Решение

Метод дисконтированных денежных потоков применяется для определения текущей стоимости будущих доходов, которые могут быть получены от использования зданий и сооружений. Определение обоснованной рыночной стоимости на основе данного метода осуществляется в несколько этапов:

1. составляется прогноз потока будущих доходов за период владения объектом оценки;

2. осуществляется дисконтирование будущих доходов в период владения путем приведения потока денежных средств за каждый с будущих периодов до текущей стоимости на основе использования теории изменения стоимости денег во времени и суммирование всех текущих стоимостей. Таким образом,

FV = PV*(1+r)ⁿ,

где FV - будущая стоимость;

PV - первичный взнос (текущая стоимость);

r - процентная ставка (ставка дисконта);

п - число периодов начисления процентов.

Множитель(1+r)ⁿ, называют фактором будущей стоимости или фактором накопления( таблица)

(1+r)ⁿ=2,85259 для доходности инвестиций в объект недвижимости прогнозируемый на уровне 14%,а срок его економической жизни 8 лет.

PV* =2х4х24х365х20х0,14=196224+196224х5%=206035грн.

FV =206035х2,85259=587733грн

ВОН = FV - КВ

где ВОН - стоимость объекта недвижимости,грн.

КВ- капитальные вложения на сооружения колонок АЗС

ВОН= 587733 - 500000 = 87733грн

Общяя стоимость земельной делянки - 87733грн

Общяя стоимость 1 м² земельной делянки 87733/800=109,66грн

Задача 26

Об’єкт оцінки має повну вартість заміщення 560 тис. грн. Величина фізичного зносу об’єкта досягає 62 %, технологічне старіння складає 18 %, функціональне старіння — 10 % і економічне старіння — 10 %.

Необхідно визначити оціночну вартість об’єкта.

Розв’язання

Визначаємо сумарні втрати вартості додаванням до фізичного зносу всіх інших складових, що визначають старіння об’єкта:

62 % + 18 % + 10 % + 10 % = 100 %.

Якщо сукупний знос об’єкта оцінки під впливом усіх факторів старіння перевищує 100 %, то коефіцієнт (К_О), що враховує знецінення від сукупного старіння (зносу), можна визначити за формулою, яку слід доповнити складовою технологічного старіння об’єкта:

,

де К_Ф — коефіцієнт фізичного зносу;

К_ТС — коефіцієнт технологічного старіння;

К_ФС — коефіцієнт функціонального старіння;

К_ЕС — коефіцієнт економічного старіння.

К₀ = 1- (1-0,62)х(1-0,18)х(1-0,10)х(1-0,10) =1- 0,252 =0,748

Оціночну вартість об’єкта

560-560х0,748 =141,12тис.грн.

Задача 27

Використовуючи таблицю 1, визначити коефіцієнт фізичного зносу верстата, який відпрацював 7 років, капітально відремонтований та, на думку двох експертів, його технічний стан задовільний, на думку третього — незадовільний, а на думку четвертого — непридатний для експлуатації. Прийняти в розрахунках вагомість думок експертів однаковою. Таблиця 1