Глава 9. Определение стоимости земельного участка доходным методом

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства).

Для оценки текущей стоимости будущих доходов и расходов должны использоваться ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа норм отдачи на капитал альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду улучшений, прогнозируемых на земельном участке, либо продажа их по завершении создания в приемлемые сроки по рыночно обоснованным ценам.

Последовательность расчета:

1. Определить количество и размеры участков, исходя из физических, юридических возможностей, экономической целесообразности.

2. Определить потенциальный валовой доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой для расчета является стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия.

3. Определить чистый операционный доход от продаж, который является разностью между потенциальным валовым доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство участков.

Издержки на улучшения включают: расходы на разбивку, расчистку и планировку участков; расходы на устройство дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа; налоги, страховка, заработная плата ИТР; расходы на маркетинг; прибыль и накладные расходы подрядчика; прибыль предпринимателя.

4. Текущая стоимость земельного участка определяется как разница между дисконтированным потоком доходов и дисконтированным потоком расходов.

Участок № 50:15:0040102:16 Земли поселений

В соответствии с данными о земельном участке Требуется оценить массив земли общей площадью 120 соток, который застройщик планирует разделить на 10 участков, площадью 12 соток каждый. Предполагаемая цена продажи одного участка 420000 руб. При этом будут иметь место следующие издержки:

Таблица 3

№	Наименование издержек руб.		USD	Период расходов
1	Планировка, расчистка, инженерные сети, проектирование		830 000	Первый год
2	Управление, охрана, контроль		75000	Ежегодно
3	Накладные расходы и прибыль подрядчика		1 100 000	Первый год
4	Маркетинг		55000	Ежегодно
5	Текущие расходы (налоги, страхование)		85000	Ежегодно
6	Прибыль предпринимателя		350 000	Ежегодно
Схема продажи участков: в течение 1 года – 5 участков, в течение 2 года – 3 участка, в течение 3 года – 2 участка.
Ставка дисконтирования для данного типа инвестиций определена в 12%.
Определим текущую стоимость денежного потока доходов:
Таблица 4
Кол-во проданных земельных участков, шт.		5	3	2
Годовой доход, 1		2 100 000	1 260 000	840 000
Фактор дисконтирования на середину года		0,944911	0,843671	0,753277
Текущая стоимость потока доходов,		1 984 313	1 063 025	632 753
Суммарная стоимость доходов,руб		3 680 091
Определим текущую стоимость денежного потока расходов
Таблица 5
Расходы, руб2		2 495 000	565 000	565 000
Фактор дисконтирования на середину года		0,944911	0,843671	0,753277
Текущая стоимость потока доходов, руб		2 357 553	476 674	425 602
Суммарная стоимость доходов, руб.		3 259 829
Текущая стоимость земельного участка:
Сзем = ТСдох - ТСрас = 3680091 – 3259829 = 420 263 рублей.

Вывод: путем определения доходов и расходов при проведении сделки разделения и продажи земельных участков мы определили стоимость земельного участка равную 420 263 рубля, что почти соответствует планируемой изначально цене.

Участок № 50:15:0070302:3 земли сельхоз

Расчет стоимости данного ЗУ сельхоз назначения проводился в связи со статистическими данными

Расчет стоимости с-х угодий на основе нормативных показателей (по ведущей культуре - озимой пшенице).  Базисная урожайность - 4,2 т/га.  Рыночная цена озимой пшеницы - 0,900 млн.руб/т.  Оцененные производные затраты - 40 % от валового дохода.  Отраслевая норма прибыли 50 % к затратам.  Ставка капитализации - 20 %.  1. Валовой доход определяется как произведение базисной урожайности на рыночную цену ведущей культуры.  4,2 т/га * 0,900 млн.руб/т. = 2,880 млн.руб/га.  2. Затраты на производство приняты равными 40 % от валового дохода (базисные затраты по региону).  2,880 млн.руб/га * 40 %/100 = 1,152 млн.руб/га.  3. Прибыль с-х предприятия принимаем в размере 50 % от затрат на производства (норма прибыли рассчитана исходя из 35 % норматива расширенного воспроизводства в земледелии и 15 % инфляции).  1,152 млн.руб/га * 50 %/100 = 0,576 млн.руб/га.  4. Чистый операционный доход рассчитывается как разница между валовым доходом и затратами на производство с нормативной прибылью.  2,880 млн.руб/га - 1,152 млн.руб/га - 0,576 млн.руб/га = 1,152 млн.руб/га  5. Стоимость 1 га пашни есть капитализированный чистый операционный доход по ставке капитализации 20 % (вложения в земельные участки менее рискованны, чем иные вложения, поэтому ставка капитализации меньше ставки рефинансирования Центробанка РФ).  1,152 млн.руб/га / 0,2 = 5,760 млн.руб/га 

Вывод: по расчетам стоимости земельного участка доходным подходом В результате расчетов мы получили стоимость 1 гектара данного земельного участка равную 5,760 млн.руб/га .,Т.к площадь земельного участка равна 12000 соток, то конечная стоимость определенная данным методом равна 6912000 рублей.