- •1 Введение в оценку недвижимости
- •1.1 Объекты оценки и субъекты оценочной деятельности
- •1.2 Объекты недвижимости
- •1.3 Рынок оценочных услуг
- •1.4 Законодательство по оценочной деятельности
- •1.5 Стандарты оценки
- •Дата проведения осмотра и оценки объекта недвижимости
- •Экспертиза отчёта об оценке недвижимости
- •Право осуществления оценочной деятельности
- •Процесс оценки недвижимости и требования к её проведению
- •1.6 Цели оценки недвижимости
- •1.7 Информационная база оценки
- •1.8 Отчёт об оценке
- •1.9 Сертификат качества оценки и основные предпосылки, допущения и ограничения
- •2 Анализ исходных данных для оценки недвижимости
- •2.1 Анализ социально-экономической ситуации в регионе
- •2.2 Анализ местоположения объекта недвижимости
- •2.3 Анализ рынка недвижимости
- •Принципы исследования рынка недвижимости
- •Структура рынка недвижимости
- •3 Анализ характеристик объектов недвижимости
- •3.1 Формы и задачи обследования объектов недвижимости
- •3.2 Подготовительные работы
- •3.3 Техническое обследование объектов недвижимости при оценке их стоимости
- •3.4 Обработка, анализ и оформление результатов освидетельствования
- •3.5 Специальные виды экспертизы по объекту недвижимости
- •4 Принципы оценки недвижимости
- •4.1 Позиция, отражающая точку зрения пользователя
- •4.2 Позиция, отражающая взаимоотношения компонентов собственности
- •4.3 Позиция, отражающая точку зрения рынка
- •4.4 Позиция, отражающая наилучшее и наиболее эффективное использование собственности
- •5 Оценка затратным подходом
- •5.1 Общие положения затратного подхода
- •5.2 Расчёт стоимости строительства недвижимости
- •5.3 Методы определения стоимости нового строительства при оценке недвижимости
- •5.4 Расчёт накопленного износа зданий и сооружений
- •Метод экономического возраста
- •5.5 Основы переоценки имущества предприятия
- •6 Оценка недвижимости сравнительным подходом
- •6.1 Общие положения сравнительного подхода
- •6.2 Методические приемы корректировок
- •6.3 Определение рыночной стоимости на основе показателей дохода и цены продажи
- •6.4 Определение рыночной стоимости офисного здания методическим приемом относительного сравнительного анализа
- •7 Оценка недвижимости доходным подходом
- •7.1 Общие положения доходного подхода
- •Нормы дохода
- •7.2 Прогнозирование (расчёт) будущих доходов
- •1 Плюс – доходы, минус – расходы.
- •7.3 Практика составления реконструированного отчёта о доходах
- •7.4 Метод прямой капитализации
- •7.5 Метод дисконтированных денежных потоков
- •8 Оценка рыночной стоимости земельного участка
- •8.1 Общие положения
- •8.2 Методы оценки земельного участка
- •Глоссарий (стандартизированные термины с определениями)
-
физическое (для недвижимости – подвал, этажи, мансарда; для земельного участка – поверхность участка, воздушное пространство, недра, включая водные ресурсы);
-
по имущественным правам (собственность на здание или земельный участок, аренда земельного участка или здания, ипотека, права срочного или бессрочного пользования или владения, пожизненное наследуемое владение, оперативное управление и др.);
-
по времени пользования (краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, право оперативного управления).
-
4.3 Позиция, отражающая точку зрения рынка
-
Принцип зависимости (dependency) говорит о том, что стоимость оцениваемой собственности зависит от внешней экономической среды (экономических, социальных и законодательных условий функционирования), от характера и стоимости окружающей собственности, от перспектив развития района расположения недвижимости. Качество месторасположения зависит от соответствия параметров земельного участка принятому в данном месте типу землепользования и от его близости к экономическим центрам (для доходной недвижимости). Эти характеристики составляют экономическое месторасположение собственности (situs). Одновременно объект оценки влияет на стоимость других связанных с ним объектов.
-
При изменении экономических связей меняется экономическая среда, и соответственно может измениться стоимость собственности. Степень изменения зависит от характера связей между объектом недвижимости и новой экономической средой.
-
Принцип соответствия (conformity) заключается в том, что максимальная стоимость собственности возникает тогда, когда все характеристики объекта недвижимости – функциональное назначение, состав, размеры, качество, уровень архитектуры, престижности, удобств, характер использования собственности – соответствуют потребностям и ожиданиям местного рынка, а также окружению. Принцип соответствия реализуется в виде двух принципов – регрессии и прогрессии.
-
Принцип регрессии (regression) определяет уменьшение стоимости собственности при её «переулучшении» относительно рыночных условий.
-
Принцип прогрессии (progression) заключается в том, что стоимость «недоулучшенной» собственности повышается благодаря окружающей застройке.
-
Принцип спроса и предложения (supply and demand) утверждает, что цена собственности определяется взаимодействием спроса и предложения на аналогичную собственность на конкретном сегменте рынка.
-
Так как рынок недвижимости несовершенен и неравновесен, то цены определяются не только спросом и предложением. Рынок недвижимости характеризуется большой инерцией. Спрос изменяется в краткосрочном периоде, а предложение определяется ценами на объекты строительства и строительные ресурсы, изменяющимися под влиянием более стабильных долгосрочных факторов.
-
Принцип конкуренции (competition) утверждает, что когда прибыль на определенном сегменте рынка превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, конкуренция на данном рынке увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня доходов. Конкуренция позволяет формировать рыночную стоимость недвижимости.
-
Принцип изменения (change) свидетельствует о том, что рыночная среда и экономика в целом находятся в состоянии постоянного изменения и это отражается на непостоянстве стоимости недвижимости во времени. Изменение стоимости происходит в результате изменения самой недвижимости (физическое устаревание строительных конструкций, реконструкция), её нахождения на определенном этапе жизненного цикла (выведение на рынок, развитие, стабилизация, упадок) и в результате изменения внешних условий. Для прогноза будущих выгод необходимо отслеживание тенденций изменения внешних и внутренних условий и предварительное прогнозирование всех существенных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Принципом изменения объясняется фиксация конкретной даты оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки.