5.Чинники попиту і пропозиції на ринку нерухомості.

Факторы спроса и предложения на рынке недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и системы экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в трастовое управление, аренду, наем и т.д.

В зависимости от законодательной базы, условий финансирования, форм владения собственностью рынок недвижимости постоянно претерпевает изменения и является уникальным для каждой страны, региона, города. Чтобы правильно оценивать недвижимость, необходимо тщательно отслеживать все изменения, происходящие на ее рынке.

Величина спроса и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

Экономические исследования показывают, что на спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует целый ряд факторов, среди которых наиболее важное значение имеют следующие их группы. Грамотное сочетание этих факторов лежит в основе независимой оценки недвижимости. Перечислим их:

1. Экономические:

уровень и динамика доходов населения;

дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика;

уровень развития бизнеса и его динамика (рост или падение деловой активности, изменение структуры бизнеса, его доход­ности);

доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;

состояние альтернативных и смежных рынков;

цены на рынке недвижимости;

уровень арендной платы;

риски инвестиций в недвижимость;

стоимость строительства;

цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы.

2. Социальные:

уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры;

образовательный уровень населения и тенденции его изменения;

уровень и тенденции изменения социальной структуры населения;

уровень и тенденции преступности.

3. Административные:

налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц — налог на имущество, на прибыль, земельный налог и т.д.);

зональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контроля);

правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию (принятые процедуры, передаваемые права, расходы за подключение к инженерным сетям, отчислений на развитие инфраструктуры и т.д.);

правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки процедур).

4. Условия окружающей среды:

уровень развития социальной инфраструктуры;

обеспеченность транспортными сетями; |

экологическая обстановка

6.Бази оцінки нерухомості

Рыночная стоимость

Рыночной стоимостью является стоимость, по которой возможно отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по договору, заключенному между покупателем и продавцом, после соответствующего маркетинга и при условии, что каждая из этих сторон действует со знанием дела, рассудительно и без принуждения.

Рыночная стоимость, определяемая оценщиком, всегда вероятная величина, т. е. она отражает одновременно наиболее вероятную и обоснованную с точки зрения оценщика цену, которую может получить продавец за объект оценки, и самую выгодную цену, которую могут согласиться заплатить на дату оценки покупатели. Следует отметить, что при определении рыночной стоимости оценщик всегда исходит из предположения. что продавец ради достижения максимального финансового эффекта от сделки купли-продажи будет осуществлять комплекс необходимых маркетинговых мероприятий, которые обеспечивают выставление и продажу на рынке объектов, подобных объекту оценки, наилучшим способом, включая необходимый для этого срок экспозиции на рынке. Одновременно, оценщик предполагает, что заинтересованность потенциальных покупателей в приобретении объекта оценки может основываться, прежде всего, на прогнозируемости доходов от его наиболее эффективного использования. При этом, предполагаемая сделка не предусматривает каких-либо дополнительных ограничений или инвестиционных условий, влияющих на будущие экономические выгоды потенциального покупателя от использования приобретаемого объекта. Под дополнительными инвестиционными условиями понимаются капиталовложения сверх иены объекта собственности по договору купли-продажи, вносимые в этот объект или передаваемые покупателем. Немаловажным аспектом типичных условий финансирования является и средство платежа. Оптимальным средством платежа является денежный платеж. Однако фактор инфляции национальной денежной единицы оказывает существенное влияние на определение рыночной стоимости и должен учитываться оценщиком. В принципе, глубокий анализ типичных для рынка условий финансирования сделок купли- продажи объектов, подобных оцениваемому, дает возможность грамотно учесть этот фактор. Например, в Украине, на определенных рынках объектов собственности сложились достаточно устойчивые характеристики типичных сделок в части средства платежа. На рынке недвижимости с целью избежания влияния фактора инфляции гривны, сделки купли-продажи традиционно ориентируются на использовании иностранной валюты в качестве эквивалента денежного платежа. При проведении оценки недвижимости, в том числе государственной и коммунальной собственности, рыночная стоимость определяется, как правило, в долларах США с дальнейшим учетом курса гривны. В тоже время, анализируя сделки купли-продажи целостных имущественных комплексов, акций, говорить об иностранной валюте как типичном средстве платежа преждевременно.

Нерыночные базы оценки недвижимости включают определение таких видов стоимости как инвестиционная стоимость, стоимость ликвидации (не путать с предыдущей!), страховая стоимость, налоговая стоимость, восстановительная стоимость, стоимость замещения, потребительная стоимость и специальная стоимость. Рассмотрим эти виды стоимостей подробнее.

Инвестиционная стоимость недвижимости — стоимость объекта недвижимости, определённая исходя из конкретных условий и цели инвестирования. Стоимость недвижимости при условии компенсации выполненных неотделимых улучшений в случаях, предусмотренных законодательством или договором сторон, также является инвестиционной стоимостью.

Ликвидационная стоимость недвижимости — это денежная сумма, которая может быть получена в случае необходимости продажи объекта на рынке в срок, значительно более короткий, чем среднерыночный срок экспозиции объектов подобного типа, или при условии вынужденной продажи объекта. Эта стоимость не учитывает затраты, связанные с подготовкой объекта к продаже, его сохранением, охраной и т. п.

Стоимость ликвидации — это текущая стоимость, которую ожидается получить за недвижимость (кроме земли), исчерпавшую срок полезной жизни в соответствии с её установленной целью (функцией), или в случае её отчуждения путём разборки компонентов. Стоимость ликвидации рассчитывается как сумма валовых или чистых доходов, которые могут быть получены от реализации недвижимости как единого целого, либо от реализации материалов, из которых состоят отдельные компоненты. Эта база оценки предполагает проведение экспертной оценки недвижимости не для её дальнейшего использования в соответствии с её функциональным назначением.

Страховая стоимость — стоимость объекта недвижимости, определённая в соответствии с условиями договора страхования (полиса).

Налоговая стоимость — это стоимость, которая рассчитывается в соответствии с порядком, определённым законодательством о налогообложении.

Восстановительная стоимость — это текущая стоимость создания нового объекта недвижимости, совершенно идентичного объекту экспертной оценки с учётом рыночных условий строительства, действующих на дату оценки.

Стоимость замещения — сумма затрат на создание адекватной объекту оценки недвижимости замены, которая определена в ценах на дату оценки.

Остаточная стоимость замещения — это совокупная величина рыночной стоимости земельного участка при существующем использовании (или земельного участка, который может служить адекватной заменой) и стоимости замещения улучшений земельного участка (зданий, сооружений и т. п.), которые на ней расположены, за вычетом всех видов износа (обесценивания).

Потребительная стоимость — стоимость, которую имеет недвижимость для конкретного пользователя при конкретном варианте использования, то есть это стоимость взноса, который конкретная недвижимость вносит в стоимость того предприятия, частью которого она является, без учёта наиболее эффективного использования этой недвижимости или величины той денежной суммы, которая может быть получена от её продажи.

Специальная стоимость недвижимости — это сумма рыночной стоимости и надбавки к ней, которую может заплатить потенциальный покупатель с особенным интересом к этому объекту. Специальная стоимость является нерыночной и рассчитывается в отдельных случаях при наличии определённых обстоятельств, таких как уникальное месторасположение объекта, его особенности связи (физической, функциональной, экономической) с другими объектами недвижимости, или при наличии временных чрезвычайных рыночных условий.