- •1 Введение в оценку недвижимости
- •1.1 Объекты оценки и субъекты оценочной деятельности
- •1.2 Объекты недвижимости
- •1.3 Рынок оценочных услуг
- •1.4 Законодательство по оценочной деятельности
- •1.5 Стандарты оценки
- •Дата проведения осмотра и оценки объекта недвижимости
- •Экспертиза отчёта об оценке недвижимости
- •Право осуществления оценочной деятельности
- •Процесс оценки недвижимости и требования к её проведению
- •1.6 Цели оценки недвижимости
- •1.7 Информационная база оценки
- •1.8 Отчёт об оценке
- •1.9 Сертификат качества оценки и основные предпосылки, допущения и ограничения
- •2 Анализ исходных данных для оценки недвижимости
- •2.1 Анализ социально-экономической ситуации в регионе
- •2.2 Анализ местоположения объекта недвижимости
- •2.3 Анализ рынка недвижимости
- •Принципы исследования рынка недвижимости
- •Структура рынка недвижимости
- •3 Анализ характеристик объектов недвижимости
- •3.1 Формы и задачи обследования объектов недвижимости
- •3.2 Подготовительные работы
- •3.3 Техническое обследование объектов недвижимости при оценке их стоимости
- •3.4 Обработка, анализ и оформление результатов освидетельствования
- •3.5 Специальные виды экспертизы по объекту недвижимости
- •4 Принципы оценки недвижимости
- •4.1 Позиция, отражающая точку зрения пользователя
- •4.2 Позиция, отражающая взаимоотношения компонентов собственности
- •4.3 Позиция, отражающая точку зрения рынка
- •4.4 Позиция, отражающая наилучшее и наиболее эффективное использование собственности
- •5 Оценка затратным подходом
- •5.1 Общие положения затратного подхода
- •5.2 Расчёт стоимости строительства недвижимости
- •5.3 Методы определения стоимости нового строительства при оценке недвижимости
- •5.4 Расчёт накопленного износа зданий и сооружений
- •Метод экономического возраста
- •5.5 Основы переоценки имущества предприятия
- •6 Оценка недвижимости сравнительным подходом
- •6.1 Общие положения сравнительного подхода
- •6.2 Методические приемы корректировок
- •6.3 Определение рыночной стоимости на основе показателей дохода и цены продажи
- •6.4 Определение рыночной стоимости офисного здания методическим приемом относительного сравнительного анализа
- •7 Оценка недвижимости доходным подходом
- •7.1 Общие положения доходного подхода
- •Нормы дохода
- •7.2 Прогнозирование (расчёт) будущих доходов
- •1 Плюс – доходы, минус – расходы.
- •7.3 Практика составления реконструированного отчёта о доходах
- •7.4 Метод прямой капитализации
- •7.5 Метод дисконтированных денежных потоков
- •8 Оценка рыночной стоимости земельного участка
- •8.1 Общие положения
- •8.2 Методы оценки земельного участка
- •Глоссарий (стандартизированные термины с определениями)
Право осуществления оценочной деятельности
Оценка объекта недвижимости может проводится оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
При заключении договора об оценке оценщик обязан информировать заказчика о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о праве осуществления оценщиком оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчёту по оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке, в котором указывается также фамилия, имя и отчество оценщика(ов), реквизиты документа, дающего право осуществлять оценочную деятельность, полис страхования профессиональной деятельности (гражданской ответственности) оценщика(ов).
Основными требованиями и условиями для получения права осуществления оценочной деятельности на территории Российской федерации являются:
-
профессиональное образование или профессиональная переподготовка;
-
соблюдение оценщиком законодательных и нормативно-правовых актов;
-
повышение оценщиком не реже одного раза в три года квалификации в области оценочной деятельности;
-
страхование гражданской ответственности оценщика;
-
предоставление по запросу СРО, членом которой является оценщик, материалов для контроля оценочной деятельности;
-
наличие в штате компании не менее двух оценщиков, имеющих трудовой договор с компанией;
-
страхование профессиональной деятельности (гражданской ответственности) оценщиков;
-
членство в СРО с оплатой вступительного взноса и ежегодных взносов;
-
оплата взноса в компенсационный фонд СРО.
