Звернення стягнення на житло

У ст. 47 Конституції України чітко визначено, що кожний грома­дянин України має право на житло шляхом створення умов для бу­дівництва житла, придбання його у власність або надання державою та органами місцевого самоврядування безоплатно чи за зменшену плату. У Конституції, Законі "Про власність", Житловому кодексі України зазначено, що житлові права громадян охороняються зако­ном і ніхто не може бути виселений із приміщення, яке він займає, або обмежений у праві користування жилим приміщенням, інакше як з підстав і у порядку, передбачених законом.

Такий порядок може бути застосований у вигляді як криміналь­ної чи цивільно-правової відповідальності в частині майнових стяг­нень, що застосовується до правопорушника.

У Законі України "Про виконавче провадження" визначені умо­ви і порядок виконання рішень судів та інших органів (посадових осіб), які, відповідно до закону, підлягають примусовому виконан­ню, у разі невиконання їх у добровільному порядку.

Виконавче провадження — це сукупність дій органів і посадових осіб, спрямованих на примусове виконання рішень судів та інших органів (посадових осіб), які здійснюються на підставах, у спосіб і в межах повноважень, визначених Законом, іншими нормативно-пра­вовими актами, а також рішеннями, що підлягають примусовому ви­конанню.

Примусове виконання рішень в Україні покладається на Держав­ну виконавчу службу, що входить до системи органів Міністерства юстиції України.

Відповідно до Закону України "Про державну виконавчу служ­бу" примусове виконання рішень здійснюють державні виконавці районних, міських (міст обласного значення), районних у містах від­ділів державної виконавчої служби.

Рішення, що підлягають виконанню Державною виконавчою службою: 1) рішення, ухвали й постанови судів у цивільних спра­вах; 2) вироки, ухвали й постанови судів у кримінальних справах у частині майнових стягнень; 3) вироки судів у частині позбавлення права обіймати певні посади або займатися певною діяльністю;

4) постанови судів у частині майнових стягнень у справах про адмі­ністративні правопорушення; 5) мирові угоди, затверджені судом; 6) рішення, ухвали, постанови господарських судів; 7) виконавчі на­писи нотаріусів; 8) рішення Конституційного Суду України у випад­ках, передбачених законом; 9) не сплачені у строк платіжні вимоги, акцептовані платником; 10) рішення третейських судів відповідно до законів України; 11) постанови, винесені органами (посадовими осо­бами), уповноваженими законом розглядати справи про адміністра­тивні правопорушення у випадках, передбачених законом; 12) рі­шення іноземних судів і арбітражів у передбачених законом випад­ках; 13) рішення державних органів, прийняті з питань володіння і користування культовими будівлями та майном тощо.

Заходами примусового виконання прийнятих рішень є 1) звер­нення стягнення на майно боржника; 2) звернення стягнення на за­робітну плату (заробіток), доходи, пенсію, стипендію боржника; 3) вилучення у боржника і передача стягувачеві певних предметів, зазначених у рішенні; 4) інші заходи, передбачені рішенням.

У період становлення ринку житла заслуговують на увагу випад­ки, коли у сфері цивільних правовідносин житло може бути грома­дянами втрачено, зокрема через підстави та у порядку, визначеному Законом України "Про виконавче провадження". Цей Закон введе­ний з 1 липня 1999 р., значно розширив перелік майна, на яке може бути звернено стягнення за рахунок житла, що перебуває у влас­ності громадян (приватних житлових будинків і приватизованого державного житлового фонду).

У ст. 62 Закону України "Про виконавче провадження" передба­чено звернення стягнення на будинок, квартиру, приміщення, зе­мельну ділянку. Звернення стягнення на будинок, квартиру, інше приміщення, земельну ділянку, що є нерухомим майном, провадить­ся у разі відсутності у боржника достатніх коштів чи рухомого май­на. При цьому в першу чергу провадиться звернення стягнення на окрему від будинку земельну ділянку, інше приміщення, що нале­жать боржникові. В останню чергу звертається стягнення на жилий будинок чи квартиру.

