Продажа недвижимости

Общие положения

Договор продажи недвижимости – договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество

Предмет – определяет специфику

Недвижимое имущество – дан открытый перечень

Возможность продажи будущей недвижимости:

• В целом существует, но с изъятиями

• Ст. 37 ЗК – продаваться могут лишь имеющие кадастровый номер участки, отсюда возможность продавать участки, которые будут приобретены, при невозможности продать участки, которые будут созданы

• В договорах, подлежащих госрегистрации, предметом может быть лишь уже принадлежащая продавцу недвижимость (иное невозможно в силу механизма регистрации)

Существенность условия

• Дополнительно подтверждается ст. 554

• Конкретной кальки нет, обязательных реквизитов нет – индивидуализировать имущество надо как угодно, либо бы его можно было установить

Существенные условия

Цена вводится в качестве дополнительного (ст. 555), ибо каждый объект недвижимости уникален и восполнение условия о цене с помощью общих правил невозможно.

Для иных видов договора могут быть установлены ещё существенные условия

В договоре продажи жилого помещения существенно ещё и условие о лицах, сохраняющих право пользования помещением, с указанием их прав:

• При отсутствии таких лиц оно тоже должно быть отражено в договоре

• Умолчание о лицах – что о наличии, что об отсутствии – влечёт незаключённость договора

• При несоответствии условия действительности будет иметь место ненадлежащее исполнение

Норма идиотична, ибо:

1. Перечень лиц, имеющих право пользования помещенеим, является объективным обстоятельством

2. Включение существенности не влияет на защищённость покупателя – всё равно 460

Форма и порядок заключения договора

Форма – письменная посредством составления единого документа

• Конститутивность формы, последствие несоблюдения – недействительность договора

Порядок заключения – в двух ситуациях на правах исключения требуется регистрация договора:

• Продажа жилой недвижимости

• Продажа предприятия

Регистрация перехода права нужна не в силу специального указания закона, а в силу того, что речь о недвижимости

Последствия отсутствия регистрации:

1. Договора – незаключённость

2. Перехода – неисполнение

Содержание

Обязанность продавца передать товар предполагает необхордимость передаточного акта

• Отражение в нём недостатков имущества на ответственность не влияет, т.к. это не изменение и не дополнение договора

• Является одним из доказательств передачи имущества:

  • Стороны могут и иными средствами доказывать его передачу

  • Закон о госрегистрации не называет передаточный акт среди оснований регистрации, что намекает

• Фактическая передача может состояться и до, и после регистрации

• Обязательство «считается исполненным», т.е. эта фикция – для переваливания риска случайной гибели на покупателя и начала течения срока оплаты

• То, что обстоятельство считается исполненным после вручения и подписания акта – логическая погрешность, т.к. передаточный акт сам вручением и является

• Уклонение от подписания передаточного акта рассматривается как уклонение от исполнения

Общие правила параграфа 1 главы 30 применяются в части, не противоречащей существу складывающихся отношений, например, невозможность требовать замены имущества

Земельный участок «под» недвижимостью переходит автоматически, пускай это и не совсем логично