Глава 2 договор жилищного найма

§ 1. Понятие договора жилищного найма. Право на жилплощадь

Понятие договора жилищного найма. Улучшение жилищно-бытовых условий трудящихся—одна из важнейших задач коммунистического строительства в нашей стране. Еще в 1957 г. была намечена программа ликвидации недостатка в жилье и, следовательно, решения жилищной проблемы в ближайшие 10 -12 лет (постановление ЦК КПСС и Совета Министром СССР от 31 июля 1957 г. о развитии жилищного строительства в СССР. — «Известия». 1 августа 1957 г.). Как сообщалось на XXI съезде партии, эта программа успешно выполняется. В период с 1957 по 1959 г. построены жилые дома общей площадью 120 млн. кв. метров. За семилетие намечается построить 15 млн. квартир общей площадью 650—660 млн. KD, метров, что превышает весь городском жилищный фонд, созданный за годы советской власти. Ставится задача — при распределении жилой площади осуществить переход к предоставлению семье отдельной квартиры.³²

До тех пор, однако, пока недостаток в жилье еще ощущается, необходим особый порядок нормирования жилищных отношений, обеспечивающий наиболее целесообразное и максимально возможное при наличном жилищном фонде удовлетворение потребностей населения в жилой площади. Правила Гражданского кодекса об имущественном найме этим требованиям не отвечают. Они исходят из того. что договор имущественного найма, по общему правилу, заключается единственно и исключительно на основе соглашения, достигнутого между самими его участниками, и что после истечения срока действия договора наниматель обязан возвратить наймодателю объект, полученный им во временное возмездное пользование. Совершенно очевидно, что если бы действие тех же правил распространялось также и на отношения жилищного найма, распределение жилой площади не зависело бы от степени нуждаемости в ней, а жилищные правоотношения время от времени подлежали бы прекращению в противоречии с самой природой потребностей в жилье, носящих постоянный характер. (стрю83)

Ввиду этого нормы гражданского кодекса об имущественном найме применяются к жилищным отношениям, когда они прямо на эти отношения рассчитаны, а также в субсидиарном, вспомогательном порядке, когда имеется тот или иной пробел в жилищно-правовом законодательстве. Основное значение для них имеют нормативные акты, изданные специально по вопросам найма жилого помещения. Среди этих актов центральное место занимают: постановление ЦИК и СНК СССР 01 17 октября 1937 г. о сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах (СЗ СССР, 1937, № 69, ст. 314) и Указ Президиума Верховного Совета СССР от 10 сентября 1953 г. об отмене административного выселения из домов государственных предприятий, учреждении и организации рабочих и служащих, прекративших трудовые отношения³³/ Важным дополнением к ним является подвергнутое впоследствии изменениям постановление Пленума Верховного суда СССР от 12 декабря 1940 г. о судебной практике по применению постановления ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 -«О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах».³⁴ Кроме того, существует ряд правительственных постановлений, инструкций министерств коммунального хозяйства союзных республик, решений исполкомов местных Советов, изданных в пределах их компетенции, которые развивают, дополняют и конкретизируют положения основных нормативных актов, посвященных правовому регулированию жилищных отношений.

По своей юридической природе жилищное отношение является правоотношением договорного характера. Соответствующий договор заключается наймодателем, с одной, и съемщиком с другой стороны. Основная функция наймодателя состоит в предоставлении в пользование второго контрагента жилого помещения. Основная функция съемщика сводится к внесению квартирной платы и использованию жилой площади сообразно с ее целевым назначением.

Исходя из этого договор жилищного найма определяется как чакон договор, в силу которого одна сторона, наймодатель, предоставляет жилое помещение (квартиру или комнату) в пользование другой стороне, съемщику, который обязуется использовать это помещение по его целевому назначении) и вносить наймодателю квартирную плату.

Иногда жилищные правоотношения порождаются одним только (фактом заключения договора жилищною найма. Однако в подавляющем большинстве случаев этого явно недостаточно поскольку к самый договор зачастую должен опираться на (стр.84) определенные административно-правовые предпосылки. Порядок заключения договора жилищного найма зависит от того, в какой сфере он совершается, на базе какого именно жилищного фонда должны возникнуть соответствующие правоотношения. При этом названное обстоятельство оказывает влияние не только на порядок заключения договоров, но и на правовой режим, установленные для жилищных отношений того или иного вида. Чтобы изучить правовое нормирование жилищных отношений но всех его разновидностях, необходимо предварительно познакомиться хотя бы с наиболее общей характеристикой жилищного фонда нашей страны и его составных частей.

Структура жилищного фонда в СССР. Основной жилищный фонд в городах и промышленных пунктах нашей страны составляет государственную собственность, т. е. является всенародным достоянием (ст. 6 Конституции СССР). Он образует единый государственный жилой фонд. Последний в свою очередь распадается на две составные части: а) фонд местных (Советов, в который входят дома, находящиеся в управлении местных Советов, и б) ведомственный фонд. представленный домами, которые закреплены за министерствами, совнархозами, ведомствами, а также отдельными предприятиями или учреждениями.

Фонд местных Советов призван обслуживать жилищные потребности и граждан, проживающих в городах или промышленных пуншах, независимо от того в каком предприятии, учреждении или организации они работают. Управление домами этого фонда осуществляют исполкомы местных Советов через специальные (органы, именуемые жилищными управлениями. В некоторых городах жилищные управления входят в состав отделов коммунального хозяйства, а во всех других — подчинены непосредственно исполкомам местных Советов. В Москве, Ленинграде и в ряде других крупных центров страны наряду с жилищными управлениями, осуществляющими оперативно-хозяйственную эксплуатацию жилых строений, существуют отделы учета и распределения жилой площади, на которые возложены исполнительные функции по постановке на учет и предоставлению жилой площади лицам, имеющим право на ее получение. Непосредственное управление отдельным домом или группой небольших с 1 роений возложено на домоуправление. В настоящее время широкое распространение получили жилищные кошеры, образуемые па базе объединения нескольких домоуправлений. Жилищные конторы и домоуправления действуют на началах хозрасчета, имеют текущие счета в банке и выступают как самостоятельные субъекты гражданского права,

т. е. как юридические лица (п. 1 Положения о домоуправлении)³⁵(стр.85)

Ведомственный фонд предназначен для удовлетворения потребностей в жилье работников соответствующего ведомства министерства, совнархоза, предприятия или учреждения, хотя. как будет видно из дальнейшего, право на жилплощадь в домах этого фонда может при определенных условиях принадлежать лицам, не связанным трудовыми правоотношениями с данным ведомством. Общее управление такими домами осуществляет то предприятие, учреждение или ведомство, на балансе которого они значатся. Если жилищный фонд, закрепленный за министерством или совнархозом, составляет не менее 200 тыс. кв. метров, для целей управления им образуется жилищный отдел, а в остальных случаях—жилищный сектор (постановление СНК СССР от 21 декабря 1943 г.—СП СССР, 1944, № 1, ст. 18). Отдельные дома или их группы находятся к ведении домоуправлений. Они же управляют и теми домами, которые числятся на балансе местного Совета, но переданы данному предприятию или учреждению на основе договора аренды.

Наряду с государственным существует также кооперативно-общественный фонд, состоящий из жилых строений, которые принадлежат на праве собственности кооперативным и общественным организациям. Он используется для обеспечения жильем членов и работников этих организаций и подчиняется тому же правовому режиму, который установлен для домов ведомственного фонда.

Среди строений, входящих в состав кооперативно-общественного фонда, в особом положении находятся строения жилищно-строительных кооперативов. Жилищно-строительный кооператив образуется на паевых началах со специальными целями возведения жилого дома и последующего предоставления в этом доме квартир членам кооператива в соответствии с суммой внесенного ими пая. Из этого следует, что право пользования жилым помещением в таких домах основывается на членстве в кооперативе, а не па договоре жилищного найма и потому подчиняется не жилищно-правовым нормам, а особым правилам, изучаемым в связи с проблемой юридической личности кооперативно-колхозных организаций.

Наконец, в состав жилищного фонда СССР входят жилые строения, принадлежащие на праве собственности гражданам и образующие индивидуальный жилой фонд. Гражданин, проживающий в принадлежащем ему жилом доме, пользуется этим домом в качестве собственника. Но он может передать квартиру или комнату в споем доме в возмездное пользование другому лицу. а это приводит к возникновению отношений жилищного найма, подчиняющихся нормам жилищно-правого законодательства.