Разом із жилим будинком стягнення звертається також на при­леглу земельну ділянку, що належить боржникові.

У разі звернення стягнення на будинок, квартиру державний ви­конавець запитує відповідні місцеві органи виконавчої влади та ор­гани місцевого самоврядування про належність зазначеного майна боржникові на праві власності та його вартість, а також запитує но­таріальний орган, чи не перебуває це майно під арештом.

V Одержавши документальне підтвердження належності боржни­кові на праві власності будинку чи іншого нерухомого майна, дер­жавний виконавець накладає на них арешт шляхом опису й оцінки за їх вартістю на момент арешту та надсилає нотаріальному органу за місцезнаходженням майна вимогу про реєстрацію даного факту.

Необхідно зазначити, що на практиці можуть виникнути різні життєві ситуації, які не однозначно повинні вирішуватися законом.

Так, ст. 62 Закону України "Про виконавче провадження" перед­бачає звернення стягнення на будинок, квартиру в разі відсутності у боржника достатніх коштів для задоволення вимог кредитора, на­приклад, такий випадок може статися при виникненні заборгованос­ті з квартплати. Але відсутність коштів у боржника (боржників) для обслуговування своїх зобов'язань, може виникнути за різних обста­вин. І житло можна втратити не тільки у випадках настання цивіль­ної відповідальності за невиконання угод іпотеки (застава нерухомо­го майна, як спосіб забезпечення зобов'язань), а і за всіма іншими цивільно-правовими угодами, які укладають не тільки підприємці. Ними можуть стати громадяни, що потребують соціального захисту, — діти, хронічно хворі, особи похилого віку, що стали учасниками різ­ного роду угод.

А також зобов'язань, що виникають внаслідок заподіяння шкоди (навіть у разі відшкодування моральної шкоди), які неминуче мо­жуть виникнути у повсякденному житті. Для прикладу можна на­вести випадки, які виникають у зв'язку з аваріями, ушкодженням здоров'я джерелом підвищеної небезпеки тощо, а також випадки за­подіяння неповнолітніми дітьми шкоди відповідно до ст. 446 Цивіль­ного кодексу, яка відшкодовується в повному обсязі їх батьками, усиновителями або опікунами.

З переліку видів майна громадян, на яке не може бути звернено стягнення за виконавчими документами, встановленого ст. 54 Зако­ну "Про виконавче провадження" необачно вилучено, на нашу дум­ку, дуже важливий п. 1 діючого раніше (передбаченого ст. 379 Ци­вільного процесуального кодексу України) додатку № 1, який перед­бачає неможливість звернення стягнення на "Жилий будинок з гос­подарськими будовами або окремі його частини — в осіб, основним заняттям яких є сільське господарство, якщо боржник і його сім'я постійно в ньому проживають". До речі, такі обмеження на приму­сове відчуження жилого будинку при стягненні на майно боржника закріплені були у Зводі Законів Російської Імперії, звідки перейшли до радянської правової системи. Перелік обмежень щодо конфіскації майна увійшов у вигляді додатку до нового Кримінального кодексу України, відповідно до якого у засудженого та членів його сім'ї не можна було конфіскувати жилий будинок, на відміну від Цивіль­ного процесуального кодексу навіть незалежно від умови, чи займа­ється засуджений сільським господарством. Обмеження для стяг­нення на певні види майна застосовувалися і для державних, коопе­ративних і профспілкових організацій (статті 93, 96, 99 Цивільного кодексу в редакції до 14 жовтня 1992 р. та статей 412—114 Цивіль­ного процесуального кодексу в редакції до 5 травня 1993 р.). Ці нор­ми випливали із самого змісту призначення покарання, а не знищен­ня належних умов для існування. У злочинця чи боржника залиша­лося саме необхідне майно — житло, з метою продовження ним нормальної життєдіяльності та праці, що спонукало покарану особу до відшкодування боргу за рахунок заробітної плати, інших доходів і не спонукало до вчинення нових правопорушень.

