Глава 7. Определение стоимости земельного участка затратным методом

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. При затратном подходе стоимость объекта недвижимости равна стоимости земельного участка плюс стоимость улучшений за вычетом накопленного износа, с учетом предпринимательской прибыли и налога на добавленную стоимость. Как правило, затратный подход применим в оценке отдельно стоящих зданий. В случае оценки встроенных помещений (части зданий) применение затратного подхода не выглядит целесообразным, так как здесь не соблюдается принцип замещения. Кроме того, затратный подход не учитывает текущего состояния рынка недвижимости. Также специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения.

Выведем общие данные:

«В соответствии с главой 31 "Земельный налог" Налогового кодекса Российской Федерации и настоящим правовым актом:

0,3 процента в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства, включая земли, приобретенные (предоставленные) для личного подсобного хозяйства;занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;

приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;…» мы узнаем ставку налога для нашего ЗУ.

200кратная ставка налога является неизменной постоянной при расчёте стоимости объекта оценки, так же как коэффициенты дефляторы на 2011 года.В соответствии с постановлением правительства российской федерации от 15.03.1997 n 319 "о порядке определения нормативной цены земли" правительство московской области постановляет: Установить на 2011 год нормативную цену земельных участков в московской области согласно приложениям n 1, 2.Из данного постановления установим нужные цены в соответствии с районами.

Участок № 50:15:0040102:16 Земли поселений

Нормативная цена земельных участков, находящихся в границах сельских населенных пунктов и вне их и предоставленных для садоводства, огородничества и дачного хозяйства, по оценочным зонам Московской области руб./кв. м.

г. Балашиха	166
г. Железнодорожный	124
г. Реутов	166

Произведем необходимые расчеты:

Размер нашего участка -1200 кв м.

Выкупная цена= 166 * 1, 372=228р/кв. м

Ставка налога 0,3% на 2011 год на земли сельхозназначения

Согласно вышеуказанным документам и данным нормативную цену земли принимаем равной

НЦ2011*0,3%=228 * 0,003= 0,684р/ кв. м

НЦ=200* 0,684 * 1200 = 164160руб.

Органы исполнительной власти субъектов РФ имеют право повышения величины нормативной цены земли в размере не более 75% от рыночной цены на участки земли целого назначения.

Земельный участок стоит 1,75*164160= руб.

Вывод: в соответствии с нормативами налогов и постановлением муниципальных образований рассчитали стоимость данного земельного участка затратным методом равную 287280 рублей.

Участок № 50:15:0070302:3 Для земель сельхозназначения

Нормативная цена земельных участков, находящихся в границах сельских населенных пунктов и вне их и предоставленных для садоводства, огородничества и дачного хозяйства, по оценочным зонам Московской области

р. п. Обухово	111
г. Старая Купавна	111
г. Ногинск	111

Произведем необходимые расчеты

Размер нашего участка- 12000кв.м.

Произведем необходимые расчеты:

Выкупная цена= 111* 1, 372=152,29р/кв. м

Согласно вышеуказанным документам и данным нормативную цену земли принимаем равной

НЦ2011*0,3%=152,29 * 0,003= 0,46р/ кв. м

НЦ=200* 0,46 * 12000 = 1104000руб.

Органы исполнительной власти субъектов РФ имеют право повышения величины нормативной цены земли в размере не более 75% от рыночной цены на участки земли целого назначения.

Земельный участок стоит 1,75* 1104000= 2114000руб.

Вывод: в соответствии с нормативами налогов и постановлением муниципальных образований рассчитали стоимость данного земельного участка затратным методом равную 2114000 рублей.