1. Співвідношення понять охорона та захист житлових прав.

2. Види відповідальності за неналежне використання житлового фонду та інші порушення житлового законодавства.

3. Відшкодування збитків, заподіяних житловому фонду.

4. Порядок розгляду і вирішення житлових спорів.

5. Підвідомчість розгляду і вирішення житлових спорів.

6. Судовий порядок розгляду житлових спорів.

7. Розгляд житлових спорів господарським і третейським судом.

8. Порядок розгляду житлових спорів в адміністративному порядку.

9. Порядок та підстави звернення стягнення на житло. 10. Поняття культурної спадщини та способи її захисту.

Підставою для накладення відповідальності за порушення житлового законодавства є поведінка особи. За неналежне використання житлового фонду та інші порушення житлового законодавства встановлена кримінальна, адміністративна і цивільна відповідальність. Кримінальним кодексом України передбачена відповідальність за такі дії: – заняття житлової площі підопічного внаслідок зловживання опікунськими правами; – незаконний обшук; – незаконне виселення чи інші дії, які порушують недоторканість житла громадян; – самовільне будівництво жилого будинку, якщо за ці дії протягом року було застосоване адміністративне стягнення та інше. Кодексом України про адміністративні правопорушення встановлений перелік адміністративних правопорушень у сфері житлових прав, житлово-комунального господарства і благоустрою, за скоєння яких накладається адміністративна відповідальність. До таких правопорушень відносяться: – порушення посадовими особами порядку постановки на облік громадян, які потребують покращення житлових умов; – недотримання встановлених строків заселення житлових будинків і жилих приміщень; – порушення правил експлуатації жилих будинків, безгосподарське їх утримання; – самовільне переобладнання і перепланування жилих будинків; – самовільне заняття жилого приміщення; – порушення правил утримання собак, котів та інше. За невиконання сторонами зобов’язань за договором найму жилого приміщення може накладатись цивільна відповідальність. Так, наприклад, за невиконання наймодавцем обов’язку щодо ремонту жилого приміщення у випадках, які викликані невідкладною необхідністю, дає право наймачу провести ремонт і стягнути з наймодавця (ЖБК) вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок квартирної плати. Наймач, який допустив самовільне переобладнання чи перепланування жилого або підсобного приміщення, зобов’язаний за свій рахунок привести приміщення в попередній стан. Підприємства, установи, організації, а також громадяни, які заподіяли шкоду жилим будинкам, жилим приміщенням, об’єктам благоустрою і зеленим насадженням на ділянках, які прилягають до будинків, зобов’язані відшкодувати заподіяну шкоду.

Юридична відповідальність за порушення житлового законодавства

Голови виконавчих органів місцевих рад, керівники підприємств, установ, організацій та голови профспілкових комітетів несуть пер­сональну відповідальність за стан квартирного обліку і правильність надання жилих приміщень. Особи, винні у порушенні порядку взят­тя громадян на квартирний облік, зняття з обліку і надання грома­дянам жилих приміщень, несуть кримінальну, адміністративну або іншу відповідальність згідно із законодавством України.

Підставами для настання відповідальності за порушення житло­вого законодавства є наявність вини в діях винних осіб. Конкретні види та склад відповідальності містяться в нормах цивільного, адмі­ністративного та кримінального законодавства.

Кримінальна відповідальність за порушення житлового за­конодавства наступає за цілий ряд суспільно небезпечних діянь, які містять ознаки злочинів, передбачених Кримінальним кодексом. У тому числі і за порушення недоторканності житла громадян та зло­вживання опікунськими правами. Кримінальний кодекс має своїм завданням правове забезпечення прав і свобод людини, власності, громадського порядку.

Кримінальна відповідальність за зловживання опікунськими пра­вами (ст. 167 КК України) полягає у використанні опіки та піклу­вання з корисливою метою на шкоду підопічному для зайняття жи­лої площі, використання майна тощо.

У ст. 162 КК передбачена відповідальність за незаконне проник­нення до житла, незаконне проведення в ньому обшуку, незаконне виселення або інші дії, що порушують недоторканність житла гро­мадян. Кримінальне законодавство останнім часом кардинально змінилося.

Кримінальна відповідальність також передбачена за злочинні по­сягання на приватну, колективну, державну власність. Проникнен­ня до житла при крадіжці, грабежі, розбої виступають кваліфікую­чою ознакою, що обтяжує відповідальність.