Порядок предоставления жилой площади. В домах местных Советов основанием получения жилой площади является ордер (ст. 23 Закона от 17 октября 1937 г.). Ордера выдаются в порядке (стр.86) очередности лицам, состоящим на учете в местном Совете. На учет ставятся все лица, у которых нет жилплощади или в пользовании которых находится площадь, явно не соответствующая (по метражу, состоянию и т. п.) их потребностям. В некоторых городах, где вследствие большого притока населения и иных причин недостаток жилой площади особенно ощутим, для постановки на учет необходим ряд дополнительных условий: определенный срок проживания в данном городе, утрата жилого помещения в результате обстоятельств военного времени и т. п.

Выдача ордеров в порядке очередности производится по решению исполкома местного Совета и только на свободные жилые помещения, т. е. на квартиры или комнаты, освобожденные прежними съемщиками или находящиеся во вновь построенных домах. Некоторым категориям лиц ордера на жилые помещения выдаются во внеочередном порядке. Так, согласно постановлению ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 20 января 1960 г. (СП СССР, 1960, № 3, ст. 15), офицеры и военнослужащие сверхсрочной службы, уволенные в запас или в отставку в соответствии с Законом о новом значительном сокращении вооруженных сил СССР, обеспечиваются по избранному ими местожительству жилой площадью в первую очередь, но не позднее 3 месяцев со дня прибытия к месту жительства. Если в жилом помещении проживают на правах съемщиков лица офицерского или сержантского состава сверхсрочной службы Советских Вооруженных Сил, оно закрепляется за военным гарнизоном города, а в случае освобождения ордер на такое помещение может быть выдан лишь военнослужащему в соответствии с указанием начальника гарнизона (постановление СНК СССР от 21 октября 1938 г.—СП СССР, 1938, № 47, ст. 274).

Ордер—это административный акт. Поэтому жалобы на неправильный отказ в его выдаче (например, при нарушении очередности и т. п.) судебному рассмотрению не подлежат. Однако выданный ордер может нарушить уже существующие гражданские права других лиц. Так, если бы местный Совет выдал ордер на площадь временно отсутствующего съемщика, не добившись предварительно в судебном порядке признания последнего утратившим право на площадь вследствие длительного не проживания, имело бы место нарушение его гражданских прав. При таких обстоятельствах судебное оспаривания ордера допустимо. В этих случаях заинтересованное лицо управомочено обратиться с иском в суд о признании выданного ордера недействительным, а если уже состоялось заселение указанного в ордере помещения, то и с иском о выселении тех, кто туда поселился. Удовлетворяя пек, суд вправе обязать жилищные органы предоставить выселяемому другое годное для жилья помещение. Но выселение ответчика должно быть произведено (стр.87) независимо от выполнения жилищными органами этой обязанности (п. 7 постановления Пленума Верховного суда СССР от 12 декабря 1940 г.)

В течение срока, установленного для данного города (3-10 дней) съемщик должен сдать ордер в домоуправление, а последнее обязано предоставить указанное в ордере помещение. На основе ордера между съемщиком и домоуправлением заключается письменный договор с одновременным открытием финансово-лицевого' счета на имя любого совершеннолетнего лица, указанного в ордере. Финансово-лицевой счет имеет учетное значение (для исчисления квартирной платы, оплаты коммунальных услуг и т.п.), но не создает каких-либо особых льгот и преимуществ для лица, на имя которого он был выписан. С общего согласия совершеннолетних членов семьи финансово-лицевой счет может быть переведен на имя любого из них, получающего самостоятельный заработок. По истечении срока действия договора жилищного найма он также, на основе достигнутого между совершеннолетними членами семьи соглашения, перезаключается с любым из них, а если соглашение не было достигнуто, то с тем членом семьи, на имя которого выписан финансово-лицевой счет.

Договор жилищного найма, заключенный при отсутствии решения исполкома местного Совета о выдаче ордера, признается недействительным. Вместе с тем и ордер сам по себе, без его реализации, не порождает права на жилплощадь. Таким образом, жилищное правоотношение возникает на основе сложного юридического состава: ордера и договора, хотя фактически нередко имеет место заключение договора не в письменной, а в устной форме—в виде сдачи ордера съемщиком и передачи ему в пользование жилой площади домоуправлением.

В ведомственном фонде распределение жилой площади производится по решению администрации предприятия или учреждения, принятому совместно с фабричным, заводским или местным комитетом профсоюза (ст. 12 Положения о правах фабричного, заводского, местного комитета профессионального союза,—«Ведомости Верховного Совета СССР», 1958, № 15, ст. 282). Специальная постановка на учет лиц, нуждающихся в жилье, для ведомств не предусмотрена. Но практически площадь предоставляется тем работникам ведомства, у которых нет жилья или жилищные условия которых требуют улучшения. В то же время нет препятствий к тому, чтобы самое предприятие или учреждение ввело у себя систему постановки на учет, а в некоторых городах она является обязательной, причем при постановке на учет должны быть соблюдены установленные для этих случаев специальные условия.

В соответствии с принятым решением съемщику выдается ордер, на основе которого им заключается договор с домоуправлением. На практике иногда выдача ордера заменяется передачей (стр.88) самого решения администрации и фабзавместкома домоуправлению, которое предоставляет указанную в решении площадь съемщику, не прибегая к письменному оформлению договора. Но это не меняет по существу того положения, что в данном случае жилищное правоотношение возникает из сложного юридического состава: акта о предоставлении площади и заключенного в соответствии с ним договора. Самый договор заключается с работником ведомства, которому предоставлена площадь. В случае его выбытия договор должен быть заключен с одним из совершеннолетних членов продолжающей проживать в том же помещении семьи, если последняя не подлежит выселению ввиду выбытия работника ведомства.

Когда для ведомственных домов, находящихся в данном городе, предусмотрена обязательная постановка на учет лиц, нуждающихся в жилье, с соблюдением при этом упоминавшихся ранее специальных условий, оформление прав съемщика производится на основе системы единого ордера. Сущность названной системы состоит в том, что решение ведомства о предоставлении жилой площади передается для согласования в исполком местного Совета, который проверяет законность и обоснованность принятого решения. После согласования ордер выдается съемщику жилищным управлением (отделом учета и ' распределения жилой площади) исполкома и служит основанием для заключения договора жилищного найма.

За последние годы широкое развитие получило возведение жилых домов методом общественной стройки, т. е. путем привлечения работников данного предприятия или учреждения и членов их семьи к строительству дома, в котором затем им должна быть предоставлена жилая площадь. Эти отношения обычно оформляются договором, по которому работник обязуется отработать на стройке определенное количество часов, а предприятие или учреждение должно предоставить ему жилую площадь определенного размера. Иногда в договоре точно обозначается квартира или комната, право на получение которой работник приобретает после завершения строительства.

Жилищные правоотношения и в этих случаях возникают на основе ордера и заключенного в соответствии с ним договора. Но необходимой предпосылкой предоставления площади здесь является выполнение работником обязательства по отработке установленного количества часов па строительстве. Если установленные часы отработаны не полностью, уменьшается размер предоставляемой работнику площади, а если они вовсе не были отработаны, ранее заключенный с работником договор расторгается. Расторжение договора производится также, если жилищные условия работника улучшились и надобность в предоставлении ему площади отпала. Так, народный суд удовлетворил иск Московского автозавода о расторжении с С. договора, по которому после отработки 450 рабочих дней на строительстве (стр.89) ему причиталась комната размером 15 кв. м, ибо к моменту предъявления иска С. получил от жилищных органов комнату размером 19 кв. м.³⁶ В то же время и сам работник, выполнивший принятое на себя обязательство, вправе требовать по суду предоставления ему обусловленной договором площади, если администрация предприятия или учреждения ему в этом отказывает.

Судебная практика не испытывает колебаний в удовлетворении указан ныл исков, если администрация предприятия или учреждения уклоняется от предоставления определенной договором площади или иными способами нарушает договорные условия (например, вместо отдельной квартиры выделяет работнику площадь в коммунальной квартире, предоставляет площадь в уменьшенном размере и т. п.). Сложнее обстоит дело со случаями, когда администрация готова выполнить свои обязательства, но в данном городе действует система единого ордера, а исполком местного Совета отказывает в его выдаче. Так, исполком Ждановского райсовета г. Москвы но утвердил решение завода малолитражных автомобилей о предоставлении комнаты Р. ввиду того, что у ее мужа имеется комната в населенном пункте, расположенном в 40 километрах от Москвы. Народный суд, рассмотрев дело по иску Р. и установив, что она выполнила обязательство по участию в строительстве, обязал завод предоставить ей комнату, а отдел учета и распределения жилой площади—не препятствовать в выдаче ордера. Однако Московский городской суд отменил это решение и прекратил производство по делу, признав его суду неподведомственным, поскольку оно связано с требованием о выдаче ордера.³⁷

Такую практику нельзя признать правильной. Право на поручение площади, возникающее в результате выполнения договора об участии в строительстве, является субъективным гражданским нравом. Отказ в выдаче ордера нарушает это право. Следовательно, судебный иск, предъявленный при таких обстоятельствах, направлен на защиту уже существующего права от допущенного нарушения, а потому суд должен рассмотреть дело по существу и удовлетворить иск в случае его обоснованности.

В домах индивидуального фонда жилищные правоотношения возникают на основе договора, заключенною по обоюдному согласию собственника дома и съемщика. Такой договор не нуждается в каких-либо административно-правовых предпосылках, ибо площадью в своем доме может распоряжаться только сам собственник, а заселение домов личных собственников по предписаниям органов власти не допускается.

Вступая в жилищные правоотношения друг с другом, граждане зачастую не оформляют их письменными договорами, если не считать заявления о прописке, подаваемого собственником дома и съемщиком сообща. Эти документы приобретают доказательственное значение в случае возникновения спора о характере проживания одного гражданина в доме другого лица.

Таким образом, для всех видов жилого фонда действует общее правило, согласно которому в основе жилищного правоотношения лежит заключенный между сторонами договор, а в домах местных Советов и ведомств заключению договора предшествует выдача ордера. Но из этого общего правила установлено (стр.90) исключение при заселении так называемых специальных (или служебных) помещений.

Под служебным понимается такое помещение, которое либо предоставлено для проживания рабочих и служащих, обязанных в силу характера выполняемых ими функций проживать по месту работы (коменданты, дворники, швейцары и т. п.). либо расположено в служебных зданиях, предназначенных для размещения данной организации, и заселено работниками в связи с их трудовыми правоотношениями (квартира для директора, квартиры при учебных заведениях, музеях, больницах и др.) (п. 25 постановления Пленума Верховного суда СССР от 12 декабря 1940 г.). Подобные помещения имеются не только в ведомственных домах, но и в домах местных Советов, в которых они выделяются по решению исполкома или жилищного управления. К лицам, проживающим на служебной площади, приравниваются домашние работницы, хотя бы им и не была выделена отдельная комната. Для подчинения данного лица правилам, установленным в отношении служебных помещений, необходимо, чтобы помещение было признано служебным до заселения и чтобы поселившийся относился к категории работников, которым может быть предоставлена служебная площадь (дворники, управляющие домами, истопники и прочий обслуживающий персонал, директора школ, больниц н т. и.).

Договоры о предоставлении служебной площади не заключаются (п. 9 Инструкции МКХ РСФСР от 30 августа 1947 г.— Жилищные законы, стр. 323). Она передается в пользование по письменному распоряжению руководителя организации, которая ведает домом и в служебных правоотношениях с которой работник состоит.

Особенности жилищных правоотношений, связанных со служебным помещением, состоят в следующем.

Во-первых, работник вправе проживать в таком помещении с членами своей семьи, но он не может произвести обмен или раздел площади, а также без специального письменного разрешения поселять к себе временных жильцов.

Во-вторых, не подлежит оплате площадь, предоставленная домработнице, а в пределах 9 кв. м—площадь, выделенная дворнику.

В-третьих, во всех случаях прекращения трудового правоотношения работник и все проживающие с ним лица предупреждаются о выселении и по истечении месяца могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другой площади (ст. 171-а ГК). При тех же обстоятельствах в Москве и некоторых других городах дворники выселяются в административном порядке в 10-дневный срок (п. 4 Положения о дворниках г. Москвы.—Жилищные законы, стр. 270—271). Выселение домработниц производится по истечении 2 недель с момента прекращения работы. (стр.91) Правило о выселении из служебных помещений без предоставления другой площади не распространяется па семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести на фронтах Отечественной войны. Такие семьи могут быть выселены из специального помещения в судебном порядке с обязательным предоставлением им другой годной для жилья площади (п. 25 постановления Пленума Верховного суда СССР от 12 декабря 1940 г.). Тот же принцип действует и в отношении семей лиц, прекративших трудовые правоотношения вследствие призыва в армию для прохождения срочной СЛУЖБЫ (ст. 96 Кодекса о льготах для военнослужащих и их семей).

Право на жилплощадь. Договор жилищного найма—в одних случаях самостоятельно (когда правоотношения связаны с индивидуальным жилым фондом), а в других случаях в сочетании с ордером как административным актом (когда правоотношения возникают на базе ведомственного фонда или связать с домами местных Советов)—порождает правее па жилплощадь. Специфика этого субъективного права состоит в том, что оно носит устойчивый, бессрочный характер. Съемщик, выполняющий возложенные на него обязанности, не может быть лишен права пользования жилым помещением, хотя бы срок действия договора и истек: договор подлежит перезаключению или его действие продлевается. Выселение такого лица, если иногда и имеет место, то лишь с возложением на наймодателя обязанности предоставить ему другую годную для жилья площадь. Право на жилплощадь служит основанием для признания за съемщиком и ряда других правомочий, предоставляемых ему действующим жилищным законодательством (право на раздел площади и финансово-лицевого счета, право на обмен жилого помещения, на поселение поднанимателей и иных временных жильцов и др.).

Теоретическое обоснование права на жилплощадь впервые в нашей литературе предложил С. И. Аскназий в работе, опубликованной в 1940 г.³⁸ Однако в этой работе автор рассматривал право на жилплощадь как своеобразное, особое право «на чужую вещь», оформляемое договором, но не зависящее от него в своем существовании. Впоследствии С. И. Аскназий отошел от указанной позиции, признав, что правомочия съемщика всегда должны рассматриваться как элементы двустороннего договорного правоотношения.³⁹ Но тут же он отмечает, что «рассмотрение правомочий съемщика жилого помещения как элемента двустороннего договорного отношения все же не исключает возможности пользования термином „право на жилое помещение", если понимать его только как термин, выражающий комплекс правомочий съемщика на пользование и распоряжение жилым помещением, предоставленным ему по договору или другому законному основанию».⁴⁰Тем не менее н в новом варианте концепция С. П Аскназий вызвала в литературе возражения. И. Л. Брауде и А.И. Пергамент считают, что термин «право на жилплощадь» «отражает неправильный взгляд на полномочия съемщика как на вещное право на чужое имущество. Он не помогает практике, так как создает впечатление о наличии у съемщика каких – то прав на пререданное ему по договору жилищного найма помещения, существующих независимо от заключения договора. Этим самым невольно снижается значение договора в жилищных отношениях, в то время как договор должен быть признан одним из главных орудий в деле использования жилищного фонда».⁴¹

Относительно соображений И. Л. Брауде и А.И. Пергамент о практической неудачности термина «право на жилплощадь » термин выработан самой практикой и неизменно применяется и используется в работе как судебных, так и жилищных органов. Несомненно также и большое практическое значение самого понятия права на жилплощадь. Достаточно например, сказать, что различие в правовом положении съемщика и поднанимателя как раз состоит в том, что первый имеет право на жилплощадь, а второму такое право не принадлежит. Если лицо проживает в жилом помещении даже и на законном основании, то при отсутствии у него права на площадь такое проживание не приобретает необходимой устойчивости. Следовательно, с практической точки зрения рассматриваемое понятие не только оправдайся, но без него просто невозможно обойтись при разрешения подавляющего большинства вопросов, возникающих на практике.

