Загальні тенденції в сфері готельного бізнесу

Серед найбільш актуальних тенденцій для ринку готельних послуг в 2009 році можна виділити наступні:

• гальмування темпів розвитку ринку готельних послуг через економічну кризу;

• зменшення зацікавленості девелоперів до готельного сегменту;

• пізніший ввід в експлуатацію більшості заявлених проектів на 2009-2011р.р;

• збільшення кількості випадків зривів в термінах здачі об'єктів в експлуатацію через відсутність фінансових коштів, необхідних для закінчення будівництва;

• загальне падіння попиту на готельні послуги;

• зниження вартості мешкання унаслідок падіння попиту;

• трансформація попиту з боку споживачів висококласних готельних послуг на користь готелів категорії три зірки і нижче;

• розвиток сегменту добової оренди квартир і апартаментів як альтернативи розміщенню в готелі із-за зниження цін в житловому секторі нерухомості;

• істотне зниження відсотка наповнюваності;

• подальше підписання договорів з міжнародними операторами на управління готелями в крупних регіональних містах України.

Сприяння Уряду в підготовці інфраструктури до Євро 2012

Президент України Віктор Ющенко 2 березня 2008 року провів засідання Координаційної ради з підготовки та проведення в нашій країні Євро-2012, на якому наголосив, що цього року в рамках підготовки до чемпіонату необхідно звернути особливу увагу на вирішення проблем, пов'язаних зі спорудженням спортивної, транспортної інфраструктури, з розбудови готельних комплексів для розміщення гостей, які прибудуть до нашої країни. Він доручив уряду в двадцятиденний термін розробити та схвалити комплексний план заходів з підготовки та проведення в нашій державі чемпіонату з футболу. "Переко­наний, що це є базова умова для встановлення масштабних витрат 2009 року. Тому це питання є надзвичайно актуальним", - підкреслив він.

Вже в кінці літа Уряд розробив проект, а Президент підписав Указ «Про невідкладні заходи з підготовки та проведення в Україні фінальної частини чемпіонату Європи 2012 року з футболу» № 641/2008. (додаток 3)

Вихід міжнародних операторів на ринок готельних послуг в Україні до Євро 2012

Не дивлячись на те, що останніми роками велика кількість іноземних інвесторів виявляла цікавість до українського готельного ринку у зв’язку з проведенням ЄВРО 2012, основними гравцями залишаються локальні девелопери.

На кінець 2008 світові готельні бренди в Україні були представлені лише трьома міжнародними операторами - Rezidor Hotel Group (готелі Radisson SAS), Global Hyatt Corporation (готель Hyatt Regency Kyiv) і Rixos Group (готель Rixos Prykarpattya). Міжнародні готельні оператори Hilton, Intercontinental Hotel Group, німецький оператор готельних мереж Kempinski Hotels&Resorts мають серйозні плани на найближчий час. До 2010 року в Україні має бути збудовано 70 готелів, спорудження яких вимагатиме інвестицій обсягом $250-300 млн. Окрім Kempinski, який уже споруджує готель у Ялті, українським ринком готельних послуг зацікавилися такі мережі, як французька Accor, іспанська NH, Rival Hotel, яка діє в балтійських країнах, міжнародні мережі Six Continents і Marriott International

Першим активно почав діяти на українському ринку Radisson SAS. Обсяг інвестицій у будівництво “Radisson SAS Hotel Kyiv” складав – €49 млн., а головними акціонерами київського готелю виступили “Raiffеisen Property Management” (60%), ЄБРР (30%) і “Rezidor SAS Hospitality” (10%). Експерти вважають відкриття готелю Radisson SAS у Києві минулого року тією знаковою подією, після якої інтерес закордонних інвесторів почав матеріалізуватися. Radisson SAS Hotels&Resorts, Intercontinental Hotel Group, Hyatt чи Hilton навряд чи зможуть задовольнити попит на готельні послуги, який постійно зростає. Наприклад, за даними статистики, 2005 року Україну відвідали 12,5 млн. туристів.

У найближчі два роки в українських містах мають з’явитись декілька ресторанно-готельних комплексів, 40-50 готелів категорії “**”- “****” і близько 100 мотелів. Начальник Управління туризму, курортів й готельного господарства Києва Микола Грицик вважає, що столиця потребує ще 12 тис. готельних номерів. Згідно світових стандартів, у Києві має бути 5-7 п’ятизіркових, 15-20 чотиризіркових і 30 тризіркових готелів. Але вже у 2006 році відкрилися п’ятизіркові готелі “Свята Софія Hyatt Regency”, “Опера” та “Rixos Hotel Kyiv”.

Андрій Назаренко, керівник відділу консультацій з нерухомості компанії “Ernst&Young”, вважає, що складність готельного ринку полягає в тому, що українські інвестори не охоче погоджуються на умови винагороди готельних операторів. Тобто оператор отримує за свою роботу базову ставку – 1,5-3% від загального доходу та винагороду – 8-10% від прибутку готелю. Українські інвестори здебільшого пропонують винагороду без базової ставки. Світова практика не передбачає участь готельного оператора в інвестуванні будівництва, а українці намагаються віддати частину своїх акцій операторам і переконані, що це буде додатковим стимулом.

