Анализ района

Киевское направление - это классическая дачная трасса Подмосковья, усыпанная вперемешку рабочими поселками и садовыми участками. И совершенно оригинальная - по цене на землю: на М3 участки в 5 км и 30 км от МКАД стоят примерно одинаково. Виновник ситуации - аэропорт "Внуково", который делает жизнь большинства местных дачников слишком шумной. Дорога в облака. Продолжая Ленинский проспект, Киевское шоссе уходит на юго-запад через Внуково, Апрелевку, Киевский на Наро-Фоминск и Обнинск.

            Соседство трассы с аэропортом не только увеличивает загрузку дороги и создает шумовой дискомфорт местных дачников, но и влияет на цены рынка загородной недвижимости и земли. В то время как на всех подмосковных направлениях цены на землю при прочих равных условиях тем ниже, чем дальше от Москвы, на Киевской дороге это правило не работает. Здесь цены на землю сравнительно ровные и практически одинаковы на протяжении 40 км от МКАД. Причем на расстоянии менее 25 км земля даже дешевле! Сейчас оптовые цены на участки Киевской трассы доходят до $4000 за сотку, а розничные - до $9000. Стоимость земли в радиусе до 35 км от МКАД колеблется от $1000 до $4500 за сотку в зависимости от удаленности, наличия коммуникаций и их состояния, ландшафта и окружения. Далее 35 км от МКАД стоимость земли составляет $500 - 600 за сотку. Наиболее дорогие участки расположены, как правило, в стародачных поселках (Кокошкино в 20 км от МКАД, Крекшино в 24 км, Апрелевка в 32 км, Алабино в 35 км). На вторичном рынке самые дешевые участки можно приобрести по цене до $500 за сотку (в поселках Первомайский, Алабинский, Крюковский, Петровский). Дороже - $1000 - 2000 за сотку - земля стоит в районе Наро-Фоминска и совсем дорого (до $3000 - 5000 за сотку) - близ Апрелевки и Кокошкина.⁷

3.2. Описание объекта оценки

Земельный участок расположен в Московской области, Наро- Фоминский район, деревня Могутово, СНТ «Могутово». (рис.7.)

Рис. 7 Расположение объекта на карте

К объекту оценки возможен проезд по Киевскому шоссе, расстояние до МКАД равно 60 км. Ближайшие железнодорожные станции: Мачихино( добираться до которой около 3 километров пешком )и Нара (20 минут ,на автомобильном транспорте, около 10 километров), а так же следует Автобус от Наро-Фоминска № 20.

Окружающая территория представлена аналогичными земельными участками. Большинство соседних земельных участков не освоено.

Описание объекта оценки составлено по информации предоставленной заказчиком, приведено в таблице 1.

Таблица 1

Информация о жилом доме

Показатели	Описание, характеристика
1.Правоудостоверительные документы	Копия свидетельства о праве регистрации собственности
2.Место расположения	Московская область, Наро-Фоминский район, деревня Могутово,СНТ «Могутово»
3.Категория земель	Земли сельскохозяйственного назначения
4.Разрешенное использование	Использование для садоводческих посадок
5.Площадь, м2	600
6.Коммуникации	По границе участка проходит электричество
7.Освоенность земель	Не освоены, культурных насаждений нет
8.Наличие ограждений	Не огорожены
9.Дополнительные сведения	Окружающая территория представлена аналогичными земельными участками, соседние участки так же не освоены

Информация для анализа рынка недвижимости, жилого помещения, выбора аналогов и данных по ним получена из различных источников, включая сайты агентств недвижимости, периодические издания по недвижимости, а информация о жилом помещении получена в результате визуального осмотра и документов, предоставленных заказчиком (свидетельство о праве регистрации).

Выбор подхода к оценки объекта

1. Оценка затратным подходом. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Затратный подход применяется в случаях когда при специфичном функциональном значении объекта не имеется достоверная информация о сделках купли-продажи аналогичных имуществ. Затратный метод отражает текущий уровень цен в строительстве, накопленный износ здания и текущий уровень цен. Он не применяется при оценке встроенных помещений в зданиях.

2. Оценка сравнительным подходом – стоимость объекта определяется по сравнению с ценой продаж аналогичных объектов. Основа применения данного метода – факт, что стоимость объекта непосредственно связана с ценой продажи аналогичного объекта. Точность расчета стоимости объекта сравнительным методом зависит от:

• Качества (достоверности)

• Объема (полноты) информации о сделках купли-продажи

Сравнительный подход состоит из:

1. Определение цели оценки с идентификацией вида оцениваемых прав объекта и его аналогов.

