент определяется как отношение числа полных месяцев, в течение которых  земельный  участок находится в собственности, к числу календарных месяцев: К = 10 месяцев : 12 месяцев = 0,833. Сумма  налога  составит: 0,833 х ((700 000 х 1,5) : 100) = = 8746,5 руб. Особенности  исчисления   земельного   налога  в отношении  земельного  участка, перешедшего по наследству. В отношении  земельного  участка (его доли), перешедшего (перешедшей) по наследству к физическому лицу,  налог  исчисляется начиная с месяца открытия наследства. Наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина (ст. 1113 ГК РФ). Днем открытия наследства является день смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства считается день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с п. 3 ст. 45 ГК РФ днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, — день смерти, указанный в решении суда. Граждане, умершие в один и тот же день, считаются в целях наследственного правопреемства умершими одновременно и не наследуют друг после друга. При этом к наследованию призывают наследников каждого из них (ст. 1114 ГК РФ).  Порядок   исчисления   земельного   налога  для лиц, у которых возникло (прекратилось) право на налоговую льготу. Налогоплательщики, имеющие право на налоговые льготы, должны представить документы, подтверждающие такое право, в налоговые органы по месту нахождения  земельного  участка, признаваемого объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ. В случае возникновения (прекращения) у налогоплательщиков в течение налогового (отчетного) периода права на налоговую льготу в отношении  земельного  участка  исчисление  суммы  налога  (суммы авансового платежа по налогу) производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых отсутствовала налоговая льгота, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде. При этом месяц возникновения права на налоговую льготу, а также месяц прекращения указанного права принимается за полный месяц. Представление информации в отношении  земельных  участков. Органы, осуществляющие ведение государственного земельного кадастра, и органы, проводящие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны представлять в налоговые органы сведения о расположенных на подведомственной им территории земельных участках (зарегистрированных в этих органах правах и сделках) и их владельцах в течение десяти дней со дня соответствующей регистрации. Кроме того, органы, осуществляющие ведение государственного земельного кадастра, и органы муниципальных образований ежегодно до 1 февраля года, являющегося налоговым периодом, обязаны сообщать в налоговые органы по месту своего нахождения сведения о земельных участках, признаваемых объектом налогообложения согласно ст. 389 НК РФ, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Вышеизложенные сведения органы представляют по формам, установленным следующими документами.

Земельный   налог 

является местным  налогом . Все средства от него поступают в бюджет того города, района, сельской администрации, на территории которых находится  земельный  участок.

 Земельный   налог  уплачивают организации и физические лица, обладающие  земельными  участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Налогоплательщиками  налога  признаются организации и физические лица, обладающие  земельными  участками, признаваемые объектом налогообложения на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

 Налоговая  база  по   земельному   налогу  определяется как кадастровая стоимость  земельных  участков по состоянию на 1 января года, являющегося  налоговым  периодом.

Кадастровая стоимость  земельного  участка определяется оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации.

 Налоговые   ставки  устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:

1. 0,3 процента в отношении  земельных  участков:

   • отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;

   • занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или предоставленных для жилищного строительства;

   • предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

2. 1,5 процента в отношении прочих  земельных  участков.

Допускается установление дифференцированных  налоговых   ставок  в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования  земельного  участка.

 Налоговая  декларация Налогоплательщики - организации в отношении  земельных  участков, принадлежащих им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования, по истечении  налогового  периода представляют в  налоговый  орган по месту нахождения  земельного  участка,  налоговую  декларацию по  налогу .

Срок представления - не позднее 1 февраля года, следующего за истекшим  налоговым  периодом.

С 1 января 2011 года обязанность представления авансовых расчетов  по   земельному   налогу  для данной категории налогоплательщиков отменена, однако сохранена обязанность по оплате авансовых платежей.