Процесс оценки недвижимости и требования к её проведению
Процесс оценки недвижимости включает в себя ряд последовательных действий, выполняемых в ходе определения величины стоимости объекта недвижимости. Проведение оценки обычно включает в себя следующие этапы:
1. Заключение с заказчиком договора об оценке объекта недвижимости с включением в договор обязательных данных в соответствии с законодательными и нормативными актами: наименования объекта недвижимости с адресом, даты оценки и даты подготовки отчёта, реквизитов оценщика – физического лица, цели оценки, вида определяемой стоимости и др.
2. Постановка задачи (подготовка технического задания):
-
идентифицируется и детально описывается оцениваемый объект недвижимости. Определяется и письменно фиксируется местоположение объекта оценки, его статус и физический состав;
-
устанавливается цель оценки. Цель оценки формирует сферу использования отчёта (заключения) об оценке, дает возможность оценщику определить характер использования данных для оценки, принципы, суждения и подходы, которыми он должен руководствоваться при оценке;
-
устанавливается вид стоимости, подлежащий определению, в соответствии с поставленной целью и стандартами оценки;
-
устанавливается дата оценки.
3. Подготовка плана работ по оценке:
-
составление графика работ по оценке, включающего сроки, разделы отчёта по оценке объекта оценки и исполнителей;
-
составление перечня источников получения информации и способов её поиска и сбора. Источники информации приведены далее в п. 1.7. Кроме того, у оценщика имеется собственная база данных, которая пополняется по мере выполнения оценки объектов оценки;
-
определение затрат на получение и обработку информации. Затраты включают в себя расходы на получение платной информации, оплату услуг экспертов, маркетинговых и иных исследований, на командировочные и транспортные расходы, а также на оформление отчёта и др.;
-
определение методологии (модели) оценки объекта оценки, соответствующей цели оценки и виду определяемой стоимости;
-
определение величины вознаграждения оценщика, экспертов и других работников, участвующих в подготовке отчёта по оценке.
4. Поиск, сбор и обработка информации:
-
установление количественных и качественных характеристик объекта недвижимости в ходе осмотра объекта оценки. Оценщик осуществляет сбор и обработку правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта недвижимости правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчётности, относящихся к объекту недвижимости; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта недвижимости; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта недвижимости с целью определения его стоимости. Осуществляется сбор иной информации, связанной с объектом недвижимости, данные по местоположению объекта оценки и ближайших окрестностей, данные о расценках и затратах на строительные работы, информации об окружающей среде, социальной и промышленной инфраструктуре и других факторах, оказывающих влияние на формирование рыночной стоимости оцениваемого объекта оценки. При сборе и обработке данных наибольшее внимание оценщик уделяет полноте и достоверности собранных данных;
-
анализ рынка недвижимости. Оценщик определяет и анализирует рынок недвижимости, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также собирает аналоги объекта недвижимости и обосновывает их выбор.
5. Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости, в соответствии с которым и проводится определение его рыночной стоимости. Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования отбирается последовательно из вариантов, соответствующих правовым требованиям и ограничениям, физически осуществимым, экономически эффективным и обладающим максимальной продуктивностью.
6. Оценка рыночной стоимости земельного участка. При оценке объекта недвижимости вместе с земельным участком, на котором располагается объект недвижимости, стоимость земельного участка приводится отдельно от расположенного на нем объекта недвижимости.
7. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчётов. Оценщик проводит необходимые расчёты того или иного вида стоимости объекта недвижимости с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта недвижимости, результатов анализа рынка недвижимости, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта недвижимости в будущем (рисков), и другой информации.
8. Обобщение (согласование) результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта недвижимости. В процессе согласования проводится проверка достоверности всех данных, использованных в расчётах, проверка сделанных допущений и выводов, проверка математической правильности расчётов и сделанных округлений и формируется окончательное заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости.
9. Составление и передача заказчику отчёта об оценке объекта недвижимости. Детализация и полнота включенных в отчёт данных (включая собранные, но не использованные в расчётах и аналитических разделах данные) определяется договором об оценке с заказчиком. Требования к содержанию отчёта об оценке содержатся в законодательстве об оценочной деятельности и федеральных стандартах оценки.