Наша правова система, яка перебуває на стадії свого становлен­ня, у новому Законі відмовилася від таких обмежень, не продублю­вала додатки до Цивільного процесуального та Кримінально-проце­суального кодексів і цим надала правові можливості, за допомогою Державної виконавчої служби, для задоволення вимог кредиторів, позбавити людину житла, що знаходиться на праві власності, йдеть­ся насамперед про одне житло, що забезпечує особисте немайнове право, право, яке гарантовано Конституцією, Концепцією державної житлової політики, Концепцією розвитку житлово-комунального господарства та чинними законами України, що в умовах глибокої економічної кризи призводить до збільшення кількості найменш со­ціально захищених громадян.

Таке регулювання суспільних відносин, може призвести до ство­рення численного прошарку громадян без житла, які потребувати­муть від держави надання нового житла. Закон не містить відмін­ностей та особливостей при зверненні стягнення на житло, яке на­лежить фізичним чи юридичним особам. Але якщо юридичну особу можна залишити без будинків, то людину — громадянина не можна позбавляти житла (якщо звичайно воно єдине у людини), а якщо це і здійснювати, то тільки у випадках, чітко передбачених законами, які не дозволять цій особі в майбутньому претендувати на поліпшення житлових умов. Мабуть тому і розробники нового ЖК, стоячи на захисті інтересів громадян України, у ст. 79 проекту об­межили права власника і вирішили, що відчуження власником при­ватного житла, в якому залишаються проживати члени його сім'ї, можливе лише в разі попереднього укладення договору найму, орен­ди житла між ними. Строк дії договору оренди приватного житла не може бути меншим ніж 3 роки, а якщо у членів сім'ї власника при­ватного житла є неповнолітні діти — до досягнення ними повноліття.

Порядок звернення стягнення

Тимчасове положення про порядок проведення прилюдних тор­гів з реалізації арештованого нерухомого майна визначає умови й порядок проведення прилюдних торгів з продажу квартир, будинків, які є нерухомим майном і на які звернено стягнення відповідно до чинного законодавства, а також розрахунків за придбане майно.

Реалізація нерухомого майна, на яке звернено стягнення, прово­диться за його місцезнаходженням, а якщо таке майно перебуває за межами населеного пункту, — у найближчому населеному пункті або районному центрі.

Підготовка до проведення прилюдних торгів

Відділ державної виконавчої служби укладає із спеціалізованою організацією договір, яким доручає реалізацію майна спеціалізованій організації за визначену комісійну винагороду, розмір якої визна­чається за погодженням сторін.

Спеціалізована організація проводить прилюдні торги за заявою державного виконавця, в якій зазначається мінімальна початкова ці­на майна, що виставляється на торги.

До заяви додаються: 1) копія виконавчого документа; 2) копія акта арешту майна; 3) копії правовстановлювальних документів, що підтверджують право власності або право користування нерухомим майном; 4) документи, що характеризують об'єкт нерухомості (ко­пію технічного паспорта на жилий будинок, квартиру, земельну ді­лянку тощо).

Спеціалізована організація, яка проводить публічні торги, не піз­ніше як за 15 днів до дня проведення публічних торгів публікує за місцезнаходженням нерухомого майна в друкованих засобах масо­вої інформації повідомлення про нерухоме майно, що піддягає реалі­зації. Це інформаційне повідомлення може також бути публічно ого­лошене в інших засобах масової інформації.

