Глава 8 определение стоимости земельного участка сравнительным методом
Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков.Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок. Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.
Участок № 50:15:0040102:16 Земли поселений
Сравнение аналогов ОН; стоимость сотки в тысячах рублей.
1 |
50,30 |
2 |
60,5 |
3 |
34,44 |
4 |
40,64 |
5 |
32,00 |
6 |
35,50 |
7 |
60,36 |
8 |
35,00 |
9 |
34,50 |
1 |
32,00 |
2 |
34,44 |
3 |
34,5 |
4 |
35,00 |
5 |
35,50 |
6 |
40,64 |
7 |
50,30 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
31,72 |
|
|
|
|
|
38,98 |
|
|
|
|
32,00 |
34,44 |
34,5 |
35,00 |
35,50 |
4,64 |
50,30 |
60,36 |
X |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
ОН |
X-X |
32 |
34,44 |
34,5 |
35 |
35,5 |
40,64 |
50,3 |
37,48 |
(X-X)^2 |
5,48 |
3,04 |
2,98 |
2,48 |
1,98 |
-3,16 |
-12,82 |
|
|
30,06 |
9,26 |
8,9 |
6,16 |
3,93 |
9,97 |
164,28 |
33,22 |
|
|
|
|
|
|
|
|
5,764 |
Таблица 2.
Стоимость ЗУ |
32 |
34,4 |
34,5 |
35 |
35,5 |
ОН |
||||||
Целевое назначение. |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Общие параметры. |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Состав земли |
Пе сок |
0 |
грунт |
2 |
Поч вы |
10 |
Гр-поч |
6 |
грунт |
5 |
Поч вы |
9 |
поправка |
+ |
|
+ |
|
0 |
|
+ |
|
+ |
|
0 |
|
Застроен/не застроен |
15% |
10 |
10% |
8 |
7% |
5 |
10% |
8 |
5% |
3 |
0% |
1 |
поправка |
0 |
|
+ |
|
+ |
|
+ |
|
+ |
|
+ |
|
Энергоснабжение |
есть |
10 |
есть |
10 |
есть |
10 |
нет |
0 |
есть |
10 |
есть |
10 |
поправка |
0 |
|
0 |
|
0 |
|
- |
|
0 |
|
0 |
|
Водоснабжение |
нет |
0 |
есть |
10 |
нет |
0 |
есть |
10 |
есть |
10 |
есть |
10 |
поправка |
+ |
|
0 |
|
+ |
|
0 |
|
0 |
|
0 |
|
Газоснабжение |
есть |
10 |
нет |
0 |
есть |
10 |
есть |
10 |
есть |
10 |
есть |
10 |
поправка |
0 |
|
+ |
|
0 |
|
0 |
|
0 |
|
0 |
|
Окружение (относительно рек, лесов) |
Мн. |
5 |
Ср. |
10 |
мало |
5 |
нет |
0 |
Мн. |
5 |
Ср. |
10 |
поправка |
- |
|
0 |
|
+ |
|
+ |
|
- |
|
0 |
|
Инфраструктура. |
4 |
4 |
5 |
5 |
4 |
4 |
10 |
10 |
8 |
8 |
6 |
6 |
поправка |
+ |
|
+ |
|
+ |
|
0 |
|
+ |
|
+ |
|
Доступность объекта (транспортная и пешеходная) |
6 |
6 |
8 |
8 |
4 |
8 |
7 |
7 |
6 |
9 |
5 |
5 |
поправка |
+ |
|
+ |
|
+ |
|
+ |
|
+ |
|
+ |
|
Экология |
5 |
5 |
4 |
4 |
10 |
10 |
9 |
9 |
8 |
8 |
6 |
4 |
поправка |
+ |
|
+ |
|
0 |
|
+ |
|
+ |
|
+ |
|
Рельеф |
Ровн. |
10 |
Ровн. |
10 |
холмист |
7 |
Ровн |
10 |
Ровн. |
10 |
Ровн. |
10 |
поправка |
+ |
|
0 |
|
0 |
|
0 |
|
0 |
|
0 |
|
Престижность |
4 |
8 |
2 |
10 |
8 |
4 |
5 |
10 |
7 |
6 |
6 |
8 |
поправка |
+ |
|
+ |
|
- |
|
0 |
|
- |
|
- |
|
Состояние окружающей застройки |
2 |
8 |
7 |
3 |
8 |
2 |
5 |
5 |
6 |
4 |
4 |
6 |
поправка |
- |
|
- |
|
- |
|
- |
|
- |
|
- |
|
Обеспеченность связью |
нет |
0 |
есть |
10 |
есть |
10 |
нет |
0 |
есть |
10 |
нет |
0 |
поправка |
+ |
|
0 |
|
0 |
|
+ |
|
0 |
|
0 |
|
ВСЕГО |
76 |
90 |
85 |
85 |
98 |
89 |
||||||
Сумма стоимости1 сотки аналогов ОН |
= |
171,44 |
тыс.руб. |
Кол-во частей |
= |
436 |
|
на 1 часть приходится |
= |
0,393211 |
тыс. руб. |
|
|
|
|
Стоимость 1 сотки |
= |
35,71667 |
тыс. руб. |
Вывод по расчетам стоимости земельного участка методом объектов аналогов:В результате расчетов мы получили стоимость 1 сотки данного земельного участка равную 35,71667 тыс .руб.,Т.к площадь земельного участка равна 12 соток, то конечная стоимость определенная данным методом равна 428 592 рубля.
