7 Оценка недвижимости доходным подходом

7.1 Общие положения доходного подхода

    Область применения и ограничения доходного подхода

    В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод её владельца. Формализуется данный подход путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость.

    Доходный подход несет в себе скрытые мотивы покупателя, приобретающего недвижимость для ведения бизнеса, и может считаться наиболее надежным при определении рыночной стоимости приносящих доход объектов недвижимости. Доходный подход отражает предел стоимости, больше которой не будет платить типичный инвестор, рассчитывающий на типичное использование недвижимости и принятые ставки доходности. Для типичного инвестора большее значение имеют характеристики арендаторов и рынка капитала, нежели физические характеристики объекта недвижимости.

    В оценке недвижимости используются два метода капитализации дохода, в основе которых лежат различные допущения и предпосылки. Выбор конкретного метода зависит от объёма имеющейся рыночной информации.

    Метод прямой капитализации (direct capitalization) пересчитывает годовой доход в стоимость собственности путем деления его (или среднегодового дохода за срок проекта) на соответствующую норму дохода или путем умножения его на соответствующий коэффициент дохода. Метод прямой капитализации неприменим при оценке объектов, требующих дополнительных капитальных вложений – незавершенного строительства, при перепроектировании, реконструкции и т.п.

    Особенностью метода прямой капитализации является отсутствие отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал. Метод прост и понятен, не требует долгосрочных прогнозов. Коэффициент капитализации определяется по данным рынка путем выявления взаимосвязи между годовым доходом и стоимостью методом сравнительного анализа продаж подобных объектов. В качестве базового уровня годового дохода объекта оценки можно применять потенциальный или действительный валовой доход, чистый операционный доход или денежный поток до уплаты налогов. Выбор конкретного уровня дохода зависит от целей анализа, наличия доступной информации и традиций местного рынка.

    Метод капитализации по норме отдачи пересчитывает будущие платежи в настоящую стоимость собственности либо путем дисконтирования каждого будущего платежа соответствующей ему нормой дисконтирования (анализ дисконтированных денежных потоков), либо путем капитализации с применением расчётных моделей. При этом расчётные модели капитализации по норме отдачи являются частными случаями анализа дисконтированных денежных потоков для некоторых, регулярным образом изменяющихся потоков дохода.

    Капитализация по норме отдачи базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости оцениваемой собственности в течение срока проекта. Последовательность определения стоимости недвижимости доходным подходом состоит из прогнозирования будущих денежных потоков и их капитализации в настоящую стоимость.

    Метод дисконтированных денежных потоков включает в себя:

• анализ финансовой отчётности объекта оценки (недвижимости), её нормализацию и трансформацию (при необходимости);

• выбор типа денежного потока, который будет дисконтирован;

• определение длительности прогнозного периода (срок проекта);

• анализ и прогноз выручки в зависимости от прогноза изменения всех существенных факторов рыночной среды;

• анализ и прогноз расходов и инвестиций;

• расчёт величины ежегодного денежного потока для прогнозного периода;

• расчёт ставки (ставок) дисконтирования;

• расчёт величины стоимости в постпрогнозный период;

• определение предварительной величины стоимости оцениваемого объекта;

• корректировка стоимости объекта оценки на наличие нефункционирующих активов (при необходимости);

• поправка (премии или скидки) на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаточную ликвидность.

    Метод дисконтированных денежных потоков наиболее приемлем с позиции инвестора, так как инвестор, вкладывая финансовые средства в действующее предприятие, покупает не набор активов, а поток будущих доходов, который позволит не только окупить вложенные средства, но и получить прибыль. Применение этого метода наиболее обоснованно для оценки предприятий, имеющих историю прибыльного хозяйственного развития.

    Показатели дохода

    Существенным моментом в доходном подходе является четкое определение и классификация выгод для единообразного их толкования. Выгода от владения собственностью включает право получать все регулярные доходы во время владения (операционные доходы или доходы от эксплуатации), а также доход от продажи недвижимости после окончания владения (реверсия).

    В зависимости от объёма учтенных потерь и расходов регулярные арендные доходы в течение периода владения делятся на несколько уровней с учетом различных факторов.

    Потенциальный валовый доход (potential gross income – PGI) – общий валовый доход от недвижимости при её 100 %-ной сдаче в аренду.

    Действительный валовый доход (effective gross income – EGI) – доход от недвижимости с учетом уровня загрузки и потерь при сборе арендной платы.

    Чистый операционный доход (net operating income – NOI) – действительный или ожидаемый чистый доход в годовом исчислении, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов (расходов на эксплуатацию) до выплаты сумм по обслуживанию кредита и начисления амортизации. Чистый операционный доход определяется в предположении наиболее эффективного использования объекта оценки.

    Денежный поток до уплаты налогов (pre-tax cash flow) – часть чистого операционного дохода, которая остается после вычитания сумм на обслуживание долга. При этом под налогами имеются в виду подоходные налоги.

    Денежный поток после уплаты налогов (after-tax cash flow – ATCF) – часть денежного потока до уплаты налогов, которая остается после уплаты подоходных налогов.

    Денежный поток от продажи, или реверсия (reversion), – общая сумма дохода, которую инвестор получает при окончании проекта.

    Типичный инвестор приносящей доход недвижимости имеет своей целью получить доход, сравнимый с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. Инвестор должен возвратить вложенные средства и получить вознаграждение за их использование. В соответствии с этим возврат вложенных инвестиций складывается из возврата инвестированного капитала (return of capital) и дохода на инвестированный капитал (return on capital). Для количественного выражения возврата инвестиций применяются измерители, которые называют нормы возврата (rates of return).

    В зависимости от базы исчисления нормы возврата можно разделить на нормы дохода (income rates), или нормы денежных потоков (cash flow rates), и нормы отдачи, или нормы прибыли (yield rates).