Адміністративно-правова відповідальність

Кодекс України про адміністративні правопорушення визначає суб'єктом відповідальності за вчинення адміністративного правопо­рушення лише фізичну особу (у тому числі службову), а не юридич­ну особу (підприємство, установу, організацію).

Кодекс про адміністративні правопорушення передбачає відпові­дальність не тільки за порушення у сфері житлових прав громадян, що випливають з Житлового кодексу — порушення порядку взяття на облік і строків заселення жилих будинків і жилих приміщень (ст. 149); порушення правил користування жилими будинками і жи­лими приміщеннями (ст. 150); самоправне зайняття жилого примі­щення (ст. 151), — а і у сфері житлово-комунального господарства та благоустрою.

Адміністративна відповідальність наступає на винні дії, що поля­гають у такому: 1) порушення посадовими особами порядку взяття на облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, зняття з обліку та надання громадянам жилих приміщень, недодер­жання строків заселення жилих будинків і жилих приміщень; 2) по­рушення правил користування жилими приміщеннями, санітарного утримання місць загального користування, сходових кліток, ліфтів, під'їздів, прибудинкових територій, порушення правил експлуатації жилих будинків, жилих приміщень та інженерного обладнання, без­господарне їх утримання, а також самовільне переобладнання та пе­репланування жилих будинків і жилих приміщень, використання їх не за призначенням, псування жилих будинків, жилих приміщень, обладнання їх та об'єктів благоустрою; 3) самоправне зайняття жи­лого приміщення у будинках державного чи громадського житлово­го фонду чи фонду житлово-будівельних кооперативів.

Адміністративна відповідальність настає також за таких дій:

1) порушення правил благоустрою територій міст та інших насе­лених пунктів, а також недодержання правил щодо забезпечення чистоти й порядку в містах та інших населених пунктах (ст. 152);

2) знищення або пошкодження зелених насаджень, окремих де­рев, чагарників, газонів, квітників та інших об'єктів озеленення в населених пунктах, невжиття заходів для їх охорони, а також само­вільне перенесення в інші місця під час забудови окремих ділянок, зайнятих об'єктами озеленення (ст. 153);

3) утримання собак і котів у місцях, де це заборонено відповід­ними правилами, чи понад установлену кількість, чи незареєстрова-них собак, або приведення в громадські місця, або вигул собак без повідків і намордників (крім собак, у реєстраційних свідоцтвах на яких зроблено спеціальну відмітку) чи в невідведених для цього міс­цях (ст. 154).

Відповідальність в адміністративному порядку наступає також у випадках самовільного будівництва будинків або споруд, а так само самовільна зміна архітектурного вигляду будинків або споруд під час експлуатації та зведення громадянами літніх садових будиночків без належно погодженого проекту або з відхиленнями від норм, чин­них на початок будівництва (ст. 97).

Цивільно-правова відповідальність є санкція за правопору­шення, що тягне у правопорушника негативні наслідки у вигляді по­збавлення суб'єктивних цивільних прав, або покладення нових чи додаткових цивільно-правових обов'язків.

Реалізація санкції забезпечена можливістю застосування заходів державного примусу. Існує цивільно-правова відповідальність у ме­жах відповідного цивільно-правового відношення, основою виник­нення є неправомірні дії.

Наукою виділені загальні та спеціальні форми відповідальності. Загальні: обов'язок відшкодування збитків, що завдані неправомір­ними діями (статті 208, 440 ЦК). Спеціальні: отримання неустойки, втрата завдатку (статті 195, 204 ЦК), знесення будинку, господар­ських і побутових будівель і споруд (ст. 105 ЦК).

Розрізняють договірні та недоговірні види цивільно-правової від­повідальності. Договірною підставою є невиконання або неналежне виконання договору (найму, оренди, купівлі-продажу, міни жила). Відповідальність у цьому випадку наступає у вигляді відшкодування збитків, сплати неустойки, втрати завдатку.

Залежно від розподілу обов'язків боржника розрізняють пайову, солідарну відповідальність, що характерно саме для житлового пра­ва, оскільки наймач вступає у договірні відносини представляючи інтереси своєї сім'ї.

Цивільне законодавство передбачає майнову відповідальність за самовільне зведення жилого будинку, господарських і побутових бу­дівель і споруд (ст. 105 ЦК), за переобладнання і перепланування жилого будинку і жилого приміщення (ст. 100 ЖК).

