Теоретические основы земельного кадастра

Общие понятия. Содержание ГЗК.

1. Определение государственного земельного кадастра..

В соответствии с федеральными законодательными документами (Земельным кодексом Российской Федерации (2001 г.) и федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости») государственный земельный кадастр (ГЗК) и государственный кадастр недвижимости (ГКН) — это систематизи­рованный свод документированных сведений об объектах государ­ственного кадастрового учета, о правовом режиме земель Российс­кой Федерации, о кадастровой стоимости, месторасположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объек­тов недвижимости (классическое понимание кадастра).

Правовое понимание изложено в федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости» в 1-ой статье.

2. Функции ГКН.

1. а) Учетная (учетом должны быть охвачены все категории земельного фонда РФ и все объекты недвижимости связанные с этим фондом);

1) б) Регистрационная;

2. Подготовка и выдача отчетов и справок о состоянии и использовании земель государственным контролирующим органом (налоговые службы, Роснедвижимость, землеустроительные службы и др.);

Исторически сложившиеся функции:

3. Фискальная (кадастровые записи служили основой для налогообложения);

4. Правовая (кадастровая запись устанавливала правовой режим в использовании земель);

5. Инвестиционная;

6. Финансовая;

и др.

В настоящее время кадастр – это единая государственная многоуровневая управленческая система о земельном фонде страны, основанная на экономических, общественных и социальных нормах.

Структура кадастра, значение и принципы.

Классическая структура земельного кадастра включает след. уровни (блоки):

1. Регистрация

2. Учет

3. Бонитировка

4. Экономическая оценка

Современный кадастр действует в рамках 1 и 2 блоков (Регистрация; Учет).

Регистрация земель и других объектов недвижимости – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения перехода или прекращения права на объекты недвижимости.

Регистрация прав осуществляется органами юстиции в соответствии с федеральным законом № 122 «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним». В соответствии с законом государственная регистрация прав осуществляется путем внесения сведений в единый государственный реестр прав (ЕГРП), по принципу приоритетности вещных прав. Обязательственные права могут быть зарегистрированы вещными правами.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации к вещным правам относят:

1. Право собственности

2. Право пожизненного наследования владения

3. Право постоянного бессрочного пользования

4. Сервитуты (ограничения)

5. Право хозяйственного ведения

6. Право оперативного управления

Обязательственные права:

1. Право залога

2. Право аренды

3. Право поручительства

4. Право гарантии

5. Право уступки

6. Право требования

и др.

Современные принципы ведения ГЗК и ГКН.

1. Ведение ГКН на основе единства технологии на территории РФ.

2. Принцип приоритетности бумажных носителей.

3. Документы содержащие сведения ГКН подлежат постоянному хранению.

4. Принцип взаимодействия с единой информационной (федеральной) системой прав.

5. Заявительный принцип. Сведения принимаются на основе заявлений и документов, распоряжений главы местного самоуправления и т.д.

6. Принцип сохранности всех, в том числе изменяемых сведений.

7. Принцип общедоступности кадастровой информации.

8. Принцип платности предоставления информации неправообладателям.

9. Документальность.

10. Закономерность.

Учет земель – это идентификация и описание объектов недвижимости в кадастровых документах.

Идентификация объекта недвижимости – это присвоение ему кадастрового номера.

Кадастровый номер уникален и не повторяется на территории РФ.

Существует 4 уровня кадастрового номера:

1. № кадастрового округа

2. № кадастрового района

3. № кадастрового квартала

4. № земельного участка

Бонитировка – это сравнительная оценка почв, лежащая в основе кадастрово-экономической оценки сельскохозяйственных земель. Основоположник: В.В. Докучаев. Его методика используется в экономической оценке сельскохозяйственных земель во всех развитых странах.

Экономическая оценка – это определение стоимости, т.е. ценности земель через систему экономических показателей с целью обоснования земельных платежей.

В основе земельных платежей лежит земельная рента. Поэтому, теория земельной ренты является фундаментальной основой ценообразования земельных ресурсов. На основе данных о стоимости земель устанавливаются и регулируются такие инструменты управления экономикой, как налоговая ставка (налог на недвижимость, налог на прибыль), арендная плата, страховая стоимость, инвестиционная стоимость и др.

Рентная теория

Подходы к рентной теории

1. Затратный (классический) подход.

Основоположники: А. Смит, Д. Рекардо, К. Маркс.

