Глава 3. Рыночная нормативная и кадастровая стоимость земельного участка.

С моментом вступления в XXI век земельная реформа перешла в практическую фазу - переход к рыночным отношениям.

В данный переходный период можно выделить следующие виды стоимости земли:

1. кадастровая стоимость земли; 

2. нормативная цена земли;

3. рыночная стоимость земли.

Кадастровая стоимость земли

Согласно статьям 389, 390 и 391 Налогового кодекса РФ кадастровая стоимость земельных участков служит налоговой базой для начисления земельного налога.

Для установления кадастровой стоимости земли проводится государственная кадастровая оценка. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (ст. 66 Земельного кодекса РФ).

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской федерации» № 135-ФЗ теперь дополнен главой III.1. «Государственная кадастровая оценка», введенной Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ.

Согласно закону № 135-ФЗ (в редакции № 167-ФЗ) определение кадастровой стоимости земли осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями закона № 135-ФЗ, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (таким органом является Министерство экономического развития РФ), стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

После определения кадастровой стоимости оценщиками должен составляться отчет, экспертиза которого должна осуществляться саморегулируемой организацией оценщиков, членоми которой являются оценщики.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п.3 ст.66 Земельного кодекса РФ).

Внесенные в п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ изменения, в совокупности с дополнениями в Закон № 135-ФЗ позволят землепользователям реализовать защиту своих прав и законных интересов в ситуациях, когда кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены землепользователями как в судебном, так и внесудебном порядке (путем подачи заявления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), как непосредственно после опубликования утвержденных результатов определения кадастровой стоимости, так и в течение шести месяцев с даты внесения в государственный кадастр недвижимости.

Нормативная цена земли

Согласно Закону РФ «О плате за землю» от 11.10.1991 № 1738-1 нормативнаяцена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ установлено, что нормативная цена земли применяется для целей, указанных в статье 65 Земельного кодекса РФ, в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена.

Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством РФ.

Так в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15.03.1997 № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством РФ, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта РФ и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную в соответствии с вышеназванным Постановлением нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов.

Нормативная цена земли не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Рыночная стоимость

Согласно Земельному кодексу РФ рыночная стоимость земельных участков определяется оценщиками в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», согласно которому рыночная стоимость содержит понятие «вероятной цены» сделки, т.е. неотделимое от процесса оценки свойство ее неопределенности.

Под оценкой рыночной стоимости земельных участков подразумевается оценка прав, возникающих в рамках земельных правоотношений, которые принято разделить на две основные группы (статья 25 Земельного кодекса РФ):

- право собственности на земельные участки;

- права владения и пользования земельными участками: постоянное (бессрочное) пользование земельными участками, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование земельными участками.

Юридические лица, за исключением казенных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 данного документа (Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

Цели для которых осуществляется оценка земли

Оценка земли осуществляется в целях:

1. определения стоимости земельных участков при их приватизации;

2. купле-продаже,

3. передаче в аренду или доверительное управление,

4. залоге (ипотеке),

5. переуступке долговых обязательств,

6. мене, передаче на условиях договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивенцем,

7. внесения в качестве вклада в уставные капиталы и фонды юридических лиц;

8. разрешения споров о стоимости земли;

9. обоснования инвестиционных проектов, бизнес-планов и предпринимательских рисков;

10. удовлетворения претензий в результате действий, наносящих ущерб гражданам и юридическим лицам.

Оценка рыночной стоимости земли — эта услуга стала весьма актуальна в связи с активностью рынка земли и реформой законодательств по Земле.