Житлове законодавство передбачає також цивільно-правову від­повідальність за невиконання наймодавцем обов'язків щодо забезпе­чення схоронності житлового фонду та ремонту жилого приміщення у випадках, спричинених невідкладною необхідністю (ст. 176 ЖК).

Переобладнання і перепланування жилого будинку та жилого приміщення провадяться з метою підвищення їх благоустрою і пере­творення комунальних квартир на окремі квартири на сім'ю. Пере­обладнання і перепланування жилого приміщення допускаються за згодою наймача, членів сім'ї, які проживають разом з ним, і наймо-давця, з дозволу виконавчого органу місцевої ради.

У разі відмови наймодавця, наймача або членів його сім'ї у згоді на переобладнання чи перепланування жилого приміщення спір мо­же бути вирішено в судовому порядку, якщо на переобладнання чи перепланування є дозвіл виконавчого органу місцевої ради.

Наймач, який допустив самовільне переобладнання чи перепла­нування жилого чи підсобного приміщення, зобов'язаний за свій ра­хунок привести приміщення у попередній стан.

Громадянин, який збудував або будує жилий будинок, здійснив або здійснює його перебудову чи прибудову без встановленого доз­волу, або без належно затвердженого проекту, або з істотними від­хиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних буді­вельних норм і правил, не вправі розпоряджатися цим будинком або його частиною (продавати, дарувати, здавати в найом тощо).

За позовом виконавчого органу районної, міської, районної в міс­ті ради такий будинок або частина його можуть бути безоплатно ви­лучені судом і зараховані до фонду місцевої ради або за рішенням виконавчого органу ради знесені громадянином, який провадив са­мовільне будівництво, або за його рахунок. Знесення чи вилучення будинку, який побудовано чи будується з істотними відхиленнями від проекту або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, провадиться, коли громадянин не привів його, після попере­дження, у відповідність з проектом або зазначеними нормами та правилами.

Господарські й побутові будівлі та споруди, зведені громадяни­ном без встановленого дозволу або належно затвердженого проек­ту, чи з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушен­ням основних будівельних норм і правил, за рішенням виконавчого органу місцевої ради також зносяться громадянином, який провадив самовільне будівництво, або за його рахунок.

Одержані при знесенні жилого будинку або його частини, госпо­дарських і побутових будівель і споруд будівельні матеріали залиша­ються у власності громадянина, який провадив самовільне будів­ництво.

У ст. 190 Житлового кодексу передбачений обов'язок відшкоду­вання шкоди, заподіяної громадянами жилим будинкам, жилим при­міщенням, інженерному обладнанню, об'єктам благоустрою і зеле­ним насадженням на прилеглих до будинків ділянках.

При відшкодуванні збитків, які завдані житловому фонду, що пе­редбачено ст. 190 ЖК, слід виходити із загальних норм цивільного законодавства й керуватися статтями 440, 440^і, 441 ЦК згідно з якими шкода, заподіяна особі чи майну громадянина, а також шко­да, заподіяна організації, підлягає відшкодуванню особою, яка запо­діяла цю шкоду, у повному обсязі. Той, хто заподіяв шкоду, звільня­ється від її відшкодування, якщо доведе, що шкоду заподіяно не з його вини. Про це було зазначено у п. 24 Постанови Пленуму Вер­ховного Суду України "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" від 12 квітня 1985 р. за № 2.

Службові особи й інші працівники, з вини яких підприємства, установи, організації зазнали витрат, пов'язаних з відшкодуванням шкоди, несуть матеріальну відповідальність за правилами, передба­ченими главою 9 КЗпП.

Стаття 440^і Цивільного кодексу передбачає також можливість Відшкодування моральної (немайнової) шкоди. Моральна (немайно-ва) шкода, заподіяна громадянину або організації діяннями іншої особи, яка порушила їх законні права, відшкодовується особою, яка заподіяла шкоду, якщо вона не доведе, що моральна шкода заподія­на не з її вини. Моральна шкода відшкодовується у грошовій чи ін­шій матеріальній формі за рішенням суду незалежно від відшкоду­вання майнової шкоди.

Розмір відшкодування визначається судом з урахуванням суті позовних вимог, характеру діяння особи, яка заподіяла шкоду, фі­зичних або моральних страждань потерпілого, а також інших нега­тивних наслідків, але не менше як п'ять мінімальних розмірів заро­бітної плати.

 Організація повинна відшкодувати шкоду, заподіяну з вини її працівників під час виконання ними своїх трудових (службових) обов'язків. Шкода, заподіяна громадянинові незаконними діями дер­жавних і громадських організацій, а також службових осіб при ви­конанні ними службових обов'язків у галузі адміністративного уп­равління, відшкодовується на загальних підставах (статті 440 і 441 Цивільного Кодексу).

Цивільно-правова відповідальність за порушення цивільного за­конодавства полягає в тому, що завдана шкода має бути відшкодо­вана за загальними правилами цивільного законодавства, тобто відшкодування шкоди може полягати у виправленні, ремонті пошко­дженого майна або в повному відшкодуванні збитків.

Визнання угод щодо житла недійсними. Правові наслідки

Значна криміногенність ринку житла спричинює необхідність зу­пинитися і на такому важливому питанні, як визнання угод з жит­лом недійсними.

Недійсні угоди не тягнуть за собою тих правових наслідків, яких бажають сторони. Недійсні угоди бувають двох видів — нікчемні й оспорювані. Нікчемні угоди не вимагають визнання в судовому по­рядку їх недійсності і є такими в силу закону. Всі угоди щодо відчу­ження житла повинні відповідати установленій законом формі.

Договір купівлі-продажу жилого будинку повинен укладатися в письмовій формі й підлягати обов'язковому нотаріальному посві­дченню, якщо однією із сторін виступає громадянин (ст. 227 ЦК Ук­раїни). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому органі місцевої Ради.

Письмові угоди повинні бути підписані особами, які їх уклада­ють. Якщо громадянин внаслідок фізичної вади, хвороби або з будь-яких інших причин не може власноручно підписатися, то за його до­рученням угоду може підписати інший громадянин. Підпис остан­нього має бути засвідчений організацією, в якій працює або навча­ється громадянин, що укладає угоду, або житлово-експлуатаційною організацією за місцем його проживання, або адміністрацією стаціо­нарного лікувально-профілактичного закладу, в якому він перебуває на лікуванні, або органом чи службовою особою, що вчиняють нота­ріальні дії. Таке посвідчення прирівнюється до нотаріальної форми.

Згідно зі ст. 47 Цивільного кодексу недодержання нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбачени­ми ч. 2 ст. 48 цього Кодексу (двостороння реституція).

Трапляються випадки, коли одна зі сторін повністю або частково виконала договір, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення договору, суд вправі, за вимогою сторони, яка виконала договір, визнати його дійсним. У цьому разі подальшого нотаріального оформлення такої угоди не вимагається. Тому часто в судах пред'являються позови щодо визнання дійсними нотаріально непосвідчених угод. Характерним прикладом є справа А.

Так, 28 квітня 1993 р. А. звернулася до суду з позовом до Р. і К. про визнання дійсною угоди купівлі-продажу будинку, визнання права власності на нього. Договір не був нотаріально посвідчений, оскільки будинок був зареєстрований за дружиною продавця, яка померла 21 жовтня 1991 р., а згодом — 22 травня 1992 р. — помер і М. Після смерті М. свідоцтво про право на спадщину отримала його сестра К., яка 18 січня 1993 р. продала спірний будинок Р.

Рішенням Донецького обласного суду від 23 вересня 1996 р. та су­довою колегією в цивільних справах Верховного Суду України від 4 грудня 1996 р. в позові було відмовлено.

Як встановлено судом, М. на період укладення угоди не був влас­ником будинку за правовстановлюючими документами. Згідно з вимо­гами ст. 552 ЦК, він також був не вправі розпоряджатися будинком (продавати, заставляти його та ін.) протягом шести місяців після смер­ті дружини.

З урахуванням зазначених обставин суд дійшов обгрунтованого висновку, що угоди купівлі-продажу між М. і А. фактично не відбулося і підстав для задоволення заявлених нею вимог немає.

Цілком правильно суд відмовив у визнанні дійсною на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК України нотаріально не посвідченої угоди купівлі-продажу будинку, оскільки на час її вчинення продавець ще не одержав на нього свідоцтва про право на спадщину і не мав права розпоряджатися ним.

Недійсною є також угода, що не відповідає вимогам закону, в то­му числі ущемлює особисті або майнові права неповнолітніх дітей. До угод, які визнаються недійсними в зв'язку з порушенням вимог закону, належать угоди: про відмову від права звертатися до суду; такі, що спрямовані на обмеження правоздатності та дієздатності, укладені від імені особи, яку представляє представник, що до себе особисто або щодо другої особи, представником якої він одночас­но є; укладені опікуном з порушенням вимог ст. 146 Кодексу про шлюб та сім'ю та наявності довіреності, в якій не зазначено дату її складання.

Якщо угода визнана в судовому порядку недійсною, то за цією угодою кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні все одержане за угодою, а в разі неможливості повернути одержане в натурі — відшкодувати його вартість у грошах, якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом.

У житловій сфері нікчемними є угоди, укладені з метою, що су­перечать інтересам держави і суспільства (ст. 49 ЦК); укладеної не­повнолітнім, який не досяг 15-літнього віку (ст. 51 ЦК); укладені громадянином, визнаним недієздатним (ст. 52 ЦК).

До оспорюваних угод належать угоди, які визнаються такими лише в судовому порядку. Це угоди юридичної особи, що супе­речить її цілям (ст. 50 ЦК); угоди, укладені неповнолітньою особою (15—18 років) (ст. 53 ЦК); угоди, укладені громадянином, обмеже­ним у дієздатності внаслідок зловживання спиртними напоями або наркотичними засобами (ст. 54 ЦК); угоди, укладені громадянином, нездатним розуміти значення своїх дій (ст. 55 ЦК); угоди, укладені внаслідок помилки, що має істотне значення (ст. 56 ЦК); угоди, ук­ладені внаслідок обману, насильства, погрози, зловмисної угоди представника однієї сторони з другою стороною або збігу тяжких обставин (ст. 57 ЦК); мнимі й удавані угоди (ст. 58 ЦК).

Купівля-продаж, дарування, застава, оренда жилих будинків та інші договори, що фактично прикривають продаж земельної ділянки або самовільний їх обмін, повинні визнаватися недійсними з перед­баченими ст. 49 ЦК наслідками (п. 17 Постанови пленуму Верхов­ного Суду України "Про практику застосування судами законодав­ства, що регулює право власності громадян на жилий будинок" від 4 листопада 1991 р. за № 7).

Угода, визнана недійсною, вважається недійсною з моменту її укладення. Проте, якщо з самого змісту угоди випливає, що вона може бути припинена лише на майбутнє, дія угоди визнається не­дійсною і припиняється на майбутнє.

Важливо знати, що недійсні частини угоди не тягнуть за собою недійсності інших її частин, оскільки можна припустити, що угода була б укладена і без включення недійсної її частини.

Найчастіше зустрічаються спори, пов'язані з визнанням угоди недійсною на підставі, коли учасник угоди умисно був введений в оману іншою стороною, тобто йому повідомили факти, які не відпо­відають дійсності і які мали суттєве значення. Можливі купівля-про­даж, обмін жилого приміщення під впливом одурювання з боку од­ного з учасників угоди, умисне введення в оману контрагента з при­воду якості, розміру жилих приміщень. Істотне значення для укла­дання угоди має також замовчування конкретних обставин, у цьому разі відбувається обман учасника угоди. Угода, яка укладається під впливом обману, може бути визнана недійсною, оскільки має місце невідповідність внутрішньої волі особи та її волевиявлення, якщо контрагент завідомо знає, що шкодить інтересам особи, яку пред­ставляє. Наприклад, має місце неправильне уявлення чи незнання інформації про санітарно-технічний стан жилого приміщення при укладенні угоди учасниками. Угода, укладена внаслідок помилки, що має істотне значення, може бути визнана недійсною за позовом сторони, яка діяла під впливом помилки (ст. 56 ЦК). Помилка — це відсутність справжнього уявлення про стан речей, неправильне сприйняття стороною істотних умов угоди, що вплинуло на її воле­виявлення. Наслідки, передбачені ст. 56 ЦК, тільки тоді дають про себе знати, коли дефекти об'єктивно заперечують проживання у квартирі і від них неможливо позбавитися. Тут йдеться тільки про помилку, яка має істотне значення, а встановлювати її істотність має право тільки суд, оскільки це здійснюється у кожному випадку і в суді встановлюються конкретні, фактичні обставини.

За час формування ринку житла трапляються випадки укладен­ня угод щодо жилих приміщень і під впливом погроз, насильства представників сторін. Насильство являє собою фізичний чи психіч­ний вплив на учасника угоди або його близьких з метою спонукання до укладення угоди. Особа, яка укладає угоду під впливом насиль­ства, фактично позбавляється можливості виявляти власну волю, її воля змінюється волею насильника. При застосуванні погрози відбу­вається вплив на чужу волю під загрозою заподіяння майнової чи немайнової шкоди. Найчастіше вона спрямовується на колишнього члена сім'ї з метою отримання згоди на здійснення угоди. Погроза за змістом має бути реальною, протиправною, що може бути прак­тично втілена в життя, такою, що може привести до погіршення житлових умов або інших негативних наслідків. При цьому не має значення, від кого вона виходить: від контрагента чи третіх осіб і чи спрямована вона проти особи, яку примушують до обміну, чи проти близьких до неї осіб. Потерпілий у цьому разі виявляє свою волю, але оскільки це відбувається під впливом погрози, то вона не збіга­ється зі справжнім його бажанням.

Якщо обставини, що мали місце при укладенні угоди, свід­чать, що відмова учасника договору від його укладення могла спри­чинити шкоду його інтересам, така погроза може бути визнана підставою для визнання угоди, пов'язаної з продажем, обміном, недійсною.

Можливі випадки відчуження жилих приміщень, коли особа змушена укладати угоду на невигідних для неї умовах внаслідок збі­гу тяжких обставин. Ознаками такої угоди може бути укладення її не на еквівалентних умовах або збіг тяжких обставин для однієї сто­рони (хвороба, крайня нужда тощо).

Угоди щодо купівлі, обміну жилих приміщень з особами, які пе­ребувають у стані неможливості усвідомлення своїх дій, не можуть керувати ними і передбачати результати майбутніх наслідків також можуть бути визнані недійсними. У цьому разі угода, укладена гро­мадянином, хоч і дієздатним, але який в момент її укладення пере­бував у такому стані, коли він не міг розуміти значення своїх дій або керувати ними, може бути визнана судом недійсною за позовом цього громадянина (ст. 55 ЦК). Якщо така угода визнана недійсною, то кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні все одержа­не за угодою.

Особливі правові наслідки при визнанні угод недійсними перед­бачені у ЖК. Так, у разі визнання обміну жилих приміщень недійс­ним сторони підлягають переселенню у приміщення, які вони рані­ше займали (ст. 88 ЖК).

Визнання обміну недійсним може мати місце як на підставі ст. 86 ЖК, так і на підставах, передбачених Цивільним кодексом. Але правові наслідки в усіх випадках приводяться до однієї санкції: переселення сторін у приміщення, які вони раніше займали. Це по­яснюється дією правила: якщо є спеціальна норма права (ст. 88 ЖК), то загальна норма не застосовується (наприклад, ст. 57 ЦК). Що стосується відшкодування майнових збитків, пов'язаних з таки­ми обмінами, то тут діють загальні правила, передбачені у санкціях відповідних статей Цивільного кодексу про недійсність угод. Так, якщо угода буде визнана недійсною внаслідок помилки, то, окрім то­го, що сторони будуть приведені у попередній стан, сторона, за по­зовом якої угода визнана недійсною, має право вимагати від другої сторони відшкодування витрат, втрати або пошкодження свого май­на, якщо доведе, що помилка виникла з вини другої сторони. Якщо це не буде доведено, особа, за позовом якої угода визнана недійс­ною, зобов'язана відшкодувати другій стороні понесені нею витрати, втрату або пошкодження її майна.

Якщо угода була визнана недійсною внаслідок обману, насиль­ства, погрози, зловмисних дій (ст. 57 ЦК), то окрім повернення сто­рін у попередній стан потерпілому відшкодовуються понесені ним витрати, втрата або пошкодження його майна. Отже, при недійснос­ті угод потерпіла сторона може вимагати поновлення попереднього стану. Друга сторона такого права не має, оскільки нею були вчи­нені протиправні дії, при застосуванні яких вона порушила права й інтереси свого контрагента за угодою, і до неї повинні вживатися за­ходи цивільної відповідальності. Окрім того, вона відшкодовує і збитки, пов'язані з укладенням недійсної угоди.