Теория С. И. Аскназий, в том виде, в каком он ее обосновывал в 1940 г., действительно приводила к отрыву права на жилплощадь от договора жилищного найма. Но отсюда вовсе не следует, что такова же объективная природа самого этого права. Необходимым условием его возникновения является заключение договора все равно, совершается т последний устно или в установленной письменной форме. Если договор заключается без указания срока (как это имеет место в отношениях между гражданами), то он и служит бессрочным основанием приобретенного съемщиком права на жилплощадь, которое может быть прекращено по требованию наймодателя лишь при наступлении обстоятельств, управомочивающих его на расторжение договора. Когда же договор заключается на определенный срок, съемщик, исправно исполняющий свои обязанности, имеет преимущественное право на его перезаключение. Поскольку даже при первоначальном заключении договора жилищного найма требование о соблюдении письменной формы не всегда выполняется на практике, то тем более допустима последующая молчаливая пролонгация (продление) уже заключенного договора: раз съемщик продолжает проживать а помещении по истечении срока договора, значит он воспользовался своим нравом на его перезаключение, а тем самым сохранилось и принадлежащее съемщику право на жилплощадь.

Итак, право на жилплощадь существует, но оно существует в качестве элемента договорных правоотношений и лишь до тех пор, пока сохраняется или продлевается действие договора жилищного найма.

Круг лиц, имеющих право на жилплощадь, определен в Инструкции НККХ и НКЮ РСФСР от 27 января 1934 г. о постоянных пользователях и временных жильцах (Жилищные законы, стр. 356) и в постановлении Пленума Верховного суда СССР от 12 декабря 1940 г. Наряду с этим для правильного решения рассматриваемого вопроса существенное значение имеет определившаяся линия судебной практики по жилищным делам.

В домах местных Советов право па жилплощадь бесспорно имеют все лица, указанные в ордере о предоставлении жилого (стр.93)помещения, в которое они вселились. При этом, хотя договор и финансово-лицевой счет оформляются на имя одного из них, именуемого сановным съемщиком, все названные лица приобретают разные жилищные нрава и считаются, независимо от фактического положения дел, занимающими равную долю в общей площади. Такие же нрава приобретают постоянно проживающие со съемщиком члены его семьи и иждивенцы,, даже если они не включены в ордер.

Членами семьи являются супруг и несовершеннолетние дети съемщика. Но один только факт наличия брачных или родительских отношений права на площадь не порождает. Необходимо, кроме того, поселиться на эту площадь в целях постоянного проживания. Вместе с тем, если постоянное проживание сочетается с установлением фактических семейных отношений, суды признают за вселившимся право на площадь и при отсутствии у него зарегистрированного брака со съемщиком. Так, несмотря на то, что А., поселившаяся к К., не состояла с последним в зарегистрированном браке, суд отказал в иске о ее выселении, учитывая что они проживали одной семьей с 1950 по 1954 г.⁴². Судебная практика исходит также из признания права на площадь за детьми, проживающими с отцом, но рожденными в незарегистрированном или в таком браке, который впоследствии был объявлен недействительным (ввиду, например, пребывания одного из супругов в другом не расторгнутом браке). Что же касается прав самого супруга, поселившегося на площадь в результате вступления в недействительный брак, то их возникновение зависит от характера поведения данного супруга. В частности, он не подлежит выселению, если не знал при вступлении в брак о наличии обстоятельств, обусловливающих недействительность брака.

Помимо супруга и несовершеннолетних детей, в жилищных правоотношениях членами семьи считаются лица, которые постоянно проживают со съемщиком, ведут с ним совместное хозяйство, сообща производят текущие материальные затраты, проявляют заботу друг о друге и т. п. В этом случае родство уже значения не имеет: при поселении к съемщику близких родственников без намерения создать семью право на площадь не возникает, но такое право приобретают и отдаленные родственники и даже те, кто не связан со съемщиком родством, если по характеру их взаимоотношений можно констатировать образование семьи (в указанном смысле). Например, Пленум Верховного суда СССР отклонил иск жилищных органов о выселении после смерти съемщицы А. ее племянницы Б., признаю за племянницей право на жилплощадь, поскольку она вела с умершей общее хозяйство, заботилась о ней и потому должна считаться членом семьи.⁴³ (стр.94)

Право на площадь, возникшее при изложенных обстоятельствах, сохраняется и после их отпадения,—например, после достижения детьми совершеннолетия, расторжения брака между супругами или в иных случаях распада образовавшейся ранее единой семьи. В этом как раз и находит одно из своих выражений характерный для рассматриваемого права момент устойчивости. В то же время, когда дело касается лиц, приобретающих право на площадь в результате поселения к съемщику, важно определить масштабы этого права.

Самое поселение может быть произведено только с согласия всех других постоянно проживающих со съемщиком совершеннолетних членов семьи. При этом, по общему правилу, лица, вселившиеся на площадь в качестве членов семьи, приобретают право на такую же долю площади, как и все остальные съемщики. Однако, если при вселении новых членов семьи им была, по соглашению всех совершеннолетних съемщиков, предоставлена в пользование заранее обусловленная площадь, суд, в случае возникновения спора, вправе закрепить за вновь вселявшимся именно эту площадь, хотя бы по своим размерам она не полностью соответствовала норме, образуемой в результате выделения рапных долей (п. 34 постановления Пленума Верховного суда СССР от 12 декабря 1940 г.).

Аналогично обстоит дело с определением круга лиц, приобретающих право па жилплощадь в домах ведомственного фонда. Однако известное своеобразие в решение этого вопрос) вносит существующий порядок выселения из ведомственных домов.

В подавляющем большинстве случаев утрата съемщиком трудовой связи с предприятием или учреждением, в доме которого он проживает, не дает права на выселение съемщика и членов его семьи без предоставления другой площади. Поэтому не может вызывать сомнений, что и съемщику и членам его семьи принадлежит здесь право па площадь со всеми вытекающими из него правомочиями. Однако в домах некоторых учреждений и предприятий (например, предприятий угольной или металлургической промышленности) действует правило о выселении без предоставления другой площади вместе с членами семьи съемщиков, которые получили площадь в связи с работой в данном ведомстве и прекратили трудовые отношения с этими организациями в силу определенных причин (например, в результате ухода с работы по собственному желанию или вследствие увольнения за нарушение трудовой дисциплины), Имея в виду ведомственные дома такого рода, иногда говорят что право на жилплощадь принадлежит в этих домах съемщику, а члены его семьи обладают лишь правом проживания. Но с подобными суждениями нельзя согласиться.

Действительно, и в таких строениях никто из членов семьи не может быть выселен ни съемщиком ни организацией, владеющей (стр.95) домом, на том основании, что они ' не состоят в трудовых отношениях с наймодателем. Право на выселение не возникает и при разрыве семейных связей со съемщиком —вследствие расторжения брака, вступления совершеннолетних детей в брак с образованием новой семьи и т. п. Следовательно, члены семьи в возникших жилищных правоотношениях обладают известной юридической самостоятельностью, которую нельзя было бы объяснить, если не признать за ними право на жилплощадь. Однако сохранение этого права зависит от судьбы трудовых правоотношений, участником которых является съемщик: если они будут прекращены при обстоятельствах, влекущих за собой выселение без предоставления другой площади, прекратят свое существование также и права членов семьи. Следует поэтому признать, что в домах соответствующих ведомств право съемщика является основным, а проживающих с ним членом семьи — производным.

Последующее изменение производных прав может быть двояким. Они оказываются прекращенными со всеми вытекающими отсюда последствиями, если права на площадь лишается съемщик. Напротив, эти права утрачивают производный характер и становятся вполне самостоятельными, как только в силу наступления фактов, указанных в законе, существование прав самого съемщика перестает зависеть от его трудовых правоотношений. Так, если съемщик уволен не за нарушение трудовой дисциплины, а, например, по сокращению штатов, он и члены его семьи уже не подлежат выселению без предоставления другой площади. С этого моменту каждый из них становится обладателем права на площадь в такой же мере, как и лица, проживающие в домах, в которых выселение без предоставления другой площади по мотивам прекращения трудовых связей законом вообще не предусмотрено.

Обращаясь к домам индивидуального жилого фонда, надлежит отметить, что и в этой области отношений вопрос о праве на жилплощадь отнюдь не лишен практического значения уже хотя бы потому, что заключается договор о сдаче помещения р) наем с одним лицом, а проживают в нем также и члены семьи. Считается, однако, что заключение договора производится от имени как самого съемщика, так и других лиц, поселяющихся совместно с ним для постоянного проживания. Кроме того, участником договора становится и тот, кто будет поселен в данное помещение впоследствии в качестве члена семьи.

