Задача 24

Оцінити вартість земельної ділянки Київського зоопарку, який відвідують 75 000 людей на рік. Вартість квитка складає 5 грн., при цьому 4% відвідувачів не сплачують за вхід. Крім того, кожен відвідувач витрачає в середньому близько 6 грн. на їжу та розваги, з яких до зоопарку у вигляді прибутку надходить 40%. Загальні витрати зоопарку складають 295 000 грн на рік. Вартість усіх тварин зоопарку та майна складає 821 500 грн. Ставка капіталізації встановлена на рівні 11,5%

Решение

Метод средневзвешенного коэффициента капитализации, который основывается на «паевом» подходе к оценке. Основные этапы процедуры оценки методом средневзвешенного коэффициента капитализации такие:

1. Расчет суммарной величины рыночного дохода и других доходов от владения объектом оценки. Эта суммарная величина называется потенциальным валовым доходом (ПВД):

ПВД = ЧОД+ Ддр ,

где ЧОД- чистый общий доход ,грн;

Ддр - другие доходы от владения объектом оценки,грн.

2. Расчет чистого общего дохода с учетом посетителей не оплачивающих вход в зоопарк.

ЧОД = ДПЗ*(100-4)%

ДПЗ= Ол * Цб

где ДПЗ- доход от посещения зоопарка,грн

Ол – число людей, что посещают Киевский зоопарк за год;

Цб – цена билета,грн;

ДПЗ = 75000 * 5 =375000грн

ЧОД = 375000*(100- 4)%=360000грн

Ддр= 75000*6*40%=180000грн

ПВД =360000+180000=540000грн

3. Определяется стоимость всего недвижимого имущества методом капитализации дохода:

ВНМ = ПДВ / kкапср

где ВНМ - стоимость всего недвижимого имущества.

ВНМ = 540000/11,5%= 4695652грн

4. Рассчитывается пропорция, в которой стоимость земельного участка разделяется на стоимость недвижимости и стоимость животных зоопарка.

Чзм - часть земельного участка в соответствии с общей стоимостью.

Чзм= 295000/ 821500=0,359=35,9%

4. Стоимость земельного участка рассчитывается с помощью частичного коэффициента:

Взм= ВНМ * Чзм

Взм= 4695652* 35,9% =1685739грн

Задача 25

Підприємство з іноземними інвестиціями «Лукойл-Україна» в одному з районів м. Києва планує побудувати нову автозаправочну станцію з двох колонок. Це дасть змогу одночасно заправляти чотири автомобілі і забезпечувати оптимальне співвідношення між розміром і пропускною спроможністю станції. Обсяг необхідних капітальних вкладень на спорудження колонок АЗС та її стандартних інфраструктурних об`єктів (міні-маркета, місць для підкачки шин і заміни масел та інших) має скласти 500 тис. грн.. Для розташування станції знадобиться земельна ділянка розміром 800 м².

Досвід експлуатації такого типу АЗС в аналогічних за місцезнаходженням умовах дає підстави проектувати таке: протягом години на кожній колонці в середньому заправлятимуться 4 автомобілі; одна пересічна заправка дорівнюватиме 20 літрам бензину; чистий дохід з одного літра бензину складатиме 0,14 грн, а від продажу так званих супутніх товарів і послуг — 5% від чистого доходу, що отримує АЗС від продажу бензину; дохідність інвестицій в об’єкт нерухомості прогнозується на рівні 14 %, а строк його економічного життя — 8 років.

Враховуючи наведені дані, визначте загальну вартість і вартість 1 м² земельної ділянки, на якій інвестор планує розміщення АЗС.