22

Тема 6. Оцінка вартості нерухомого майна Лекція 6 Оцінка вартості нерухомого майна

1. Особливості нерухомого майна як об'єкта оцінки

2. Порядок організації грошової оцінки землі в Україні

3. Методичні підходи експертної грошової оцінки земельних ділянок

3.1 Доходний підхід (капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма))

3.2 Порівняльний підхід (зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок)

3.3 Витратний підхід (урахування витрат на земельні поліпшення)

4. Оцінка вартості будівель і споруд

4.1 Доходний підхід оцінки вартості будівель і споруд

4.2 Витратний підхід оцінки вартості будівель і споруд

4.3 Порівняльний підхід оцінки вартості будівель і споруд

1. Особливості нерухомого майна як об'єкта оцінки

Нерухоме майно - це насамперед земля і земельні поліпшення, пов'язані зі зміною якісних характеристик земельних ділянок, зокрема з розміщенням на них будинків, споруд, об'єктів інфраструктури.

Земля - специфічний засіб виробництва, що функціонує у всіх галузях народного господарства. Як засіб виробництва, земля характеризується певними особливостями, що безпо­середньо впливають на оцінку її вартості:

• не є результатом попередньої праці;

• просторово обмежена;

• не замінюється іншими засобами виробництва;

• має незмінне місце розташування;

• не схильна до зносу при правильному використанні;

• територіально різноякісна;

• кожна конкретна земельна ділянка характеризується специфічною тільки для неї корисністю;

• практично у всіх сферах діяльності людини (крім сільського та лісового господарства) земля виступає, в основному, як просторовий операційний базис. Тому земля нерозривно пов'язана з об'єктами, які на ній розташовані: будинками, спорудами, дорогами, меліоративними системами, іншими матеріальними елементами, створеними працею людини, тобто поліпшеннями.

Особливості землі як об'єкта оцінки зумовлюють залеж­ність її вартості від якісних характеристик і властивостей, правового режиму, місця розташування, а також кон'юнктури ринку.

Будинки та споруди як об'єкти нерухомого майна також характеризуються низкою особливостей:

• нерозривно пов'язані з землею і не можуть бути переміщені в інше місце без заподіяння невиправного фізичного збитку;

• зношуються;

• в процесі оцінки їх вартості доцільне застосування узагальнюючих технічних характеристик, наприклад: 1 м² площі, 1 м погонний довжини, 1 м³ обсягу і т. ін.;

• ринок нерухомості розвивається досить динамічно, тут найбільш сильно діє закон попиту та пропозиції, що сприяє застосуванню середніх цін для оцінки аналогічних об'єктів.

У зв'язку з тим, що земля є одним з головних багатств суспільства, володіння яким визначає майновий і соціальний стан різних груп населення, то необхідний ефективний механізм правового регулювання різноманітних соціально-економічних відносин між юридичними та фізичними особами з приводу володіння, розпорядження та користування землею (надання в оренду, купівля-продаж, розподіл, організація використання, охорона і т. ін.).