7.Принципи оцінки нерухомості.

Количество экономических факторов влияет на стоимость объектов недвижимости. Принципы оценки недвижимости помогают учесть самые значимые из них.

Принципы оценки недвижимости взаимосвязаны. На один объект может влиять несколько принципов.

Основные принципы оценки недвижимости делят на четыре категории.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим и наиболее эффективным образом.

Результаты анализа ННЭИ учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта

строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов. Принципы, отражающие компоненты недвижимости. Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта.

Принцип предельной продуктивности. Смысл в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.

Принцип сбалансированности в том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше стоимость объекта на рынке.

Сбалансированность элементов объекта определяется на основе требований рынка.

Принципы, основанные на представлениях пользователя. Принцип полезности заключается в том, что

объект недвижимости с большей полезностью для пользователя обладает большей стоимостью на рынке.

Принцип замещения. Осведомленный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности.

Принцип ожидания. На стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта.

Этот принцип основывается на привлекательности будущих преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности.

Принципы, связанные с рыночной средой. Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости по городам, так и обществу в целом.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования.

8. Методичні підходи оцінки нерухомості

Методология оценки недвижимости

Теоретическим фундаментом методов оценки недвижимости является единый набор оценочных принципов. Профессиональные оценщики разработали логический и систематический подход к оценке недвижимости различных типов. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющих принять во внимание все важные и значимые рыночные факты, которые могут повлиять на стоимость собственности.

Существует три метода оценки недвижимости:

Затратный метод оценки недвижимости - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа;

Сравнительный метод оценки недвижимости - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Доходный метод оценки недвижимости - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от коммерческого использования оцениваемого имущества.

Структура методов оценки недвижимости

Основанные на доходном подходе: метод капитализации доходов, метод, основанный на дисконтировании будущих доходов.

Основанные на затратном подходе: подход основанный на анализе затрат с точки зрения восстановления или замещения Объекта оценки.

Основанные на сравнительном подходе: методы, основанные на информации по объектам аналогам

Методы оценки недвижимости, использующие капитализированные доходы и дисконтированные будущие доходы

Методы данного подхода опираются на оценку будущих доходов, то есть используют для оценки недвижимости перспективные результаты по коммерческому использованию Объекта оценки.

Метод, использующий капитализированные доходы может применяться, когда ожидается, что будущие результаты деятельности не будут существенно отличаться от их текущего нормализованного объема, или если будущие доходы будут расти прогнозируемыми темпами.

Метод, основанный на дисконтировании будущих доходов, используется, когда будущие доходы могут быть достаточно обоснованно определены и ожидается их существенное отличие от текущего уровня вследствие действия факторов различного характера.

Методы оценки недвижимости, основанные на сравнении рыночной информации

Главное требование при использовании методов на основе рыночного подхода состоит в том, чтобы подобрать сопоставимые объекты и ретроспективную информацию по сделкам с ними.

Зачастую данный подход используется как проверка на "здравый смысл" результатов применения других подходов.

Методы оценки недвижимости, основанные на анализе затрат

Методы данной группы оперируют текущими затратами на воспроизводства собственности, за вычетом аккумулированного накопленного износа по Объекту.

Ограничением данной группы методов является то, что полученные результаты не отражают действия сил спроса и предложения на рынке недвижимости.

В целях получения окончательной оценки стоимости Объекта оценки, применяют метод взвешивания результатов полученных указанными выше методами, в том числе взвешивания самих оценочных методов.

Существует два основных подхода, которые могут быть использованы для выведения общего окончательного показателя оценки недвижимости: подход, основанный на математическом взвешивании (математический подход), подход, основанный на субъективном взвешивании (субъективный подход).

Задача того и другого метода оценки недвижимости - получить единственную оценку стоимости компании. Отличие состоит в том, что при применении субъективного подхода, для достижения этой цели не требуется использовать процентные веса. В рамках математического подхода к взвешиванию, каждой оценке придается процентный вес так, что сумма весов составляет 100%. Наиболее подходящий метод получит наибольший процентный вес, а наименее подходящий метод - получит самый низкий процентный вес.