Теория основана на реальных затратах в соответствии с которыми стоимость любого товара зависит от общественно-необходимых затрат труда; рента – это предельный прирост стоимости на переменное количество фактора «капитал-труд».

По мнению Рекардо рента детерминирована (определена) ценой.

По мнению Смита цены товаров детерминированы (определены) рентой.

2. Неоклассический поход.

Основоположники: Кларк Джон Бейтс, А. Маршал.

В соответствии с этим подходом, который тоже основан на реальных затратах, стоимость товара формируется в обмене и зависит от его предельной полезности. Рента – это излишек, который определяется между средним и предельным продуктом.

Цены товаров детерминированы рентой.

3. Паритианский подход.

Основоположники: В. Парето, Дж. Ворчестер.

Подход основан на альтернативных затратах; стоимость в соответствии с этим подходом выражена альтернативными затратами. Рента – это доход фактора, превышающий тот его уровень, который необходим для удержания его занятости в данной сфере использования.

Разность во мнениях обусловлена в связи со временем (временным периодом). Паритианский подход справедлив для статики, когда все факторы постоянны (const).

Взаимозамещение рент

Принцип замещения

Необходимость рентного регулирования обусловлена дифференциацией доходов на 2 уровня: межотраслевой (различие в производительности труда между отраслями в экономике РФ составляет от 400 до 500%), внутриотраслевой.

Производительность труда (ПТ) рассчитывается по формуле:

ПТ (тыс. руб на 1 человека ) = ВП / Среднегодовая численность занятых в экономике,

где ВП – Валовая продукция = физический объем реализованной продукции * цена.

В соответствии с классическим подходом земельная рента включает следующие формы:

1.Дифференциальная рента I рода – это прирост потенциальной урожайности (дохода, прибыли), обусловленный относительно лучшими природно-климатическими факторами.

2.Дифференциальная рента II рода – это прирост потенциальной урожайности (дохода, прибыли), обусловленный факторами интенсификации.

Сумма дифференциальной ренты I рода и дифференциальной ренты II рода равняется дифференциальному доходу (ДД).

Техника расчета дифференциального дохода (ДД):

Дифференциальный доход (ДД) определяется как разница (разность) между общественной ценой производства (ОЦП) и индивидуальной ценой производства (ИЦП).

ДД = ОЦП – ИЦП

Общественная цена производства (ОЦП) = затраты + прибыль в худших условиях хозяйствования.

Индивидуальная цена производства (ИЦП) = затраты + прибыль в индивидуально-оцениваемом хозяйстве.

Потенциальная урожайность – это наиболее вероятная, полученная расчетным путем, урожайность участка при средне региональном уровне ведения хозяйства.

Понятие «нормальная урожайность» ввел В.В. Докучаев.

Дифференциальная рента I рода (в условиях элиминирования (исключения) факторов интенсификации).

ОЦП = НЗ * КР (в худших условиях с/х производства, природно-климатических, низший балл бонитета)

ОЦП = НЗ + НП,

где НЗ – нормальные затраты,

КР – коэффициент рентабельности,

НП – нормальная прибыль.

Пример:

ОЦП = НЗ + НП = 300 + 30 = 330 (руб. на центнер зерна) (300*0,1)

ОЦП = НЗ * КР = 300 * 1,10 = 330 (руб. на центнер зерна)

Дифференциальной ренте II рода элиминируется природно-климатический фактор, =>

ОЦП (в условиях интенсификации производства).

ИЦП рассчитывается при оснащении предприятия техникой (прирост машин/часов).

Расчет цены земли (земельного участка) производится по формуле:

Цена земли – это фактор распределения ресурсов; модель действует с определенными допущениями. Процесс возможен при отсутствии спекуляций.

NB! Земля приобретает форму финансового актива (на уровне ценных бумаг); участок уходит их с/х оборота (не всегда).

Итог: Ставка % составлена из доходов спекулянтов, а должна исходить из реального сектора экономики.

Правило: ЦЗ – дисконтированная стоимость ренты, полученной в производстве.

Если сравнить вложение в земельный участок с целью производства с вложением в банковский вклад, то выводим условие, при котором выгодно приобретать и вовлекать в производство землю: ЦЗ не должна превышать первоначальный вклад, обеспечивающий по нему доход, если доход равен ренте в денежном выражении.

Если рыночная цена земли превосходит капитализированную стоимость ренты, то образуется излишек дохода (финансовая рента), мотивирующая использовать земли как финансовый актив, при этом материальная форма земельных ресурсов деградирует.