2. Отбор аналогов из числа сделок купли – продажи и предложения на продажи (публичных оферт), проверка информации по отобранным аналогам.

3. Корректировка стоимости аналогов на различия сравнения

4. Анализ скорректированных значений единичных цен аналогов.

Затратный подход основывается на изучении возможности к приобретению недвижимости исходя из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму чем та, в которую обойдется получение соответственного участка под застройку и возведению аналога объекта недвижимости в обозримый период без существенных задержек.

Данный подход к оценке приведет к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта, при условии относительного равновесия спроса и предложения на данном сегменте спроса недвижимости.

Основные этапы процедуры оценки затратным способом:

1.Оценка стоимости объекта недвижимости, как нового, так и на дату проведения оценки, оценка величины общего накопленного износа, определение итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости(как нового, так и за вычетом износа)

Для расчета по сравнительному подходу оценщик изучил рынок недвижимости и произвел отбор земельных участков -аналогов предлагаемых для продажи

Таблица 2

Характеристика земельных участков -аналогов

Показатели	Характеристика показателей по аналогам
	Аналог №1	Аналог№2	Аналог№3	Аналог №4	Аналог №5
1.Место положения	МО, Наро-Фоминский район, д. Могутово	МО, Наро-Фоминский район, д. Могутово	МО, Наро-Фоминский район, д. Шеломово	МО,Наро-Фоминский район,д.Атепцево	МО,Наро-Фоминский район,д.Атепцево
2.Общая площадь, сотки	8	6	6	6	7
3.Наличие недвижимости	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет
4.Категория земель	Земли с/х назначения	Земли с/х назначения	Земли с/х назначения	Земли с/х назначения	Земли с/х назначения
5.Коммуникации	Нет	Электричество	Электричество, летний водопровод по границе.	Электричество по границе.	Нет
6.Транспортная доступность (до МКАД,км)	40	57	50	60	60
9.Дополнительные сведения	СНТ "Лесная поляна", вблизи лесного массива, круглогодичный подъезд, прекрасное место для строительства дачи и загородного отдыха.	СНТ «Ветеран», красивое место, хороший подъезд.	СНТ "Тяжмашевец" , участок правильной формы, огорожен сеткой рабицей.	СНТ "Покровские дачи", рядом лес, река Нара.	СНТ "Лесная поляна", очень красивое тихое место, электричество в перспективе.
10.Цена предложения, руб	800 000	750 000	990 000	600 000	560 000
11.Источник информации, контакты	Электронная версия журнала из рук в руки	http://www.doska.ru/msg/real-estate/zemljau4astki/moskovskajaoblastj/narofominskijn/ebbkm.html Телефон: 8(916)318-41-91	http://dom.miel.ru/object/598298/ Телефон: 796-78-04	http://dom.miel.ru/object/556254/ Телефон: 796-78-04	http://dom.miel.ru/object/598149/ Телефон: 796-78-04

Более подробная информация об участках -аналогах предлагаемых для продажи, включая ссылки на конкретные источники информации, представлена в приложении 1.

Определение корректировок и их обоснование.

В результате сбора и анализа информации по земельным участкам –аналогам были использованы заявленные цены предложений земельных участков –аналогов. В цену продажи вносятся поправки (корректировки, отражающие существенные различия между аналогами)

Корректировки цен предложений аналогов определялись для цены единиц измерения аналогов (1 кв.м в %_м выражении), что точнее отображает состояние рынка недвижимости и его динамику.

Корректировки:

1. Право собственности: по всем аналогам- полное право собственности, и собственник имеет свидетельство о праве регистрации собственности

2. Условия финансирования: рыночные,корректировки по этому показателю сравнения не проводились, т.к. для всех аналогов или объектов оценки они совпадают.

3. Условия продажи: корректировка по этому элементу сравнения основывается на практике торга и данных различных риэлторских компаний составляет на сегодня 5%.

4. Условия (время рынка): так как данные по всем пяти аналогам, выставляемым на открытую продажу, были приняты оценщиком на дату оценки, то корректировки по данному элементу не проводились.

5. Местоположение: все аналоги находятся в Наро-Фоминском муниципальном районе Московской области и тяготеют к Киевскому шоссе, равно как и объект оценки, то оценщик счел не обязательным проводить корректировку по данному элементу сравнения.

6. Транспортная доступность: Для земельных участков наилучшим и наиболее эффективным является строительство жилого дома и ведение личного подсобного хозяйства, поэтому элемент сравнения -транспортная доступность напрямую влияет на стоимость предложения.