Участок № 50:15:0070302:3 земли сельхоз
Сравнение аналогов ОН; стоимость сотки в тысячах рублей.
1 |
3,50 |
2 |
4,00 |
3 |
5,00 |
4 |
6,00 |
5 |
6,50 |
6 |
6,80 |
7 |
7,00 |
8 |
8,00 |
9 |
8,20 |
1 |
4,00 |
2 |
5,00 |
3 |
6,00 |
4 |
6,50 |
5 |
6,80 |
6 |
7,00 |
7 |
8,00 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4,95 |
|
|
|
|
|
7,42 |
|
|
3,50 |
4,00 |
5,00 |
6 |
6,50 |
6,80 |
7,00 |
8,00 |
8,20 |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
ОН |
X |
4,00 |
5,00 |
6 |
6,50 |
6,80 |
7,00 |
8,00 |
6,19 |
X-X |
2,19 |
1,19 |
0,19 |
-0,31 |
-0,61 |
-0,81 |
-1,81 |
|
(X-X)^2 |
4,78 |
1,41 |
0,03 |
0,10 |
0,38 |
0,66 |
3,29 |
1,52 |
|
|
|
|
|
|
|
|
1,23338 |
Стоимость ЗУ |
5 |
6 |
6,5 |
6,8 |
7 |
ОН |
|||||||||||
Целевое назначение. |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|||||
Общие параметры. |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|||||
Состав земли |
Песок-грунт |
3 |
грунт |
8 |
Грунт-торф |
10 |
Грунт |
8 |
Грунт-камни |
4 |
Грунт-торф |
10 |
|||||
поправка |
+ |
|
+ |
|
0 |
|
+ |
|
+ |
|
0 |
|
|||||
Плодородие почв |
300% |
3 |
800% |
8 |
1000% |
10 |
800% |
8 |
400% |
4 |
10 |
10 |
|||||
поправка |
+ |
|
+ |
|
0 |
|
+ |
|
+ |
|
0 |
|
|||||
Окружение (относительно рек, лесов) |
Мн. |
5 |
Ср. |
10 |
мало |
5 |
нет |
0 |
Мн. |
5 |
Ср. |
10 |
|||||
поправка |
- |
|
0 |
|
+ |
|
+ |
|
- |
|
0 |
|
|||||
Инфраструктура. |
4 |
4 |
5 |
5 |
4 |
4 |
10 |
10 |
8 |
8 |
6 |
6 |
|||||
поправка |
+ |
|
+ |
|
+ |
|
0 |
|
+ |
|
+ |
|
|||||
Доступность объекта (транспортная и пешеходная) |
6 |
6 |
8 |
8 |
4 |
4 |
7 |
7 |
6 |
6 |
5 |
5 |
|||||
поправка |
+ |
|
+ |
|
+ |
|
+ |
|
+ |
|
+ |
|
|||||
Экология |
5 |
5 |
4 |
4 |
10 |
10 |
9 |
9 |
8 |
8 |
6 |
4 |
|||||
поправка |
+ |
|
+ |
|
0 |
|
+ |
|
+ |
|
+ |
|
|||||
Рельеф |
Холмист |
5 |
Ровн. |
10 |
Ровн. |
10 |
Ровн |
10 |
Ровн. |
10 |
Ровн. |
10 |
|||||
поправка |
+ |
|
0 |
|
0 |
|
0 |
|
0 |
|
0 |
|
|||||
Престижность |
4 |
8 |
2 |
4 |
8 |
4 |
5 |
10 |
7 |
6 |
8 |
4 |
|||||
поправка |
+ |
|
+ |
|
- |
|
0 |
|
- |
|
- |
|
|||||
Состояние окружающей застройки |
2 |
8 |
7 |
3 |
8 |
2 |
5 |
5 |
6 |
4 |
4 |
6 |
|||||
поправка |
- |
|
- |
|
- |
|
- |
|
- |
|
- |
|
|||||
ВСЕГО |
47 |
60 |
59 |
67 |
55 |
65 |
|||||||||||
Сумма стоимости 1 сотки аналогов ОН |
= |
31,30 |
тыс.руб. |
Кол-во частей |
= |
353 |
|
на 1 часть приходится |
= |
0,088669 |
|
|
|
|
|
Стоимость 1 сотки ОН |
= |
5,763456 |
тыс. руб. |
Вывод: по расчетам стоимости земельного участка методом объектов аналогов:В результате расчетов мы получили стоимость 1 сотки данного земельного участка равную 5,763456 тыс .руб.,Т.к площадь земельного участка равна 12000 соток, то конечная стоимость определенная данным методом равна 6915600 рублей.