Задача 13

Підприємець заплатив за будівлю і землю 40000 грн. При цьому ринкова вартість земельної ділянки склала 20000 грн. Очікуваний строк служби будівлі дорівнює чотири роки, після чого вона повністю знеціниться.

Визначити загальний коефіцієнт капіталізації доходів та його структуру при ставці дисконту – 12%.

Рішення

Метод средневзвешенного коэффициента капитализации, который основывается на «паевом» подходе к оценке. Расчеты этим методом также выполняются в несколько этапов:

1. Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость недвижимости разделяется на стоимость земельного участка и стоимость зданий и сооружений. Традиционно для этого используются данные о нормативных ценах земли и цены на строительные работы.

2. Определяется средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации - коэффициент, который используется для капитализации всего чистого операционного дохода. Он рассчитывается исходя из структуры стоимости объекта, то есть распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений, по формуле:

kкапср =k_{6уд *} д6уд ₊ kз _* дз,

где kкапср - средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации;

д6уд, д3 - часть зданий, сооружений и земельного участка в соответствии с общей стоимостью.

Коефіцієнт капіталізації для будівель та споруд (r_бд.с) складається з коефіцієнта капіталізації для землі (r_З) ( Ризики інвестицій у землю, як правило, нижчі, ніж у бізнес (поліпшення), тому коефіцієнт капіталізації доходу від землі у сучасній оціночній практиці береться на рівні 0,14—0,18).

і коефіцієнта відшкодування капіталу (r_від), що дорівнює F₃

Коефіцієнт відшкодування капіталу (sinking fund factor) — це функція, що відображає суму рівновеликого періодичного вкладу, майбутня вартість якого через n періодів за заданого процента r :

. F₃=0,20923 для 4х лет и ставки дисконту 12%

Коефіцієнт відшкодування капіталу показує, яку частку від вартості будівель та споруд потрібно відшкодовувати у кінці кожного періоду (року), щоб через певну кількість періодів (років) експлуатації об’єкта нагромадити суму коштів, тотожну його повній вартості

kкапср =0,20923х(20000/40000)+0,16х(20000/40000)=0,1046+0,08=0,1846

Задача 14

Поточна вартість будівель і споруд, побудованих на промисловій площадці ЗАО «Кетан», становить 52100 тис. грн.; середньорічний дохід від використання земельно-майнового комплексу в господарській діяльності товариства дорівнює 12450 тис. грн..

Визначити вартість земельної ділянки у складі цілісного земельно-майнового комплексу ЗАО, якщо коефіцієнт капіталізації для нерухомості становить 5,3%, а для землі – 2,8%.

Решение

Интегрированным методическим подходом оценки можно считать метод остатка для земли. Он основывается на выделении и капитализации чистого операционного дохода от использования земельного участка, который входит в состав недвижимого имущества (земельный участок, здания, сооружения), использование которого, в свою очередь приносит доход для владельца.

Для применения метода остатка должны быть известны:

- стоимость зданий и сооружений;

- чистый операционных доход, полученный от использования земли, зданий и сооружений;

- коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений. Расчеты этим методом выполняются в несколько этапов:

1. Определяется доход, получаемый от использования зданий и сооружений, как произведение их стоимости и коэффициента капитализации для зданий и сооружений:

ЧОД _буд = В_вуд * к _капбуд

где ЧОД _буд – чистый операционный доход, что приходится на здания и сооружения;

В_вуд - текущая стоимость зданий и сооружений;

к _капбуд - коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

ЧОД _буд =52100*8,1% = 4220

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений может быть получен как взнос на амортизацию денежной единицы:

к _капбуд = к _пов + к_з

к _капбуд = 5,3+ 2,8 = 8,1%

где к _пов – коэффициент возвращения (возмещение) капитала

к_з – коэффициент капитализации для земли.

Капитализация в этом случае осуществляется только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала. Потому что считается. Что земля не изнашивается.

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, который приходится на земельный участок:

ЧОДЗ = ЧОД – ЧОД буд

где ЧОДЗ – чистый операционный доход, который приходится на земельный участок;

ЧОД – общий чистый операционный доход.

ЧОДЗ = 12450 – 4220 = 8230тыс.грн.

3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от использования земли:

Техника остатка для земли может быть использована при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования.