Особливості охорони та захисту права на житло

Держава забезпечує стабільність правовідносин власності. При­ватна власність громадян як одна з рівноправних форм власності охороняється законом, її захист здійснюється судом. Це право охороняється Конституцією як актом найвищої юридичної сили та від­повідними законами України. Тільки у невідкладних випадках, пов'язаних з врятуванням життя людей і майна чи з безпосереднім переслідуванням осіб, які підозрюються у вчиненні злочину, можли­вий інший, встановлений законом, порядок проникнення до житла чи до іншого володіння особи, проведення в них огляду і обшуку (ст. 30). Ніхто не може бути протиправно позбавлений права влас­ності. Конституція закріплює принцип, за яким право приватної власності на житло є непорушним.

Основоположні конституційні правові засади охорони та захисту прав на житло знайшли своє закріплення також в інших законодав­чих актах України. Так, відповідно до Закону України "Про влас­ність", кожний громадянин особисто або разом з іншими має право на захист права власності.

Громадяни можуть мати житло у приватній власності, користу­ватися жилими приміщеннями та іншим майном, успадковувати й заповідати його, а також мати інші майнові права.

Усім власникам житла забезпечуються однакові умови здійснен­ня своїх прав. Приватна власність на житло є рівноправна з іншими формами власності на житло. Держава створює однакові умови для її охорони й захисту. При цьому законодавством також передбача­ється захист прав громадян України як споживачів комунальних по­слуг. При порушенні наймодавцем, орендодавцем або підприєм­ством, що надає комунальні послуги, умов їх надання, передбачених   договором, наймач (орендар), власник приватного житла має право  на зменшення розміру плати за відповідні послуги відповідно до За- кону України "Про захист прав споживачів". Боротьба із зловжи­ванням монопольним становищем здійснюється відповідно до Зако­ну України "Про захист від недобросовісної конкуренції".

Поняття: охорона та захист прав на житло

Одним із важливих показників охорони прав та законних інтере­сів громадян на житло є гарантованість захисту прав і законних ін­тересів наймачів і власників житла. У законодавстві немає визна­чення поняття "охорона" та "захист" житлових прав.

Необхідно зазначити, що дослідження цього поняття завжди по­сідало важливе місце в юридичній науці. При цьому погляди вчених на це поняття виявилися різними через наявність розбіжностей у тлумаченні понять "правова охорона" та "правовий захист". При-   хильники однієї позиції пропонують розглядати правовий захист як    систему юридичних норм, спрямованих на попередження правопо-   рушень та усунення їх наслідків. Інші обмежують правовий захист діяльністю суду щодо попередження правопорушення та відновлен­ня порушеного права. Правову охорону прав і законних інтересів громадян на житло в широкому значенні можна визначити, як взяту в єдності всю сукупність державно-правових (юридичних) заходів, з допомогою яких забезпечується правовий вплив на суспільні відно­сини, що склалися, направлений на забезпечення необхідних умов для захисту прав на житло.

Процес охорони реалізується через конкретні засоби державно­го впливу, реакції державних органів на прояви порушень прав гро­мадян, що реалізуються у правовій формі.

Охорона без захисту не може існувати самостійно, тому що за­хист проявляється тільки в моменти порушення встановленого ре­жиму охорони прав і законних інтересів громадян на житло. Право­ва охорона житлових прав громадян, не забезпечена реальним пра­вовим захистом, не може досягти основної мети — забезпечення прав і законних інтересів, які вона встановлює. А правовий захист як форма реалізації прав і законних інтересів громадян, спрямова­ний на поновлення порушених їхніх прав і законних інтересів.

Захист у сфері житла необхідно розглядати як передбачені зако­нодавством заходи, що здійснюються державними органами, з ви­знання порушення та поновлення цих прав і законних інтересів як наймачів державного житлового фонду, так і власників житла. За­хист також включає заходи, спрямовані на припинення правопору­шень і застосування до правопорушників передбачених законом за­ходів відповідальності. У ст. 6 Цивільного кодексу визначено, що за­хист цивільних прав здійснюється шляхом визнання цих прав; від­новлення становища, яке існувало до порушення права, і припинення дій, які порушують право; присудження до виконання обов'язку в натурі; компенсації моральної шкоди; припинення або зміни правовідношення; стягнення з особи, яка порушила право, завданих збитків, а у випадках, передбачених законом чи догово­ром, неустойки (штрафу, пені), а також іншими засобами, передба­ченими законом.

Тому правовий захист являє собою передбачені законом заходи відносно правопорушників, спрямовані на встановлення державни­ми органами юридичних фактів, що порушують законні права та ін­тереси громадян.

Захистом в суб'єктивному значенні слід розуміти правові (юри­дичні) можливості, надані окремому громадянинові для поновлення порушених прав або прав, які оспорюються. Право на захист з'явля­ється у суб'єкта тільки в момент порушення або оспорювання його права. Для захисту завжди притаманне те, що громадянин звертається до державних органів за захистом свого порушеного або оспо­рюваного права.

Захист права власності на житло здійснюється в передбаченому законом порядку, тобто шляхом застосування належної форми, за­собів і способів захисту. Для захисту застосовується юрисдикційна форма захисту, тобто діяльність уповноважених державних органів, які здійснюють комплекс організаційних заходів для захисту пору­шених прав. Суть цієї діяльності полягає у тому, що особа, інтереси якої порушені неправомірними діями посадових осіб, звертається за захистом до відповідних державних органів, уповноважених вжити необхідні заходи для поновлення порушеного права й припинити правопорушення.

Виникнення права на захист у власників житла

Дуже важливе не тільки теоретичне, а й практичне значення має визначення моменту виникнення права на захист. Цей момент пов'язаний з моментом виникнення права власності, оскільки тільки власник у повній мірі може використати належні йому права на за­хист. Хоча, як було зазначено вище, положення щодо захисту права власника, поширюються і на невласників, осіб, які володіють жит­лом на законних підставах. Позитивним, на нашу думку, є те, що ст. 80 Проекту ЖК встановлює правило, за яким угода про відчу­ження (продажу, дарування) будинку (квартири), їх частини, підля­гає обов'язковій державній реєстрації. І право власності на будинок (квартиру) виникає саме з моменту державної реєстрації докумен­тів, що встановлюють це право.

Особи, яким належить на праві власності частина квартири (бу­динку), можуть укладати угоди про її відчуження тільки тоді, коли ця частина може бути відокремлена від інших частин будинку (квартири). При цьому, правопосвідчуючими документами про пра­во власності на житло може бути документ про право власності на жилий будинок і розмір часток співвласників (про надання земель­ної ділянки для спорудження будинку і про його будівництво, про купівлю-продаж, міну, дарування, спадкування, про право на частку у спільному майні подружжя, рішення суду, що набрало законної сили, про визнання права власності на будинок чи його частину, до­відка з бюро технічної інвентаризації).

При цьому слід пам'ятати, що право власності на жилий буди­нок, зведений громадянином на відведеній йому в установленому порядку земельній ділянці і прийнятий в експлуатацію, виникає з часу його реєстрації у виконавчому органі місцевої ради. Право власності на куплену квартиру у будинку ЖБК у покупця виникає з моменту укладення нотаріально посвідченого договору (Постанова Пленуму Верховного Суду України "Про практику застосування су­дами законодавства про житлово-будівельні кооперативи" від 18 ве­ресня 1987 р. за № 9).

Член житлового та житлово-будівельного кооперативу може роз­поряджатися житлом, де він проживає, тільки після повного внесен­ня внеску за квартиру, іншу будівлю або приміщення, надані йому в користування. Наймач стає власником квартири (будинку) відпо­відно до ст. 15 Закону України "Про власність" тільки після викупу (придбання на інших підставах) жилого приміщення в будинку дер­жавного чи громадського житлового фонду. Тільки після цього він може укладати на свій розсуд на це майно договори купівлі-про-дажу, міни, дарування, оренди або інших угод, що не суперечать закону.

Відповідно до правил кредитування індивідуального житлового будівництва, позичальник до закінчення виплати одержаної позички не має права відчужувати збудований або капітально відремонтова­ний за рахунок позички будинок без дозволу банку або підприєм­ства (організації), що видали позичку.

При вирішенні спору про право власності на будинок обов'язок виплатити заборгованість з позички за згодою позикодавця може бути покладено на інших співвласників — учасників будівництва. У разі відсутності такої згоди обов'язок виплати позички лежить на особі, яка її одержала (Постанова Пленуму Верховного Суду Украї­ни "Про практику застосування судами законодавства, що регулює право власності громадян на жилий будинок" (п. 4) від 4 жовтня 1991 р. за № 7).