Зміст інформаційного повідомлення повинен містити: 1) найме­нування, опис і характеристику нерухомого майна; 2) його місцезна­ходження (адресу); 3) стартову ціну; 4) суму реєстраційного та га­рантійного внесків учасника прилюдних торгів, найменування, адре­су банку, номер рахунка для їх сплати; 5) порядок і строки сплати купівельної ціни; 6) дату, час і місце ознайомлення з майном; 7) да­ту, час і місце проведення прилюдних торгів; 8) дані про спеціалізо­вану організацію, яка проводить торги; 9) кінцевий термін реєстрації для участі у прилюдних торгах; 10) дані про стягувача та боржника; 11) інші відомості, необхідні для проведення прилюдних торгів: роз­мір жилої та нежилої площі будинку, квартири; адресу чи місцезна­ходження; правовий режим квартири, будинку; обмеження на вико­ристання квартири, будинку; відомості про земельну ділянку, на якій розташований будинок (її правовий режим і розмір); матеріали стін квартири, будинку; процент зносу.

Спеціалізована організація письмово повідомляє державного ви­конавця, стягувача та боржника про дату, час, місце проведення прилюдних торгів, а також стартову ціну реалізації майна.

Порядок проведення прилюдних торгів

Прилюдні торги розпочинаються з оголошення ліцитатором по­рядку їх проведення. Лот виставляється на торги за наявності не менше двох покупців. У ході торгів учасники прилюдних торгів по­відомляють про готовність придбати заявлений лот за оголошену лі­цитатором ціну, піднімаючи аукціонну картку з номером, поверну­тим до ліцитатора, або одночасно піднімають картку учасника при­людних торгів і пропонують свою ціну.

Якщо протягом трьох хвилин після триразового оголошення стартової ціни покупці не висловлюють бажання придбати майно за ціною, оголошеною ліцитатором, запропонований об'єкт продажу знімається з торгів і прилюдні торги за даним лотом не проводяться.

Повторні прилюдні торги проводяться не раніше ніж через мі­сяць з часу проведення перших прилюдних торгів. На повторних торгах стартова ціна лота може бути зменшена, але не більш як на ЗО відсотків.

Якщо майно не було продане або прилюдні торги не відбулися, майно знімається з прилюдних торгів.

Якщо запропонована учасником прилюдних торгів ціна є біль­шою за ціну, запропоновану ліцитатором, то останній називає номер учасника і запропоновану ним ціну. Якщо протягом трьох хвилин після триразового повторення останньої ціни не буде запропоновано вищої ціни, то ліцитатор одночасно з ударом молотка оголошує про продаж лота, називає продажну ціну й номер переможця, під яким він зареєстрований як учасник прилюдних торгів.

Керівник спеціалізованої організації, яка проводила прилюдні торги, зазначає в протоколі відповідні суми та номери рахунків, на які переможцю потрібно внести кошти за придбане майно, та за­тверджує протокол у день проведення прилюдних торгів.

Оформлення результатів торгів

Після повного розрахунку покупців за придбане майно, на підс­таві протоколу про проведення прилюдних торгів і копії документів, що підтверджують розрахунок за придбане майно, державний вико­навець складає акт про проведені прилюдні торги і подає його на за­твердження начальнику відповідного відділу державної виконавчої служби.

В акті зазначаються: ким, коли і де проводилися прилюдні торги; коротка характеристика реалізованого майна; прізвище, ім'я та по батькові (назва юридичної особи), адреса кожного покупця; сума, внесена переможцем торгів за придбане майно; прізвище, ім'я та по батькові (назва юридичної особи) боржника, його адреса; дані про правовстановлюючі документи, що підтверджували право власності боржника на майно: назва правовстановлюючого документа, ким ви­даний, посвідчений, дата видачі посвідчення, номер за реєстром, ор­ган реєстрації, дата та номер реєстрації. Затверджений акт держав­ний виконавець видає покупцеві.

На підставі цього акта нотаріус видає покупцеві свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів.