Для аналогов расположенных в 15-30 км., от МКАД допустим ввод корректировок из расчета 2% за разницу в 1 км., для аналогов от 0-15 км. до МКАД допустим ввод корректировок из расчета 1% за разницу в 2 км, для аналогов расположенных в 60 километровой зоне от МКАД допустим ввод корректировок из расчета 1% за разницу в транспортной доступности 15 км.

7. Коммуникации: Наиболее существенным фактором, влияющим на рыночную стоимость земельного участка, является наличие или возможность проведения коммуникаций к нему. Анализ рынка загородной недвижимости показывает, что наличие электричества повышает рыночную стоимость на 10-12 %, водопровода – на 8-10%, магистрального газа- на 8-15 %, канализации и отопления -на 3-7%. Если какой-либо вид коммуникации не разведен по участку, а только проходит по границе, то размер коррекции уменьшается вдвое.

8. Корректировка по площади: Базируется на том, что наиболее типичным(оптимальным на сегодняшний день считаются участки, для ведения ЛПХ и ИЖС, площадью 6-20 соток, стоимость одной сотки участка такого размера является наиболее высокой. Стоимость одной сотки участка, стоимость которых не попадает в этот диапазон, как правило несколько дешевле. Разница в среднем 1-2% за сотку.

9. Корректировка по целевому назначению, категории земель: Данный элемент сравнения является определяющим фактором для выбора объекта-аналога. Учитывая, что земельный участок и аналоги относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, то корректировка не требуется.

10. Корректировка по наличию улучшений , дополнительных построек:

Корректировка не требуется, так как ни оцениваемый земельный участок, ни аналоги не имеют на участках дополнительных построек.

Таблица 3

Корректировка и расчет стоимости объекта оценки методом сравнения продаж (сравнительным подходом)

Показатели	Объект оценки	Аналог №1	Аналог№2	Аналог№3	Аналог№4	Аналог№5
Цена за 1 сотку, руб	-	100000	125000	165000	100000	80000
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное	Полное	Полное
Корректировка	0	0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость	-	100000	125000	165000	100000	80000
Условия финансирования	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка	0	0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость	-	100000	125000	165000	100000	80000
Условия продажи	Торг	Торг	Торг	Торг	Торг	Торг
Корректировка	-	-5%	-5%	-5%	-5%	-5%
Скорректированная стоимость	-	95000	118750	156750	95000	76000
Условия (время рынка)	ноябрь 2011 год	ноябрь 2011 год	ноябрь 2011 год	ноябрь 2011 год	ноябрь 2011 год	ноябрь 2011 год
Корректировка	-	0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость	-	95000	118750	156750	95000	76000
Местоположение	МО,Наро-Фоминский район,д.Могутово, СНТ "Могутово"	МО,Наро-Фоминский район,д.Могутово	МО,Наро-Фоминский район,д.Могутово	МО,Наро-Фоминский район,д.Шеломово	МО,Наро-Фоминский район,д.Атепцево	МО,Наро-Фоминский район,д.Атепцево
Корректировка	-	0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость	-	95000	118750	156750	95000	76000
Категория земель	Земли с/х назначения	Земли с/х назначения	Земли с/х назначения	Земли с/х назначения	Земли с/х назначения	Земли с/х назначения
Корректировка	-	0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость	-	95000	118750	156750	95000	76000
Транспортная доступность (км от МКАД)	60	40	57	50	60	60
Корректировка	-	-1%	0%	-1%	0%	0%
Скорректированная стоимость	-	94 050	118 750	155 183	95 000	76 000
Физические характеристики
1.Наличие недвижимости	нет	нет	нет	нет	нет	нет
Корректировка	0	0	0	0	0	0
2.Площадь,сотки	6	8	6	6	6	7
Корректировка	0	0	0	0	0	0
3.Коммуникации	Электричество по границе	Нет	Электричество	Электричество, летний водопровод по границе	Электричество по границе	Нет
Корректировка	-	5%	-5%	-10%	0	5%
Сумма корректировок	-	5%	-5%	-10%	0	5%
Скорректированная стоимость	-	99 693	111 625	139 664	95 000	79 800
Количество корректировок	-	3	2	3	1	2
Общая чистая коррекция, руб	-	307	13375	25336	5000	200
Общая чистая коррекция, %	-	0	11	15	5	0
Общая валовая коррекция, руб	-	11 000	12 500	18 150	5 000	8 000
Общая валовая коррекция, %	-	11	10	11	5	10

Рыночная стоимость земельного участка определяется методом сравнения продаж на дату оценки и составляет:

Средняя стоимость одной сотки оцениваемого нами земельного участка при этом составит:

.