Но самое право на жилплощадь в домах личных собственников обладает известным своеобразием. Некоторые правомочия, принадлежащие съемщикам, которые проживают в домах других фондов, в состав этого права вообще не входят (право произвести обмен, потребовать раздела площади и т. д.). Некоторые другие правомочия, наряду с общими, подчиняются и ряду особых правил. (стр.96)

В частности, право преимущественного преимущества перезаключения или продления действие договора при условии надлежащего исполнения возложенных на него обязанностей признается и за съемщиком жилого помещения в индивидуальном доме. Его нельзя выселить ввиду истечения срока договора, путем предупреждения о выселении при бессрочном характере договора вследствие перехода жилого строения в собственность другого лица и т. д. Однако в одном случае он все же этого права лишается. Если в силу объективных обстоятельств, а именно—вследствие изменения жилищных или семейных условий владельца дома (например, в результате увеличения числа членов его семьи, не имеющих жилой площади или имеющих ее в явно недостаточных размерах) сданная в наем площадь понадобится самому владельцу дома, суд должен удовлетворить его иск о выселении съемщика (п. 10 постановления Пленума Верховного суда СССР от 12 декабря 1940 г.). Так, в одном из дел Верховный суд признал подлежащим удовлетворению требование личного собственника о выселении съемщика из 11-метровой комнаты, поскольку сам собственник проживал в комнате размером 8 кв. м, а семья его к моменту предъявления иска увеличилась с 2 до 4 человек.⁴⁴ При этом выселение производится по истечении срока действия договора, а если договор является бессрочным—с предупреждением съемщика за 3 месяца до выселения (ст. 155 ГК).

Владелец дома может поселить нанимателя на ту площадь, которую он и члены его семьи непосредственно занимают, оформив эти отношения краткосрочным письменным договором с возложением на нанимателя обязанности по наступлении установленного срока освободить помещение. При этих условиях наниматель права на площадь не приобретает и с наступлением указанного в договоре срока подлежит судебному выселению, если он откажется освободить занимаемую площадь добровольно.

,§ 2. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА ЖИЛИЩНОГО НАЙМА

Когда договор жилищного найма заключается в отношениях между гражданами, последние вправе в пределах, допускаемых законом, самостоятельно определить его условия. При заключении договора о найме жилого помещения в домах местных Советов или в строениях ведомственного фонда отношения сторон, наряду с нормами закона, подчиняются правилам типовых договоров, утверждаемых Министерством коммунального хозяйства союзной республики.

В РСФСР действует Типовой договор найма жилого помещения в доме местного Совета (Жилищные законы, стр. 328) и типовой договор найма жилого помещения в доме государственного (стр.97) учреждения, предприятия или общественной организации (Жилищные законы стр.331). Они и должны быть положены в основу рассмотрения 'вопроса об элементах договора жилищного найма.

Субъекты. В этом договоре субъектами являются наймодатель и съемщик. В качестве наймодателя выступает либо социалистическая организация, либо гражданин, владеющий домом, в котором другому лицу предоставляется площадь в возмездное пользование. Наймодателем может быть не только собственник, но и арендатор строения. В зависимости от того, кто выполняет функции наймодателя, определяется отнесение дома к соответствующему жилому фонду, а следовательно, и правовой режим, которому должно подчиняться возникшее жилищное правоотношение.

Съемщиком по договору жилищного найма может быть только гражданин, но не юридическое лицо. Если юридическое лицо снимает часть жилого дома для своих собственных нужд возникают отношения имущественного, а не жилищною найма. Когда же предприятие или учреждение по соглашению с индивидуальным собственником поселяет в предоставленной им квартире или комнате своих работников для проживания. 01ношения собственника дома с юридическим лицом регулируются нормами об имущественном найме, а к его отношениях с жильцами применяются также и нормы жилищного законодательства.

Состав субъектов договора жилищного найма может изменяться.

Изменения на стороне наймодателя происходят в результате перехода строения в собственность или передачи его в управление другому лицу (например, при продаже дома гражданином или при передаче строения из фонда местного Советы в ведомственный фонд). Но такие изменения не приводят к лишению съемщика нрава на площадь. Для отношении между гражданами установлено, что сам по себе факт переходя права собственности на строение от наймодателя к другому лицу по договору купли-продажи или дарения не создает для нового собственника права на выселение нанимателей, вселившихся в дом до перехода собственности от одного лица к другому (п. 10 постановления Пленума Верховного суда СССР от 12 декабря 1940 г.). Если дом местного Совета передастся ведомству, имеющему право выселить лиц, не связанных с ним трудовыми отношениями, без предоставления им другой площади, съемщики, проживающие в передаваемом доме, сохраняют право на площадь и выселены быть не могут. При пере даче же такими ведомствами своих строений местному Совету проживающие в них жильцы приобретают обычные права съемщиков площади в домах местных Советов, хотя бы они и ушли с работы в данном ведомстве. (стр.98)

Изменения на стороне съемщиков происходят в результате выбытия кого-либо из них или поселения новых лиц для постоянного проживания в качестве членов семьи. Поселение таких лиц рассматривания как их присоединение к ранее заключенному договору жилищного найма на нравах съемщиков. Не допускается, однако, уступка права на освобождаемую площадь по договору, завещанию, составленному съемщиком, и т. и. Освободившейся площадью распоряжается то лицо, в собственности или управлении которого она находится.

Объект. Основной материальный объект договора жилищного найма составляет жилое помещение. Сообразно со спецификой этого материального объекта определяются те действия сторон (по передаче помещения, оплате его, ремонту и т. п.), которые образуют юридический объект жилищного правоотношения.

Под жилым помещением понимаю комнату, несколько комнат или квартиру. Не разрешается сдача в порядке жилищного найма нежилых помещений (складских, конторских и г. п.) или мест общего пользования в квартирах (п. 6 постановления Пленума Верховного суда СССР от 12 декабря 1940 г.). Верховный суд признал, например, недействительным выданный гр-ке Г. одним из райисполкомов г. Петрозаводска ордер на заселение кухни в коммунальной квартире, а требования жильцов этой квартиры о выселении Г. подлежащими удовлетворению.⁴⁵

Договор заключается лишь па изолированное помещение, но не на часть комнаты. В тех исключительных случаях, когда 1. одной комнате проживает с правом на площадь несколько лиц, не образующий семью, с ними заключается единый договор как с соарендаторами с указанием в нем размера (в квадратных метрах) жилой площади, которая сдается каждому соарендатору. Но если кто-либо из соарендаторов выбывает, освободившаяся площадь переходит в пользование оставшихся соарендаторов и не может быть заселена наймодателем. Те же правила применяются к съемщикам, прожигающим не в одной, а в двух комнатах, если одна из них является смежной, а другая проходной и если при этом технически невозможно путем перепланировки сделать каждую из них изолированной комнатой (п. 8 Инструкции МКХ РСФСР от 30 августа 1947 г.—Жилищные законы, С1р. 322). В самый договор включается только та занимаемая съемщиком и членами его семьи площадь, которая подлежит оплате (п. 10 той же Инструкции).

Для определения правового режима, установленного в отношении предмета жилищного найма, существенное значение имеет жилищно - санитарная норма. (стр.99) Под жилищно – санитарной нормой понимается предельная норма площади, которая может приходиться на каждого члена семьи, проживающей в данной квартире или комнате. Она определяет, следовательно, не самое право, а его границы. Это означает, что семья, проживающая на площади, которая по своим размерам не достигает жилищно-санитарной нормы, не вправе требовать увеличения площади, хотя местный Совет может предоставить, такой семье новое помещение в целях улучшения ее жилищно-бытовых условий, а при явной недостаточности используемого помещения даже обязан поставит;, семью на учет и предоставить ей площадь в порядке очередности. Сущность жилищно-санитарной нормы состоит в том, что если съемщик и его семья проживают в помещении, не выходящем за пределы нормы, то нет излишков жилой площади, и потому не может быть поставлен вопросе об их изъятии или об их оплате в повышенном размере.

Жилищно-санитарная норма определяется республиканским законодательством. В РСФСР она составляет 9 кв. метров на каждого члена семьи. На основе постановления ВЦИК и СНК РСФСР от 31 декабря 1928 г. о политике и практике рабочею жилищного строительства в городах и рабочих поселках (СУ РСФСР, 1929, № 10, ст. III) эту норму определил для Российской федерации Наркомздрав республики.⁴⁶ Она воспроизведена также в п. 2 Инструкции МКХ РСФСР от 30 август 1 1947 г.