При вирішенні спорів про право власності на жилий будинок, на квартиру в житлово-будівельному кооперативі слід виходити з роз'­яснень, які надані Пленумом Верховного Суду України у прийнятих ним постановах з цих питань. А саме: а) при вилученні земельної ді­лянки, на якій розміщений належний громадянину жилий будинок, інші будівлі, право приватної власності на них припиняється, якщо вилучення землі проведено відповідно до законодавства і вирішено питання про надання власнику відповідної компенсації та відшкоду­вання завданих цим збитків. Спори щодо виду компенсації суд вирі­шує з урахуванням інтересів сторін і конкретних обставин справи; б) при повному внесенні пайових внесків за квартиру, дачу, гараж, іншу будівлю або приміщення, надані члену житлово-будівельного кооперативу, в особи, яка має право на частку в пайових внесках, виникає право власності на відповідну частку квартири.

У той самий час надання коштів для сплати вартості жилого бу­динку за договором купівлі-продажу може бути підставою для ви­знання покупцем за цим договором кредитора.

Таке рішення приймається з урахуванням конкретних обставин справи.

Порушуючи питання про визнання договору купівлі-продажу бу­динку недійсним щодо покупця, В. посилалась на те, що цю угоду вчи­нено за належні їй гроші.

Проте суд, установивши, що спірний будинок купувався не лише за кошти позивачки і не для її особистого користування, правильно від­мовив В. у позові про визнання права власності на весь будинок.

Для захисту житлових прав необхідно звернення до суду.

Зміст і форма позовної заяви визначаються статтями 137, 138 Цивільного процесуального кодексу. Позовна заява подається до су­ду в письмовій формі.

Позовна заява повинна містити таке:

1) назву суду, до якого подається заява;

2) точну назву позивача і відповідача, їх місце проживання або знаходження, а також назву представника позивача, коли позовна заява подається представником;

3) зміст позовних вимог;

4) виклад обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги;

5) зазначення доказів, що стверджують позов;

6) зазначення ціни позову;

7) підпис позивача або його представника із зазначенням часу подання заяви.

До позовної заяви додаються письмові докази, а якщо позовна заява подається представником позивача, — ще й довіреність чи ін­ший документ, який підтверджує повноваження представника.

Позивач повинен подати позовну заяву з копіями відповідно до кількості відповідачів.

Суддя має право, коли він визнає за необхідне, залежно від складності та характеру справи, затребувати від позивача копії всіх доданих до позовної заяви документів відповідно до кількості відпо­відачів.

Державне мито

При розгляді спору щодо житла, як майна, сплачується держав­не мито у визначеному розмірі. Із заяв і скарг, які подаються до су­ду, стягується один відсоток ціни позову, але не менше трьох неопо­датковуваних мінімумів доходів громадян і не більше 100 неоподат­ковуваних мінімумів доходів громадян. У позовах про поділ будинку в натурі державне мито обчислюється залежно від вартості відшуку­ваної частини будинку. У такому самому порядку обчислюється дер­жавне мито тоді, коли ідеальні частки сторін у спільній власності були визначені раніше. У позовах про зміну ідеальних часток у пра­ві власності на будинок державне мито обчислюється залежно від вартості ідеальної частки, на яку позивач просить збільшити її розмір.

На жаль, не всі власники квартир (будинків) навіть і у таких ви­падках зможуть звернутися до суду за захистом своїх порушених чи оспорюваних прав і законних інтересів у тому числі у випадку ос­карження незаконних дій посадових осіб, підприємств, установ, ор­ганізацій різних форм власності через неможливість сплатити дер­жавне мито. Відповідно до цього, виходячи з вимог пункту "д" ст. З Декрету Кабінету Міністрів України "Про державне мито", із позов­них заяв про зміну або розірвання договору найму житлових примі­щень, про продовження строку прийняття спадщини, про скасуван­ня арешту на майно та з інших позовних заяв немайнового характе­ру (або таких, що не підлягають оцінці) — 0,5 неоподатковуваною мінімуму доходів громадян.

При здійсненні захисту права на житло захищаються не тільк майнові права, а й немайнові житлові права, у тому числі, і прав на місце проживання, що не мають ринкової вартості.

При захисті в судовому порядку майнових та особистих прав ін­шої особи, відповідно до п. 10 ст. 4 Декрету Кабінету Міністрів України "Про державне мито", ці особи звільняються від сплати дер­жавного мита. Тому при розгляді справ щодо захисту прав на житло в певних випадках слід виходити з того, що житло як об'єкт житло­вого права — це комплекс не тільки майнових, а й немайнових прав.