Голова комітету з нерухомості Європейської бізнес-асоціації Станіслав Людкевич виокремив декілька бар’єрів на шляху іноземного інвестора:

– достатньо великі терміни окупності готельних проектів і чималий розмір витрат на їх реалізацію. Дво- і тризіркові готелі окупаються за 5-7 років, а чотири- і п’ятизіркових готелі – за 8-12 років. Вартість будівництва квадратного метру готельної площі залежно від класу готелю варіюється в межах від $500 до $1500, не враховуючи придбання різноманітного обладнання. Для готелю високого класу витрати можуть сягнути і понад $3,5 тис. за кв. м.

– нестача придатних земельних ділянок і неможливість їх придбати у власність, оскільки в Україні досі залишається чинним мораторій на продаж землі. Бюрократична процедура з відведення земельних ділянок та утвердження проектно-кошторисної документації в середньому триває – 1,5-2 роки.

– недосконала законодавча база. Український уряд так і не вирішив питання щодо перегляду й скасування деяких регуляторних актів та спрощення системи оподаткування під час спорудження готелів.

– відсутність маркетингових досліджень, комплексного й стратегічного бізнес-планування та втілення інвестиційних проектів. В цей час концентрація інтересів інвесторів чітко простежується навколо мотелів, хостелів, готельних комплексів з розгалуженою інфраструктурою і конгрес-готелів для прийому VIP-персон

Експерти запевняють, що міжнародні оператори не будуватимуть нові готелі, а, очевидно, віддаватимуть перевагу управлінню уже готовими об’єктами. Це дозволить готелям швидко інтегруватись у міжнародні мережі, надасть доступ до міжнародних систем бронювання, і допоможе в «розкрученні» бренду.

Вихід зарубіжних готельних операторів на український ринок відбувається в більшості випадків по західній схемі. Вона припускає, що оператор не займається безпосередньо будівництвом готелю, а укладає контракт строком на двадцять років з компанією-девелопером і здійснює управління об'єктом. На думку старшого консультанта відділу консультаційних послуг з нерухомості компанії Ernst and Young Юлії Стефанішиної, основними перевагами такої співпраці для українського девелопера є використання всесвітньо відомого бренду, який символізує високий рівень якості для кінцевого споживача і для потенційних інвесторів.

Вигода оператора при співпраці з українською компанією полягає у використанні її знань специфіки місцевого ринку, зв'язків з афільованими фірмами і адміністрацією міста. Це дозволяє реалізувати проект в коротші терміни з меншими витратами і ризиками. Варто відзначити, що гонорар оператора складає близько 3% валового доходу і 10% валовою операційною прибутку готелю.

Оператора, за словами Юрія Тация, можна залучити трьома способами: франчайзинг, оренда і договір на управління. На сьогоднішній день багато міжнародних операторів, що працюють в Україні і Росії, віддають перевагу договору на управління, а не франчайзингу, при якому всі права на використання марки передаються місцевій компанії, що управляє. Це пов'язано з їх побоюваннями, що власник або інша компанія, що управляє, не зможуть підтримувати марку, дотримуючи належний контроль над якістю, а через зниження стандартів обслуговування може постраждати репутація всієї мережі.

На сьогоднішній день прикладів такої співпраці в Україні достатньо багато. Компанія «Українські готелі» («Астрон-Україна») підписала контракт з Wyndham Hotel Group і планує побудувати п'ятнадцять тризіркових готелів під брендом Ramada. «ITT-плаза» і Inter Continental збираються побудувати готель в Голосіївському районі Києва з попередньою назвою Crowne Plaza. Елітний бренд Sofitel найбільшого французького готельного оператора Accor з'явиться в Україні завдяки співпраці з компанією «ХХІ Вік». Перший п'ятизірковий готель буде відкритий в Києві на вулиці Круглоуніверситетськой. Голова ради директорів компанії-девелопера Лев Парцхаладзе розповів, що вартість проекту складе $3,5 тис. за квадратний метр при загальній площі об'єкту 31,7 тис. кв.м. Окрім п'ятизіркових готелів, компанія Accor планує будувати у нас і готелю середнього цінового сегменту, зокрема дешеві Ibis.

Алексис Деларофф не розділяє думки, що зараз на українському готельному ринку найбільш вигідним є сегмент «де-люкс». Не можна заперечувати, що завантаженість дорогих готелів, а з нею і рентабельність, вище, ніж в готелях середнього рівня. Проте, по словах Делароффа, в найближчому майбутньому три зірки в Україні «світитимуть» яскравіше п'яти і чотири. Недорогі готелі з вартістю номерів до 40 євро за ніч під ім'ям міжнародної мережі мають всі шанси на успіх. Крім того, для того, щоб відкрити такий готель, зовсім не обов'язково підшукувати девелопера і ділянка землі: досить реконструювати старі нерентабельні готелі.