Можливі випадки визнання угоди відносно жилих приміщень не­дійсною на тій підставі, що вона була укладена з метою приховати іншу угоду (удавана угода). У цьому разі застосовуються правила, що регулюють ту угоду, яку сторони дійсно мали на увазі. Учасники удаваної угоди намагаються досягти певного правового результату, замаскувавши справжні наміри, зовні виявляючи волю, що не відпо­відає юридичним наслідкам, настання яких вони насправді бажають. Часто удавана угода укладається з метою приховати протизаконну. У цьому разі суд приймає рішення про визнання угоди недійсною із застосуванням наслідків, передбачених для недійсної угоди, яку сто­рони мали на увазі.

Частіше зустрічаються випадки, коли угоди укладаються лише про людське око, без наміру створити юридичні наслідки (мнимі уго­ди). Такі угоди визнаються недійсними з моменту їх укладення. Ви­знання угод відносно жилих приміщень недійсними вимагає уважно­го дослідження всіх обставин, що мають юридичне значення. Для визнання угоди недійсною необхідно встановити обставини, що під­тверджують дійсні наміри особи розпорядитися своєю жилою пло­щею у встановленому законом порядку, тобто зробити проміжні ва­ріанти, необхідні для досягнення кінцевої правомірної мети, необхід­но встановити чи належить жила площа сторонам, які брали участь в угоді.

Рішення про задоволення позовів має бути повним і обгрунтова­ним, оскільки воно пов'язано з великими майновими і немайновими (духовними) витратами (зміна місця роботи, навчання, переїзд в ін­ші місця тощо). У разі визнання обміну жилих приміщень недійсним сторони підлягають переселенню у приміщення, які вони раніше займали. До такої санкції зводяться всі правові наслідки визнання угод щодо житла недійсним.

Правомірна угода сторін з приводу жилих приміщень може суп­роводжуватися неправомірною угодою. Дійсність таких угод, обсяг прав і обов'язків, що випливають з них, залежить від загальних пра­вил, визначених Цивільним кодексом. Якщо така угода визнана не­дійсною, то наступають наслідки, передбачені статтями 48 чи 49 Цивільного кодексу. В останньому випадку при наявності умислу з боку обох сторін у доход держави стягується все, отримане ними за цією угодою, а у разі виконання її однією стороною, стягується все, отримане нею, і все те, що причиталося з неї першій стороні у від­шкодування отриманого. При наявності умисних дій в однієї сторо­ни, все отримане нею за угодою має бути повернуто другій стороні, а отримане останньою, або те, що належить їй у рахунок відшкоду­вання, стягується у Доход держави.

Гарантії захисту майнових прав власника житла

За порушення прав власника житла держава, гарантуючи право власності громадянам, взяла на себе певні зобов'язання, що стосу­ються компенсації та відшкодування збитків і шкоди (матеріальної та моральної). У разі прийняття Україною законодавчого акта, який припиняє право власності на житло, держава відшкодовує власнико­ві заподіяні збитки. Збитки відшкодовуються в повному обсязі відповідно до реальної вартості майна на момент припинення права власності, включаючи й неодержані доходи.

На підставі ст. 52 Закону "Про власність", здійснюється захист прав власника у разі вилучення земельної ділянки, на якій розташо­вано належне йому майно.

Припинення права власності на будинок, інші будівлі, споруди або насадження у зв'язку з вилученням земельної ділянки, на якій вони розташовані, допускається тільки у випадках і порядку, вста­новлених законодавчими актами України, і з попереднім відшкоду­ванням збитків у повному обсязі.

У разі незгоди громадянина-власника квартири в будинку дер­жавного чи громадського житлового фонду, в якому частина жилих приміщень передана у приватну власність, з рішенням, що тягне за собою припинення його права власності (про знесення будинку, пе­реобладнання жилого будинку в нежилий), це рішення, відповідно до ст. 52 Закону "Про власність" і ст. 172 Житлового кодексу, не може бути виконано до вирішення спору судом. При розгляді такого спору вирішуються також питання відшкодування власникові завда­них збитків, якщо будуть встановлені законні підстави для прийнят­тя оспорюваного рішення.