Норма исчисляется в отношении не только членов семьи, но и домработницы, хотя она не обладает правом на площадь. При исчислении нормы не принимаются в расчет комнаты, лишенные естественного освещения, а также места общего пользования (§§ 1—2 Инструкции НККХ и НКЮ РСФСР от 29 января 1934 г. о порядке изъятия излишков жилой площади).⁴⁷

Наряду с этим некоторые лица обладают правом па дополни тельную площадь (постановление ВЦИК и СНК РСФСР 01 28 (февраля 1930 г. с последующими изменениями и дополнениями.—Жилищные законы, стр. 364). К их числу относятся лица, страдающие заболеваниями, которые перечислены в особом перечне; ответственные работники госорганов, партийных профсоюзных, общественных н кооперативных организация согласно установленному перечню; военнослужащие, начиная с полковника, в том числе и ушедшие в отставку по выслуги лет или уволенные в запас; Герои Советского Союза и Социалистического Труда, заслуженные деятели науки, искусства и тех пики; народные и заслуженные артисты; авторы научных открытий, а также изобретатели и рационализаторы, давшие государству ценные предложения; научные работники, имеющие (стр.100) ученую степень доктора или кандидата наук либо ученое звание профессора, доцента или старшего научного сотрудника, а также художники, скульпторы и архитекторы, являющиеся членами соответствующих художественных союзов; писатели—члены союза советских писателей и композиторы—члены союза советских композиторов; медицинские и зубные врачи, занимающиеся частной практикой на дому; персональные пенсионеры и их семьи.

Дополнительная площадь может состоять из отдельной комнаты любого размера, а при отсутствии отдельной комнаты установленная норма дополнительной площади составляет 10 кв. м. и для научных работников, художников, скульпторов, архитекторов, писателей и композиторов—20 кв. м. Липа, страдающие определенными заболеваниями, в зависимости от характера этих заболеваний имеют право в одних случаях на дополнительную площадь в виде отдельной комнаты, а в других—только в виде 10 кв. м. Право на дополнительную площадь признается также за адвокатами по ходатайству' в каждом отдельном случае президиума коллегии адвокатов, но в пределах норм, установленных исполкомом местного Совета.

Если в составе семьи имеется несколько лиц, обладающих правом на дополнительную площадь, ей выделяется не более одной дополнительной комнаты либо дополнительная площадь в размере, полагающемся по закону двум лицам. Научные работники, художники, скульпторы, архитекторы, писатели и композиторы, живущие без семьи, приобретают право на дополнительную площадь при условии, что их основная площадь не достигает 28 м. Кв.

Право на дополнительную площадь должно быть оформлено карточкой, которая выдается рай жилуправлением па основе документов, исходящих от соответствующих организаций (вузов, научно-исследовательских институтов и др.) или представляемых самими съемщиками. После отпадения оснований, дающих право на дополнительную площадь, оно сохраняется еще в течение 3 месяцев.

Площадь, выходящая за пределы жилищно-санитарной и дополнительной нормы, когда последняя причитается данной семье, квалифицируется как излишки. Например, семья в составе четырех человек, из которых три являются научными работниками, проживает вместе с домработницей в квартире общим метражом 100 кв. м. На такую семью приходится: по норме 45 кв. м (9 на 5) и, если в качестве дополнительной не может быть выделена отдельная комната, 40 кв. м дополнительной площади (20 * 2, имея в виду, что больше двух дополнительных норм на семью не выделяется), а всего 95 м. Кв. Следовательно, излишки в приведенном примере составят 5 м. Кв.

Правовой режим, установленный для излишков, зависит от (стр.101)того, являются ли они внутрикомнатными или образуют отдельную изолированную либо такую комнату, которая при технически осуществимой перепланировке может стать изолированной (ст. 27 Закона от 17 октября 1937 г.).

Внутрикомнатные излишки изъятию не подлежат. Недопустимы и попытки их изъятия путем переселения съемщика. Так, Бакинский городской исполком предъявил иск к А. о переселении в целях изъятия у нее внутрикомнатных излишков размером 21 кв. м. Верховный суд отклонил этот' иск, указав, что переселение по подобным основаниям действующим законодательством не предусмотрено.⁴⁸

Последствием образования внутрикомнатных излишков является их оплата в троекратном размере по сравнению с установленными ставками (ст. 15 постановления ЦИК и СНК СССР от 4 июня 1926 г.—СЗ СССР, 1926, № 44, ст. 312). Однако под действие этого правила не подпадает часть, излишков, равная половине жилищно-санитарной нормы. (в РСФСР—4,5 кв. м). В указанных пределах излишки оплачиваются по обычным ставкам. Пенсионеры оплачивают в одинарном размере 15 кв. м излишков. Напротив, частнопрактикующие врачи оплачивают в троекратном размере даже дополнительную площадь. Все прочие лица, имеющие право на дополнительную площадь, оплачивают ее в одинарном размере в пределах 10 кв. м., а научные работники, художники. скульпторы, архитекторы, писатели и композиторы оплачиваю» в том же размере дополнительную площадь целиком.

В случае образования излишков в виде отдельной изолированной комнаты жилищные органы исполкома местного Совета вручают съемщику письменное уведомление о том, что эти комната будет изъята, если в течение трех месяцев он не про изведет самоуплотнение.⁴⁹ Самоуплотнение представляет собой один из специфических способов перенайма жилого помещения. Его сущность состоит в том, что съемщик сам выбирает лицо, которому он хотел бы передать излишнюю комнату и обращается с заявлением в жилищные органы о выдачи последнему ордера. Отказ в выдаче ордера может последовать, ели будет установлено, что данное лицо обеспечено жильем и потому в получении новой площади не нуждается. За этим единственным исключением выбор, произведенный съемщиком, обязателен для жилищных органов. Он оформляется ордером с заключением договора жилищного найма с новым съемщиком, который приобретает на переданную ему комнату самостоятельное право, вступая в непосредственные отношения с наймодателем. Если же к истечению трехмесячного срока съемщик не (стр.102) произведет самоуплотнения, он обязан передать излишнюю площадь в распоряжение жилищных органов. Невыполнение этой обязанности влечет за собою изъятие излишней изолированной комнаты в судебном порядке.

Однако изолированная комната не может быть изъята и приравнивается к внутрикомнатным излишкам, если ее изъятие вызвало бы одно из двух последствий: необходимость для лиц разного пола старше 10 лет (кроме супругов) проживать в одной комнате или поселение супругов в двух разных комнатах. Например, супруги, их 12-летний сын и 14-летняя дочь проживают в квартире, состоящей из трех изолированных комнат 36; 10 и 10 кв. м). Излишки, следовательно, равны 20 кв. м представлены двумя изолированными комнатами. Но при изъятии даже одной из них либо сын и дочь (оба в возрасте старше 10 лет) должны будут проживать в одной комнате, либо, во избежание этого, отцу пришлось бы поселиться с сыном, матери—с дочерью, и тогда супруги проживали бы в двух разных комнатах. В результате ни одна из этих комнат изъятию не подлежит.

Судебные органы иногда отказывают в иске об изъятии излишней изолированной комнаты и но другим основаниям. Е проживала в трехкомнатной квартире и занимала две изолированные комнаты (16,9 и 17,5 кв. м), ввиду чего к ней был предъявлен иск об изъятии комнаты площадью 16,9 кв. м. Верховный суд пришел к выводу о необоснованности удовлетворения этого иска нижестоящими судебными инстанциями, учитывая, что квартира, в которой проживает Е., не имеет никаких подсобных помещений, в том числе и кухни, и потому ответчица вынуждена часть жилой площади использовать для подсобных нужд (приготовление пищи и стирка белья). ⁵⁰

Порядок судебного изъятия излишних изолированных комнат распространяется также и на дома ведомственного фонда. Но право съемщика на самоуплотнение для этих домов не предусмотрено.

Срок. В договоре жилищного найма срок его действия определяется по соглашению сторон, когда в качестве наймодателя выступает гражданин. Типовые договоры, регулирующие жилищные отношения, которые возникают в ведомственном фонде II в фонде местного Совета, в соответствии со ст. 24 Закона от 17 октября 1937 г. устанавливают, что договоры должны заключаться на 5-летний срок. После истечения указанного срока необходимо перезаключение договора. На практике, однако. требование о перезаключении письменных договоров не всегда соблюдается в установленные сроки. Так, после заключения письменных договоров в 1938 г. работа по их перезаключению была проведена лишь в 1947 г., а затем в 1953 г. Но так как (стр.103) съемщик продолжает фактически проживать в предоставленном ему помещении, действие договора считается продленным на неопределенный срок, впредь до заключения нового письменного договора.