Визначають різні підходи для звернення стягнення на житло. Зокрема, ст. 66 Закону та положення визначають, що прилюдні тор­ги по реалізації нерухомого майна організують і проводять спеціалі­зовані організації, що мають право здійснювати операції з нерухо­містю, з якими укладено відповідний договір Державною виконав­чою службою. Але при цьому в нормативних документах не визна­чено, що розуміється під спеціалізованою організацією, якої форми власності вона повинна бути, організаційно-правової форми.

Порядок проведення прилюдних торгів визначається законом, який ще не прийнято. Тому правові проблеми також можуть виник­нути при оцінці початкової вартості будинку (квартири) через від­сутність об'єктивної інформації про фактичну початкову вартість не­рухомості, яка продається. Явно необ'єктивні умови, за яких торги вважаються такими, що відбулися при наявності всього двох учасників. Усе це призводить до прямого заниження вартості неру­хомого майна.

Оскільки захист прав у житловій сфері перебуває на стадії свого становлення, його слід було б проводити з урахуванням досвіду роз­винутих Європейських країн. Стаття 1 Першого протоколу до Євро­пейської конвенції з прав людини дозволяє позбавити особу майна в інтересах суспільства і на умовах, перебачених законом. Держава може вводити в дію такі закони, необхідні для здійснення контролю за користування майном відповідно до загальних (суспільних) інте­ресів. У випадку позбавлення власності або встановлення обмежень особи, які постраждали від цього, повинні мати можливість для ос­карження рішення щодо встановлення контролю за власністю і їм повинно бути надано відшкодування. У даний час державний конт­роль не сприяє зміцненню законності у житловій сфері та зменшен­ню строків розгляду спорів, що випливають із житлових правовідно­син. Необхідна реформа судової системи, спричинена об'єктивними факторами, які повинні передбачати диференціацію судових проце­дур, що дозволить більш повно і всебічно розглядати житлові спра­ви в суді. Європейський суд, проаналізувавши судову практику, від­значив, що деякі держави намагались в окремих випадках викорис­товувати правову казуїстику для того, щоб не виконувати зобов'язання щодо відшкодування приватним особам збитків, яких ті зазна­ли в результаті вилучення майна. Цьому сприяли такі фактори: 1) складність законодавства та процедур, що регулюють питання ви­лучення майна, 2) тривалість цих процедур, 3) збитки, що завдають­ся тривалим процесом позбавлення власності, 4) визначення відпо­відного розміру відшкодування.

Сьогодні чинне законодавство України передбачає можливість оскарження рішень будь-якого органу в суді, але це положення но­сить дещо декларативний характер, оскільки Цивільний процесуаль­ний, Господарський процесуальний кодекси та Кодекс України про адміністративні правопорушення детально не регламентують особ­ливості провадження в такій складній житловій сфері, що піддаєть­ся значному адміністративному впливу. У цій сфері дуже багато за­лежить саме від рішення конкретних посадових осіб, дії яких в суді оскаржити складно або майже неможливо.

Нині постає також завдання вдосконалення системи підготовки та перепідготовки суддів, що розглядають спори у сфері житла. Спе­ціалізація повинна формувати відповідну практику саме застосуван­ня житлового законодавства. Численні звернення до судових орга­нів і судова тяганина свідчать про недостатнє вирішення організа­ційних питань у цій сфері.

Під судовою владою розуміється система незалежних судів, які в установленому законом порядку здійснюють правосуддя і мають владні повноваження для поновлення порушеного права. Єдність су­дової влади повинна забезпечуватися єдиним законодавством, прин­ципами правосуддя, статусом суддів, застосуванням судами законів держави, що не виключає новацій у цій сфері. Існування в Україні Конституційного суду, системи судів відповідає вітчизняному та за­рубіжному досвіду спеціалізації судів, але для ефективного функці­онування судової системи, спеціалізацію судів треба розширювати і створювати в судах колегії по розгляду спорів в житловій сфері. А в місцевих судах впроваджувати спеціалізацію суддів по розгляду цієї категорії спорів.