При вирішенні спорів про припинення права власності громадя­нина на будинок у зв'язку з вилученням земельної ділянки, на якій розміщується будівля, суди повинні мати на увазі, що відповідно до ст. 52 Закону "Про власність", ст. 171 ЖК право вибору виду ком­пенсації належить власнику. Зокрема, вилучення для державних або громадських потреб земельних ділянок, наданих громадянам Ук­раїни, провадиться після виділення за їх бажанням радою рівноцін­ної земельної ділянки, будівництва на новому місці підприємствами, установами, організаціями, для яких відводиться земельна ділянка, жилих, виробничих та інших будівель замість тих, що вилучаються, і відшкодування в повному обсязі всіх інших збитків (п. 16 Поста­нови пленуму Верховного Суду України "Про практику застосуван­ня судами законодавства, що регулює право власності громадян на жилий будинок" від 4 жовтня 1991 р. за № 7).

Згідно зі ст. 53 Закону "Про власність", власник жилого будин­ку має право на компенсацію, пов'язану зі зниженням цінності бу­динку, що спричинено діяльністю підприємств, організацій, у тому числі такою, що призвела до зниження рівня шумової та екологічної захищеності території.

А статті 56 і 57 цього Закону встановлюють відповідальність дер­жавних органів за втручання у здійснення власником його право-мочностей. Так, відповідно до ст. 56, державний орган не має права втручатись у здійснення власником, а також іншими особами, пере­рахованими в п. 5 ст. 48 Закону "Про власність", їх правомочностей щодо володіння, користування й розпорядження своїм майном або встановлювати не передбачені законодавчими актами України до­даткові обов'язки чи обмеження.

Державні органи несуть майнову відповідальність за шкоду, за­подіяну їх неправомірним втручанням у здійснення власником і заз­наченими особами правомочностей щодо володіння, користування й розпорядження житлом.

Стаття 57 Закону встановлює, що державні органи несуть також відповідальність за видання актів, які порушують права власників. Якщо в результаті видання акта органом державного управління або місцевим органом державної влади, що не відповідає закону, пору­шуються права власника та інших осіб щодо володіння, користуван­ня чи розпорядження належним їм майном, такий акт визнається недійсним за позовом власника або особи, права якої порушено.

Підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов'язковою умовою визнання акта недійсним є також порушення у зв'язку з прийняттям відповідного акта прав і охоронюваних законом інтересів підприємства чи органі­зації — позивача у справі. Якщо за результатами розгляду справи факту такого порушення не встановлено у суду немає правових підстав для задоволення такого позову.

Недодержання вимог правових норм, які регулюють порядок прийняття акта, у тому числі стосовно його форми, строків прийнят­тя тощо, може бути підставою для визнання такого акта недійсним лише тоді, коли відповідне порушення спричинило прийняття непра­вомірного акта. Якщо акт в цілому узгоджується з вимогами чинно­го законодавства і прийнятий відповідно до обставин, що склалися, тобто є правильним по суті, то окремі порушення встановленої про­цедури прийняття акта не можуть бути підставою для визнання йо­го недійсним, якщо інше не передбачено законодавством (роз'яснен­ня Вищого арбітражного суду "Про деякі питання практики вирі­шення спорів, пов'язаних з визнанням недійсними актів державних чи інших органів" від 26 січня 2000 р. за № 02-5/35).

У Постанові Пленуму Верховного Суду "Про застосування Кон­ституції України при здійсненні правосуддя" вказано, що суди мають суворо додержуватися передбаченого ст. 56 Конституції пра­ва особи на відшкодування за рахунок держави чи органів місцевого самоврядування матеріальної та моральної шкоди, завданої незакон­ними рішеннями, діями чи бездіяльністю органів державної влади,місцевого самоврядування, їх посадових і службових осіб при здійс­ненні ними своїх повноважень.

Вирішуючи спори, що випливають із права приватної власності громадян, суди повинні виходити з положень ст. 41 Конституції про те, що це право є непорушним і ніхто не може бути протиправно йо­го позбавлений. Примусове відчуження об'єктів права приватної власності може бути застосоване тільки як виняток з мотивів сус­пільної необхідності на підставі й в порядку, які встановлені зако­ном, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості (крім умов воєнного чи надзвичайного стану, коли можливе насту­пне відшкодування).

Необхідно мати на увазі, що, відповідно до ч. 6 ст. 41 Конститу­ції, конфіскація майна може бути застосована виключно за рішен­ням суду у випадках, обсязі та порядку, встановлених законом. У зв'язку з цим справи, за вчинення яких законом передбачено кон­фіскацію житла особи, повинні розглядатися тільки судами.