- •1 Введение в оценку недвижимости
- •1.1 Объекты оценки и субъекты оценочной деятельности
- •1.2 Объекты недвижимости
- •1.3 Рынок оценочных услуг
- •1.4 Законодательство по оценочной деятельности
- •1.5 Стандарты оценки
- •Дата проведения осмотра и оценки объекта недвижимости
- •Экспертиза отчёта об оценке недвижимости
- •Право осуществления оценочной деятельности
- •Процесс оценки недвижимости и требования к её проведению
- •1.6 Цели оценки недвижимости
- •1.7 Информационная база оценки
- •1.8 Отчёт об оценке
- •1.9 Сертификат качества оценки и основные предпосылки, допущения и ограничения
- •2 Анализ исходных данных для оценки недвижимости
- •2.1 Анализ социально-экономической ситуации в регионе
- •2.2 Анализ местоположения объекта недвижимости
- •2.3 Анализ рынка недвижимости
- •Принципы исследования рынка недвижимости
- •Структура рынка недвижимости
- •3 Анализ характеристик объектов недвижимости
- •3.1 Формы и задачи обследования объектов недвижимости
- •3.2 Подготовительные работы
- •3.3 Техническое обследование объектов недвижимости при оценке их стоимости
- •3.4 Обработка, анализ и оформление результатов освидетельствования
- •3.5 Специальные виды экспертизы по объекту недвижимости
- •4 Принципы оценки недвижимости
- •4.1 Позиция, отражающая точку зрения пользователя
- •4.2 Позиция, отражающая взаимоотношения компонентов собственности
- •4.3 Позиция, отражающая точку зрения рынка
- •4.4 Позиция, отражающая наилучшее и наиболее эффективное использование собственности
- •5 Оценка затратным подходом
- •5.1 Общие положения затратного подхода
- •5.2 Расчёт стоимости строительства недвижимости
- •5.3 Методы определения стоимости нового строительства при оценке недвижимости
- •5.4 Расчёт накопленного износа зданий и сооружений
- •Метод экономического возраста
- •5.5 Основы переоценки имущества предприятия
- •6 Оценка недвижимости сравнительным подходом
- •6.1 Общие положения сравнительного подхода
- •6.2 Методические приемы корректировок
- •6.3 Определение рыночной стоимости на основе показателей дохода и цены продажи
- •6.4 Определение рыночной стоимости офисного здания методическим приемом относительного сравнительного анализа
- •7 Оценка недвижимости доходным подходом
- •7.1 Общие положения доходного подхода
- •Нормы дохода
- •7.2 Прогнозирование (расчёт) будущих доходов
- •1 Плюс – доходы, минус – расходы.
- •7.3 Практика составления реконструированного отчёта о доходах
- •7.4 Метод прямой капитализации
- •7.5 Метод дисконтированных денежных потоков
- •8 Оценка рыночной стоимости земельного участка
- •8.1 Общие положения
- •8.2 Методы оценки земельного участка
- •Глоссарий (стандартизированные термины с определениями)
3 Анализ характеристик объектов недвижимости
Целью анализа является получение данных о конструктивных решениях и фактическом составе объекта недвижимости, определение текущего состояния его строительных конструкций и элементов. Эти данные являются основой для расчёта стоимости объекта недвижимости затратным подходом, выводов относительно физически возможных вариантов его использования, а также текущего и перспективного позиционирования на рынке.
3.1 Формы и задачи обследования объектов недвижимости
Процесс сбора и анализа фактических данных об объекте недвижимости называется обследованием. Его целями являются:
-
оценка пригодности земельных участков для строительства;
-
оценка технического состояния и эксплуатационных качеств зданий и сооружений с точки зрения диагностики повреждений строительных конструкций;
-
оценка технического состояния зданий и сооружений для обоснования решений по их реконструкции, модернизации или изменению функционального назначения;
-
техническая инвентаризация и регистрация объектов недвижимости;
-
оценка стоимости объектов недвижимости.
Для оценки пригодности земельных участков и технического состояния зданий и сооружений обследование проводится в форме технической экспертизы, которая включает исследование свойств и состояния грунтов, строительных материалов и конструкций, прогностические расчёты и характеристики фактической или остаточной прочности и несущей способности зданий и сооружений.
При инвентаризации обследование проводится в форме паспортизации, т.е. сбора данных по установленному перечню и создания стандартного пакета документации. При инвентаризации объекта недвижимости:
-
выявляется и определяется основное строение, а также вспомогательные служебные строения и сооружения;
-
выявляется дата начала эксплуатации всех строений и сооружений;
-
замеряется в натуре и графически фиксируется положение основного и вспомогательных строений и сооружений (в виде эскиза, плана);
-
замеряются в натуре и графически фиксируются конструктивные и функциональные части строений и сооружений;
-
определяются техническое состояние и физический износ всех строений и сооружений;
-
определяется стоимость восстановления или замещения всех строений и сооружений;
-
уточняется первоначальная стоимость объекта недвижимости на дату ввода в эксплуатацию (по данным бухгалтерского учета).
Обследование для целей оценки стоимости объекта недвижимости сочетает в себе основные приемы технической экспертизы и паспортизации. По характеру применяемых методов эта форма обследования относится к освидетельствованию объектов, по содержанию она наиболее близка к паспортизации. Дополнительно к данным паспортизации:
-
выявляются ограничения по возможным формам использования объекта недвижимости;
-
определяются количественные эксплуатационные показатели;
-
выявляются характеристики улучшений, вызывающие уменьшение стоимости из-за несоответствия современным рыночным стандартам.
При освидетельствовании данные об объекте недвижимости формируются оценщиком путем анализа документации и по результатам натурных наблюдений визуальными методами, включая фотографирование объекта недвижимости и его отдельных внешних и внутренних частей.
Освидетельствование для целей оценки стоимости недвижимости состоит из трех этапов: подготовительные работы; техническое обследование; обработка, анализ и оформление результатов освидетельствования.