Задача 22

Необлаштована земельна ділянка площею 3840 м² надана підприємством в оренду під автостоянку для тимчасового зберігання легкових автомобілів на 240 місць. За умовою сторін плата за оренду земельної ділянки встановлена на рівні 20% річного фактичного доходу від автостоянки.

Вважається, що 75-відсотковий рівень завантаження автостоянки відповідає її ефективному використанню. Відомо, що: сума земельного податку, який підприємство сплачує протягом року за дану земельну ділянку, дорівнює 7411 грн.; плата за машино-місце на автостоянці становить 3 грн. за добу; ставка капіталізації для землі в даному районі складає 9,7%.

Решение

Прямая капитализация основывается на предположении о постоянстве и неизменности денежного потока от использования земельного участка. При этом стоимость земельного участка определяется как отношение чистого операционного или рентного дохода к коэффициенту капитализации по формуле:

В3 = Д/kкап

где Вз - стоимость земельного участка;

Д - чистый операционный или рентный доход;

kкап - коэффициент капитализации.

В3 = [ (240х75%х3х365) - 7411] х20% / 9,7% =391111грн

Задача 22

Будівельна компанія «Київміськбуд» має намір придбати земельну ділянку в м. Києві для будівництва п`ятизіркового міжнародного готелю на 820 номерів.

Згідно з розробленим бізнес-планом вартість будівництва готельного комплексу, включаючи інженерне облаштування та внутрішнє оздоблення готелю, складатиме 48,5 млн. грн.. Витрати, пов`язані з реалізацією проекту, будуть профінансовані за рахунок власних коштів фірми (30%) та за рахунок позики, яку надає міська мерія (70%). При цьому, ставка капіталізації на позиковий капітал становить 16%, а ставка капіталізації на власний капітал – 12%.

За результатами попередніх розрахунків сумарні доходи за рік можуть сягнути 32,5 млн. грн.. Щорічні витрати на утримання та експлуатацію готелю становитимуть 22,75 млн. грн..

Освоєння обраної під будівництво готельного комплексу земельної ділянки не потребує на інженерну підготовку значних витрат, загальний обсяг яких не перевищить 600 тис. грн.. Інші витрати, пов`язані з реалізацією проекту забудови, включають:

• витрати на проектування та відведення земельної ділянки (9% вартості будівництва);

• витрати, пов`язані з інвестиційним менеджментом та маркетингом (3% вартості будівництва);

• прибуток, прийнятний для забудовника (16% від сумарних витрат на реалізацію проекту).

Обрахувати вартість земельної ділянки

Задача 23

На земельній ділянці розташована будівля універмагу з площею торгових залів 3000 м², які здаються в оренду за щомісячною ставкою 11 грн/м².

Ефективний валовий дохід від надання приміщень в оренду становить 85% від потенційно можливого доходу.

Річні витрати, пов`язані з експлуатацією та утриманням будівлі універмагу, складають:

• управлінські 22 080 грн;

• електроенергія 3700 грн;

• теплопостачання 19 100 грн;

• водопостачання та каналізація 2500 грн;

• земельний податок 1200 грн;

• поточний ремонт будівлі 16 000 грн;

• пожежна сигналізація, охорона об`єкта 7800 грн;

• інші витрати 5520 грн.

На сьогодні освоєння та забудова земельної ділянки власнику універмагу коштувала б 1 920 440 грн., зокрема:

• розробка проектної документації та відведення земельної ділянки 91190 грн;

• інженерна підготовка території та будівництво 1 302 750 грн;

• менеджмент 55 760 грн;

• фінансове обслуговування 203 240 грн;

• маркетинг 23 560 грн;

• прибуток забудовника 243 940 грн.

Аналіз ринкових даних свідчить, що ставка капіталізації для ділянок з аналогічною функцією забудови в даному районі становить 12,5%.

Визначити ринкову вартість будівлі універмагу та земельної ділянки.

Решение

Метод средневзвешенного коэффициента капитализации, который основывается на «паевом» подходе к оценке. Основные этапы процедуры оценки методом средневзвешенного коэффициента капитализации такие:

1. Расчет суммарной величины рыночной арендной платы и других доходов от владения объектом оценки за последний к дате оценки (или какого-нибудь другой типичный) год. Эта суммарная величина называется потенциальным валовым доходом (ПВД) и определяется как доход, который может быть получен от объекта недвижимого имущества при условиях его 100%-го использования без учета всех потерь и расходов, на основе анализа текущих ставок и тарифов, которые существуют на рынке недвижимости для сравненных объектов:

ПВД = S * Со ,

где S - площадь, что предоставляется в аренду, м2;

Со - арендная ставка за 1 м2;

ПВД = 3000 * 11*12 =396000грн

2. Расчет чистого общего дохода от неполной загрузки зданий и сооружений и потерь при сборе платежей (например, при несвоевременном возобновлении арендного соглашения через изменение арендаторов).

ЧОД = ПВД*85%

ЧОД = 396000*85%=336600грн

3. Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость недвижимости разделяется на стоимость земельного участка и стоимость зданий и сооружений. Традиционно для этого используются данные о нормативных ценах земли и цены на строительные работы.

Річні витрати, пов`язані з експлуатацією та утриманням будівлі універмагу, складають:

• управлінські 22 080 грн;

• електроенергія 3700 грн;

• теплопостачання 19 100 грн;

• водопостачання та каналізація 2500 грн;

• земельний податок 1200 грн;

• поточний ремонт будівлі 16 000 грн;

• пожежна сигналізація, охорона об`єкта 7800 грн;

інші витрати 5520 грн

Итого 77900грн

77900+1920440=1998340

Чзд- часть зданий, сооружений в соответствии с общей стоимостью.

Чзд=77900/1998640=0,04

Чзм - часть земельного участка в соответствии с общей стоимостью.

Чзм=1920440/1998640=0,96

4. Определяется стоимость всего недвижимого имущества методом капитализации дохода:

ВНМ = ЧОД / kкапср

где ВНМ - стоимость всего недвижимого имущества.

ВНМ = 336600/12,5%=2692800грн

5. Стоимость земельного участка рассчитывается с помощью частичного коэффициента:

Взм= ВНМ * Чзм

Взм= 2692800* 0,96=2585088грн

6. Стоимость зданий, сооружений рассчитывается с помощью частичного коэффициента

Взд= ВНМ * Чзд

Взд= 2692800 * 0,04=107712грн