Станции метро:

Елизаровская, Ломоносовская, Пролетарская, Обухово, Рыбацкое Проспект Большевиков, Улица Дыбенко

По левому берегу Невы проходит часть Невско-Василеостровской линии Петербургского метрополитена — Невский радиус, по правому берегу — Правобережной линии.

1. Описание пятна застройки

Территориально участок расположен между двух улиц: Автогенная улица, Седова улица. С восточной стороны от участка по Генплану – зона зеленых насаждений общего и ограниченного пользования (застраиваться не будет).

На земельном участке расположены только жилые дома и офисы различных компаний в сфере услуг и розничных продаж. Это благотворно влияет на ресторан. Есть потенциальные клиенты и нет конкурентов.

2. Экономика

Все крупные транспортные магистрали являются локальными торгово-деловыми центрами. Торговые центры есть во всех микрорайонах правобережья, но наибольшее торговое значение имеют Дальневосточный проспект, Народная улица и район между Искровским проспектом и улицей Дыбенко, где находится рынок.

Администрация района ведет работу по переводу мелкорозничной торговли из палаток и ларьков в торговые комплексы.

Имущественный комплекс получен компанией в долгосрочную аренду и города сроком на 15 лет. Общая площадь территории будущего парка составляет 3 га. Площадь помещений 33 000 кв.м, из которых около 25 000 кв.м арендопригодны.

Промышленные предприятия: - Невский завод; - Машиностроительный завод "Большевик" (Обуховский); - ЗАО "Невская косметика"; - ОАО "Комбинат хлебопродуктов им. Кирова"; - АООТ "Невский завод"; - Стекольный завод; - Фарфоровый завод; - Комбинат технических сукон; - Писчебумажная фабрика имени Володарского; - Завод турбинных лопаток; - ОАО "Звезда"; - ОАО "Научно-производственная фирма "Пигмент" и др.

В 1999 году в районе было оборудовано 293 детских площадки и 11 спортивных.

Информационно-просветительскую функцию в районе выполняет Централизованная библиотечная система, состоящая из 15 библиотек.

Учреждения культуры и искусства: - Дворец культуры «Невский»; - Дворец культуры «Рыбацкий»; - Дом культуры имени Н.К. Крупской; - Музей "Невская застава".

Полуостров Кривое Колено в излучине Большой Невы около Усть-Славянки примечателен не только экзотическим названием. Это прекрасное место для отдыха и спорта.

В районе 171 спортивное сооружение, наиболее значительные из них Ледовый дворец, ГУП "Обуховский спортивный комплекс", СК "Звезда", СК "Невский".

SWOT-анализ

Сильные стороны	Слабые стороны
1.Мало конкурентов в районе 2.Много жилых домов рядом	1. Ресторан находится в промышленной зоне
Возможности	Угрозы
1.Развитие инфраструктуры района 2. Спрос на ресторан	1.Повышение налогов 2.Рост цен на коммунальные услуги 3. Рост конкуренции

Расходы

• Общая площадь: 300

• Площадь застройки: 135

• Асфальтирование: 150

• Благоустройство: 15

Стоимость земельного участка	1 923 000+30%=2 499 900 рублей
Строительно-монтажные работы	500*135*30 = 2 025 000 рублей
Проектирование 5% от СМР	2 025 000 *0,05= 101 250 рублей
Внутренняя отделка	135*100*30=405 000 рублей
Асфальтирование	150*250*30=1 125 000 рублей
Благоустройство	15*150*30=67 500 рублей
Земельный налог	12741*300=3 822 300 3 825 000 *0.015=57 335руб
Отопление	0,45гКал*7 300 000руб=3 285 000руб
Электроэнергия	100кВт*30000руб=3 000 000руб
Водоснабжение	230*28000руб=6 440 000 рублей
ВСЕГО	19 005 985 рублей
Кадастровый номер	12:7015

Местоположение объекта №3

Рассмотрим участок по адресу: Санкт-Петербург, Курортный район, г.Сестрорецк, набережная реки Сестра 11

Курортный район

Курортный район СПб расположен в северо-западной части Санкт-Петербурга, вдоль побережья Финского залива полосой средней ширины 6-8 км и длиной 45 км. Площадь территории составляет 28,2 тыс.га. Жилой фонд района представлен 5154 строениями, общей площадью 1167 тыс. кв. м. Около 70% от общего количества домов составляет частный фонд.