Как уже было отмечено, съемщик, исправно исполняющий свои обязанности, не может быть выселен ввиду истечения срока договора. Следовательно, срок не является обстоятельством, наступление которого влечет за собой прекращение жилищных правоотношений. Но отсюда не следует, что он вообще лишен какого-либо практического значения.

При заключении договора стороны принимают на себя целый ряд конкретных взаимных обязательств. Ст. 27 Закона от 17 октября 1937 г. запрещает в течение действия договора жилищного найма односторонне изменять его условия. Но эти условия могут быть изменены в момент перезаключения договора, т. е. по истечении срока его действия.

Для отношений между гражданами срок имеет еще и то значение, что лишь после его наступления собственник дома, испытывающий нужду в жилой площади, может поставить вопрос о выселении съемщика.

Права и обязанности сторон. Согласно типовым договорам, права и обязанности следующим образом распределяются между контрагентами.

Домоуправление помимо выполнения возложенных на него видов ремонта обязано; а) исправлять повреждения оборудования как в жилом помещении, так и в местах общего пользования не позднее трех дней по получении заявления от съемщика, а в случае аварии—немедленно; б) своевременно производить подготовку дома к зиме—как мест общего пользования в квартире, так и обшедомового оборудования (исправление и утепление входных дверей, исправление печей, центрального отопления и т. п.).

Невыполнение наймодателем этих обязанностей влечет за собой применение к нему определенных санкций. В частности, непринятие управляющим домом в установленный срок мер по устранению аварий с домовым оборудованием или повреждений зданий, влекущих порчу жилого помещения и мест общего пользования, дает право съемщику, одному или совместно с другими проживающими в квартире (доме) съемщиками, произвести необходимые исправления со взысканием с домоуправления всех понесенных ими расходов по сметной стоимости.

Съемщик помимо производства некоторых видов ремонта и своевременного внесения квартирной платы обязан: а) пользоваться помещением исключительно по его прямому назначению; б) по прямому назначению и на равных правах с другими съемщиками пользоваться подсобными помещениями и местами общего пользования; в) бережно относиться к жилому фонду, соблюдать санитарные, противопожарные правила и правила (стр.104) внутреннего распорядка в квартире; г) немедленно сообщать обо всех случаях порчи помещения, хищения или порчи оборудования; д) беспрепятственно допускать, при условии предупреждения за три дня, ремонтных рабочих, посылаемых домоуправлением для производства ремонтных работ, а в случаях аварий—вне зависимости от предупреждения; е) при освобождении помещения сдать его управляющему домом в полной исправности.

При нарушении возложенных на него обязанностей съемщик также подвергается определенным санкциям: он обязан возместить домоуправлению причиненные убытки, устранить вызванные его действиями обстоятельства, которые лишают других съемщиков доступа к местам общего пользования, и т. л. Некоторые нарушения, допущенные съемщиком, влекут за собой утрату права на жилплощадь. Например, гр-ка 3. получила от ведомства площадь в одном из подмосковных районов, но использовала ее как дачное помещение, проживая фактически на площади мужа в Москве. Суд лишил ее права на жилую площадь ввиду использования площади не по назначению (п. «г» ст. 171 ГК).⁵¹

Стороны должны производить ремонт жилого помещения. Домоуправление производит капитальный ремонт как в жилых комнатах, так и в местах общего пользования. Ремонт производится по мере необходимости или в сроки, установленные жилищным управлением, а в ведомственных домах—администрацией учреждения, предприятия или организации, на балансе которых значится дом. Кроме того, домоуправление выполняет некоторые виды текущего ремонта: замену дверей и окон вследствие их нормального износа, исправление полов со сменой досок (паркета) или их переборкой и текущий ремонт внутридомового оборудования (печей, очагов, центрального отопления, водопровода, канализации, ванного и газового оборудования). На съемщике лежит обязанность производить за свой счет в установленный домоуправлением срок или по мере необходимости по своему усмотрению текущий ремонт занимаемых жилых помещений и мест общего пользования (побелка потолков; побелка, окраска или оклейка обоями стен; окраска вторых рам и изнутри первых рам; вставка стекол; окраска полов и дверей в квартире; ремонт электропроводки).

Рассмотрим теперь вопрос об обязанности съемщика по внесению квартирной платы (постановление ЦИК и СНК СССР от 4 июня 1926 г. СЗ СССР, 1926, № 44, ст. 312; постановление ВЦИК и СПК РСФСР от 14 мая 1928 г.—СУ РСФСР, 1928, № 53. ст. 402).

Единицей оплаты является квадратный метр полезной жилой площади. За каждый квадратный метр начисляется ставка квартирной (стр.105) платы. Размер ставки квартирной платы определяется следующим образом.

Существует основная ставка квартирной платы, т. е. средний расценок квадратного жилой площади, установленный для данного города исполкомом местного Совета. Он может колебаться в пределах от 30 до 44 коп.

Для данного дома исполком местного Совета определяет расценок жилой площади путем установления скидок или надбавок к основной ставке. Скидки устанавливаются за отдаленность дома от центра, отсутствие всех или некоторых элементов коммунального обслуживания (водопровода, канализации и т. п.), а надбавки—за наличие в данном доме особых удобств (ванна, газ и др.).

На основе расценка нормируется квартирная такса для каждого в отдельности жилого помещения в данном доме. Если это жилое помещение не имеет дефектов по сравнению с большей частью всех прочих помещений того же дома, квартирная такса будет равной расценку. При наличии дефектов для исчисления квартирной таксы нужно произвести скидки с расценка (75% для темных помещений. 50% для полутемных и подвальных, 20% для полуподвальных и т. л.).

После установления квартирной таксы исчисляется ставка квартирной платы, 1. е. цена за использование в течение одного месяца квадратного метра жилой площади, занимаемой пользователем и его семьей. Исчисление производится путем прибавления к квартирной таксе 3,3 коп. от каждых 10 руб. заработка съемщика (рабочего или служащего), превышающего 145 руб. в месяц. При этом принимается в расчет заработная плата максимально оплачиваемого члена семьи съемщика. Так, если квартирная такса составляет 32 коп, а заработная плата 345 руб. в месяц, ставка квартирной платы будет равна 98 коп.

( 32+ 345-145/ 10 *3,3) Однако величина ставки квартирной платы при всех условиях не должна превышать 1 р. 32 к.

Путем умножения ставки квартирной платы на число квадратных метров полезной жилой площади определяется размер месячной квартирной платы для семьи.

Некоторые категории съемщиков пользуются льготами по квартирной плате. Так, жилая площадь, занимаемая персональным пенсионером и членами его семьи, которые совместно с ним проживают, оплачивается в размере 50% ставок, установленных для рабочих и служащих.

В домах местных Советов, а также предприятий, учреждении и организаций, если эти лома были возведены начиная с 1924 г. и позже, допускается увеличение ставок квартирной платы, но не более чем на 25%).

В домах граждан (как собственных, так и арендуемых) размер квартирной платы определяется по соглашению сторон, но (стр.106) он не может превышать более чем на 20% установленные законом тарифные ставки (ст. 36 Закона от 17 октября 1937 г.).

Как видно из изложенного, при определении тарифных ставок (расценка жилой площади) учитываются коммунальные услуги, предоставленные съемщику. Поэтому они особой оплате не подлежат. Исключение установлено для некоторых видов коммунальных услуг (например, центрального отопления), которые оплачиваются по особым ставкам сверх квартирной платы. Взносы таких денежных сумм во всех отношениях (сроки, последствия просрочки) приравниваются к взносам квартирной платы.

Сроками внесения квартирной платы являются: для рабочих, служащих и приравненных к ним категорий съемщиков (пенсионеры, военнослужащие и т. п.)— 10-е число следующего за оплачиваемым месяца, а для других категорий—15-е число текущего но платежу месяца. В случае просрочки начисляется пеня в размере 0,1%) от суммы задолженности за каждый день просрочки. невнесенная квартирная плата взыскивается в бесспорном порядке (по нотариальной исполнительной надписи). Возникшие между съемщиком и наймодателем споры но этому вопросу разрешаются судом.