Выкуп цены земли

Процедура изъятия  земельного   участка  для государственных или муниципальных нужд не может быть завершена без полного возмещения собственнику  земельного   участка , землепользователю, землевладельцу, арендатору всех тех потерь, которые вызваны изъятием  земельного   участка . Учитывая, что изъятие  земельных   участков  у собственников осуществляется путем их выкупа, возмещение соответствующих потерь собственников осуществляется путем выплаты им  выкупной   цены   земельного   участка . В  выкупную   цену   земельного   участка  включаются: а) рыночная стоимость  земельного   участка ; б) рыночная стоимость расположенного на  участке  и принадлежащего собственнику  земельного   участка  недвижимого имущества — жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений; в) убытки, причиненные собственнику изъятием  земельного   участка . При этом следует отметить следующее. Установление рыночной стоимости  земельного   участка  и расположенных на нем объектов недвижимости должно осуществляться оценщиками, действующими в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Независимо от того, что  выкупная   цена  может определяться соглашением с собственником  земельного   участка  (ст. 281 ГК РФ), проведение оценки имущества, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, является обязательным. Данное правило установлено ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности» и вызвано, очевидно, необходимостью исключить необоснованное расходование бюджетных средств при выкупе  земельного   участка . При несогласии собственника изымаемого  участка  с размером  выкупной   цены , установленной в решении об изъятии, недостижении соглашения о  выкупной   цене  и возникновении соответствующего судебного спора суд должен определить размер  выкупной   цены  исходя из рыночной стоимости изымаемого имущества на момент рассмотрения спора. Это с очевидностью следует из абз. 4 п. 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением  земельного  законодательства». По соглашению с собственником  земельного   участка  ему может быть предоставлен в собственность бесплатно другой (равноценный)  земельный   участок . В этом случае его стоимость, также определяемая в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, зачитывается в  выкупную   цену   земельного   участка . В случае, если  земельный   участок  и расположенные в его пределах объекты недвижимости принадлежат на праве собственности разным лицам, стоимость зданий, строений, сооружений компенсируется собственнику последних, а в  выкупную   цену   земельного   участка  включаются стоимость  земельного   участка  и убытки, причиненные собственнику  участка . В понятие убытков, согласно ст. 15 ГК РФ, входят реальный ущерб, под которым понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также упущенная выгода — неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. В соответствии с положениями  земельного  и гражданского законодательства при выкупе  земельного   участка  для государственных или муниципальных нужд в  выкупную   цену  включаются все убытки, причиненные собственнику изъятием  участка , в полном объеме, включая упущенную выгоду (в частности, это может быть связано с необходимостью досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами). Вместе с тем действующее законодательство прямо указывает, в каких случаях убытки собственника не подлежат компенсации. Речь идет о тех затратах, которые связаны со строительством и реконструкцией зданий, строений и сооружений, а также иных затратах, существенно повышающих стоимость  земельного  участка, которые были осуществлены на изымаемом земельном участке по инициативе собственника после государственной регистрации решения об изъятии земельного участка (ст. 280 ГК РФ). Иными словами, собственник  земельного   участка  не вправе рассчитывать на компенсацию ему тех затрат, произведенных им после указанного момента, которые не являлись необходимыми для обеспечения использования  участка  по назначению. Следует отметить, что  Земельный  кодекс РФ устанавливает иной момент, с которого вышеуказанные затраты собственника не подлежат компенсации, — это момент уведомления собственника о предстоящем изъятии. Данный момент, как уже отмечалось, наступает раньше уведомления о государственной регистрации решения об изъятии  участка . В связи с этой коллизией законодательства возникает вопрос: должны ли компенсироваться существенные затраты собственника, произведенные в период между уведомлением о принятом решении об изъятии  участка  и государственной регистрацией последнего? Представляется, что предпочтительнее использовать на практике норму ГК РФ, т.е. признавать не подлежащими компенсации лишь те затраты на застройку, которые произведены после государственной регистрации решения об изъятии  земельного   участка . Дело в том, что без государственной регистрации решения об изъятии  участка  фактически отсутствует юридический акт признания и подтверждения государством соответствующего ограничения (обременения)  земельного   участка  и, следовательно, у собственника отсутствуют достаточные правовые основания для прекращения капитальных вложений в свой  участок . Кроме того, получив уведомление о принятом решении об изъятии, собственник  земельного   участка  не может быть уверен в том, что данное решение будет представлено органом, его принявшим, на государственную регистрацию или что в осуществлении последней не будет отказано на законном основании. В связи с этим ограничение прав собственника по использованию  земельного   участка  может оказаться преждевременным. Таковы основные положения законодательства, касающиеся определения  выкупной   цены   земельного   участка  при его изъятии у собственника.