Население

Постоянно проживающее население составляет 70,4 тыс. человек. Летом численность населения района увеличивается в 2-2,5 раза.

Транспорт

На территории проходят крупные транспортные артерии: Автомобильная дорога Санкт-Петербург - государственная граница, железнодорожная магистраль Санкт-Петербург - Выборг - Хельсинки, связывающие Санкт Петербург со странами  Скандинавии. Общая протяженность всех улиц, проездов и набережных района более 360 км. Хорошее транспортное сообщение с СПб обеспечивает доступность по времени в пределах 20-60 мин.

Описание пятна застройки

Территория объекта представляет собой набережную реки Сестра, поэтому можно выбрать наиболее подходящий участок, который будет ближе к дороге и можно сделать очень удобные парковочные места, что будет только заманивать людей с большой дороги и местных жителей города Сестрорецк.

Экономика

Сеть постоянно действующих санаториев, пансионатов, домов отдыха, туристических баз и профилакториев насчитывает более 40 единиц и 55 детских выездных учреждений.

Крупными предприятиями являются: ОАО «Сестрорецкий инструментальный завод», ОАО «Сестрорецкий хлебзавод», ОАО «Курортэнерго», ГУДСП «Курортное». 

Расходы

• Общая площадь: 300

• Площадь застройки: 135

• Асфальтирование: 150

• Благоустройство: 15

Стоимость земельного участка	883 220+30%=1 148 200 рублей
Строительно-монтажные работы	500*135*30 = 2 025 000 рублей
Проектирование 5% от СМР	2 025 000 *0,05= 101 250 рублей
Внутренняя отделка	135*100*30=405 000 рублей
Асфальтирование	150*250*30=1 125 000 рублей
Благоустройство	15*150*30=67 500 рублей
Земельный налог	6933*300=2 080 000 2 080 000 *0.015=31 200рублей
Отопление	0,55гКал*7 300 000руб=4 015 000 рублей
Электроэнергия	95кВт*30000руб=2 850 000 рублей
Водоснабжение	210м3*28000руб=5 880 000 рублей
ВСЕГО	17 648 150 рублей
Кадастровый номер	78:11111

SWOT-анализ

Сильные стороны	Слабые стороны
1.Выгодное местоположение (700м до Приморского шоссе; 1,5 км до ж\д станции «Сестрорецк»; 7,4 км до развязки КАД СПб 2. близость парковой зоны и пляжей на Финском заливе и озере Сестрорецкий разлив (парк «Дубки», Верхний, Средний и Нижний парки, парк пансионата «Сестрорецкий курорт») 3.Тихое место на берегу реки 4. Хорошая транспортная доступность 5. Мало конкурентов	Отдаленность от центра Петербурга Уменьшение клиентов в зимний период, так как станет меньше отдыхающих, соответственно будет меньше клиентов
Возможности	Угрозы
1.Развитие инфраструктуры района 2.Увеличение населения в районе	1.Повышение налогов 2.Рост цен на коммунальные услуги 3. Рост конкуренции

Рассмотрев 3 варианта строительства, можно сделать следующие выводы:

1. Строительство ресторана на Лиговском пр. 154: несмотря на отличный пассажиропоток на улице, развитой инфраструктурой района, тут возникают трудности с большими затратами, долгой окупаемостью и наличием большой конкуренции.

2. Расположение ресторана на г.Санкт-Петербург, Невский район, ул.Автогенная, 6/2: в этом месте много жилых домов, а значит потенциальных клиентов и практически отсутствие конкуренции в ресторанном бизнесе. Но, по сколько этот район считается промышленным, то возникает проблема высокого внешнего шума и не очень хорошей экологии. И из-за высокой стоимости и сравнительно небольшой площади реализуемого проекта это объект следует отклонить на данном этапе сравнения альтернативных вариантов.

3. Строительство ресторана в курортном районе наб. реки Сестра, 11. Несмотря на отдаленность от центра Санкт-Петербурга здесь незначительная конкуренция, невысокие затраты на строительство и замечательная экология. Поэтому этот вариант предпочтительнее.

Вывод: таким образом, для строительства ресторана, выбираю объект № 3 (г. Сестрорецк, Курортный район, наб. реки Сестра, 11), благодаря его хорошему расположению, небольшим затратам на строительство, малой конкуренции хорошим инфраструктурой района.

Сумма затрат составит 17 648 150 рублей