Все члены семьи съемщика, имеющие самостоятельный заработок отвечают вместе с ним солидарно перед наймодателем в размере причитающейся последнему квартирной платы.

Договор поднайма. Съемщик жилого помещения может сдать ей определенную часть (комнату, угол) во временное пользование другому лицу—поднанимателю. Мыслима сдача в поднаем и жилого помещения в целом, если, согласно действующему законодательству, съемщик, временно в нем не проживающий сохраняет право на это помещение.

Для заключения договора поднайма требуется соглашение, достигнутое между поднанимателем и съемщиком, который действует с согласия всех постоянно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи. Когда же, например, жилищное управление заселяет площадь, временно пустующую вследствие призыва съемщика в армию для прохождения срочной службы, возникшие правоотношения нельзя квалифицировать как поднаем, поскольку поселенные на площадь лица соглашения со съемщиком не заключали и свои обязанности выполняют не перед ним, а перед домоуправлением. Характерная же особенность поднайма состоит и том, что поднаниматель находится в правоотношениях только со съемщиком, но не с наймодателем.

Необходимо ли, однако, для заключения договора поднайма также и согласие наймодателя?

Если наймодателем является гражданин, его согласие для сдачи площади в поднаем не требуется, поскольку иное не было Установлено в заключенном им договоре жилищного найма (ст. 168 ГК). Напротив, сдача в поднаем помещения, находящегося (стр.107) в доме местного Совета или в жилом строении ведомственного фонда, осуществима лишь с письменного разрешения наймодателя (домоуправления). Вместе с тем в самих Типовых договорах, действующих в РСФСР, признается за съемщиком право на заключение договора поднайма при условии, что в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого жильца, будет не менее жилищно-санитарной нормы (9 кв. м). Практически это означает, что, если у семьи имеются не подлежащие изъятию излишки, размер которых равен хотя бы 9 кв. м, или, если ввиду временного отсутствия кого-либо из членов семьи, сохраняющего право на площадь, на каждого жильца будет приходиться и после вселения поднанимателя не менее 9 кв. м,—в разрешении на сдачу площади в поднаем не может быть отказано.

Для действительности рассматриваемого договора необходимо также, чтобы сдача жилой площади в поднаем не использо-н;1лась в качестве источника систематического извлечения съемщиком нетрудовых доходов. В связи с этим определенному нормированию подвергается размер платы, которая может быть взыскана по договору поднайма.

Вопрос о наемной плате решается самими сторонами в заключаемом ими соглашении. Однако ее размер во всяком случае не должен превышать суммы, которую сам съемщик уплачивает наймодателю за пользование тем же помещением. Речь при этом, разумеется, идет только об оплате используемой поднанимателем жилой площади. Что же касается пользования с его стороны услугами, домашней обстановкой, постельными принадлежностями съемщика и т. п., то такие виды пользования вознаграждаются особо и в сумму квартирной платы не включаются.

Незначительное превышение указанных размеров оплаты помещения при поднайме или хотя и значительное, но носящее эпизодический характер, не может служить основанием для изъятия площади у съемщика. Дело должно здесь ограничиваться лишь взысканием излишне полученных сумм в доход государства (ст 147 ГК). Те же последствия наступают и при систематической сдаче по спекулятивным ценам в поднаем внутрикомнатной площади. Но если систематически и в спекулятивных целях в поднаем сдается изолированная комната, даже и не являющаяся излишней, она может быть изъята у съемщика, причем такой иск вправе предъявить прокуратура или жилищное управление, но не поднаниматель (п. 9 постановления Пленума Верховного суда СССР от 12 декабря 1940 г.).

Ведя борьбу с использованием жилой площади как средства извлечения нетрудовых доходов, судебные органы в то же время проявляют большую осторожность в удовлетворении требований об изъятии площади у съемщика. Так, в определении по делу Р. Верховный суд признал неправильными решения нижестоящих инстанций об изъятии у нее комнаты размером 8,6 кв. м. К такому (стр.108) выводу Верховный суд пришел не только потому, что, принимая на квартиру студентов с оплатой 50 руб. в месяц, ответчица оказывала им различные услуги (отопление, уборка и т. п.), но и потому, что в результате удовлетворения иска три человека должны были бы проживать в комнате, размер которой (16кв.м) явно недостаточен для семьи такой численности.⁵² Однако при доказанности всех обстоятельств, о которых говорит п. 9 постановления Пленума Верховного суда СССР, изолированная комната должна быть у съемщика изъята.

Договоры поднайма нуждаются в письменном оформлении. Но зачастую ил оформление исчерпывается одним лишь фактом подачи заявления о прописке полнанимателя. Договор этот может быть заключен на определенный срок и без указания срока.

Поднаниматель имеет право на проживание, но не приобретает права на площадь, сколько бы времени ни длились отношения поднайма. Единственное исключение из этого общего правила предусмотрено постановлением Совета Министров СССР от 15 августа 1948 г. (СП СССР, 1948, №5, ст. 61), согласно которому площадь выбывшего основного съемщика или ставшая для него излишней изолированная комната должна быть закреплена за поднанимателями, если таковыми являются инвалиды Отечественной войны или семьи военнослужащих и партизан, погибших или без вести пропавших па фронтах Отечественной войны, при условии, что перечисленные лица поселились на данную площадь до 1 января 1948 г.

Поскольку поднаниматель правом на площадь не обладает, он может быть выселен как съемщиком, так и наймодателем.

Возможность выселения его съемщиком зависит от того, является ли договор поднайма срочным или бессрочным. При срочном характере договора выселение поднанимателя осуществимо лишь по истечении срока поднайма. Если же договор заключен без указания срока, то, в соответствии со ст. 155 ГК, выселение может быть произведено по истечении трех месяцев после того, как поднаниматель был предупрежден об этом (п. 5 постановления Пленума Верховного суда СССР от 12 декабря 1940 г.). Никаких мотивов в обоснование своего требования о выселении поднанимателя при наличии указанных обстоятельств съемщик приводить не должен. Но если ставится вопрос о досрочном расторжении договора, соответствующие требования должны быть обоснованы ссылкой на допущенные нанимателем существенные нарушения возложенных на него обязанностей. При этом во всех случаях выселение производится в судебном порядке.

Возможность выселения поднанимателя по требованию наймодателя определяется самой природой договора о поднайме. Указанный договор создает для поднанимателя права, зависимые от прав съемщика, и потому они прекращаются одновременно, (стр.109) с тем, как последний утрачивает право на жилплощадь. Следовательно, если выселению подлежит сам съемщик, то выселяется и поднаниматель, хотя бы срок действия договора поднайма еще не истек. Порядок его выселения (судебный или административный) также зависит от того, в каком порядке выселяется основной съемщик. Но, разумеется, обязанность наймодателя предоставить основному съемщику при выселении другую годную для жилья площадь не порождает для него аналогичной обязанности в отношении поднанимателя. Кроме того. нет препятствий к тому, чтобы и при сохранении права на площадь основным съемщиком наймодатель поставил вопрос о выселении поднанимателя, если для этого имеются особые основания (например, произошло увеличение численности семьи съемщика, и потому на каждого жильца теперь приходится менее 9 кв. м площади). Однако такие требования при всех обстоятельствах должны быть рассмотрены судом.

Ввиду того, что поднаниматели права на площадь не имеют, они не учитываются ни при определении излишков, ни при исчислении квартирной платы. Но если раскладка расходов в коммунальной квартире производится по числу жильцов, во внимание принимаются также и поднаниматели.

Поднанимателя обычно именуют временным жильцом. Но временными жильцами могут быть не только поднаниматели. Ими являются также родственники, знакомые, гости и другие подобные лица, временно проживающие у съемщика без внесения платы. Не приобретают права на площадь и опекуны (попечители), проживающие в помещении, которое закреплено за их подопечными. Во избежание использования опеки в целях завладения площадью подопечных судебная практика рассматривает опекунов и попечителей как временных жильцов даже и случаях, когда они ведут общее с подопечным хозяйство.

Временные жильцы, не являющиеся поднанимателями, выселяются в том же порядке, что и поднаниматели. Однако, если из самого существа отношений между сторонами видно, что имелось в виду краткосрочное проживание временного жильца (например, временное проживание гостя), последний должен быть выселен по требованию съемщика немедленно, без предоставления 3-месячной отсрочки.