- •1 Введение в оценку недвижимости
- •1.1 Объекты оценки и субъекты оценочной деятельности
- •1.2 Объекты недвижимости
- •1.3 Рынок оценочных услуг
- •1.4 Законодательство по оценочной деятельности
- •1.5 Стандарты оценки
- •Дата проведения осмотра и оценки объекта недвижимости
- •Экспертиза отчёта об оценке недвижимости
- •Право осуществления оценочной деятельности
- •Процесс оценки недвижимости и требования к её проведению
- •1.6 Цели оценки недвижимости
- •1.7 Информационная база оценки
- •1.8 Отчёт об оценке
- •1.9 Сертификат качества оценки и основные предпосылки, допущения и ограничения
- •2 Анализ исходных данных для оценки недвижимости
- •2.1 Анализ социально-экономической ситуации в регионе
- •2.2 Анализ местоположения объекта недвижимости
- •2.3 Анализ рынка недвижимости
- •Принципы исследования рынка недвижимости
- •Структура рынка недвижимости
- •3 Анализ характеристик объектов недвижимости
- •3.1 Формы и задачи обследования объектов недвижимости
- •3.2 Подготовительные работы
- •3.3 Техническое обследование объектов недвижимости при оценке их стоимости
- •3.4 Обработка, анализ и оформление результатов освидетельствования
- •3.5 Специальные виды экспертизы по объекту недвижимости
- •4 Принципы оценки недвижимости
- •4.1 Позиция, отражающая точку зрения пользователя
- •4.2 Позиция, отражающая взаимоотношения компонентов собственности
- •4.3 Позиция, отражающая точку зрения рынка
- •4.4 Позиция, отражающая наилучшее и наиболее эффективное использование собственности
- •5 Оценка затратным подходом
- •5.1 Общие положения затратного подхода
- •5.2 Расчёт стоимости строительства недвижимости
- •5.3 Методы определения стоимости нового строительства при оценке недвижимости
- •5.4 Расчёт накопленного износа зданий и сооружений
- •Метод экономического возраста
- •5.5 Основы переоценки имущества предприятия
- •6 Оценка недвижимости сравнительным подходом
- •6.1 Общие положения сравнительного подхода
- •6.2 Методические приемы корректировок
- •6.3 Определение рыночной стоимости на основе показателей дохода и цены продажи
- •6.4 Определение рыночной стоимости офисного здания методическим приемом относительного сравнительного анализа
- •7 Оценка недвижимости доходным подходом
- •7.1 Общие положения доходного подхода
- •Нормы дохода
- •7.2 Прогнозирование (расчёт) будущих доходов
- •1 Плюс – доходы, минус – расходы.
- •7.3 Практика составления реконструированного отчёта о доходах
- •7.4 Метод прямой капитализации
- •7.5 Метод дисконтированных денежных потоков
- •8 Оценка рыночной стоимости земельного участка
- •8.1 Общие положения
- •8.2 Методы оценки земельного участка
- •Глоссарий (стандартизированные термины с определениями)
7.3 Практика составления реконструированного отчёта о доходах
Пример 7.1. Составить реконструированный отчёт о доходах для многоэтажного административного здания (бизнес-центра). Восьмиэтажное здание имеет 3 500 м2 площадей, подлежащих сдаче в аренду, в том числе офисы, конференц-зал, спорткомплекс, кафетерий. На дату оценки 730 м2 офисных площадей не занято (свободно).
На основе анализа договоров аренды, текущей рыночной ситуации, фактических и нормативных данных по расходам выполнены соответствующие расчёты и составлен реконструированный отчёт о доходах, представленный в табл. 7.2.
Таблица 7.2
Расчёт реконструированного отчёта о доходах
|
Плановая аренда |
|||||
|
Тип помещения |
Номер помещения |
Арендуемая площадь, м2 |
Плановая арендная плата, руб./м2 |
Плановая аренда, руб. |
|
|
Офисы 2 – 4 эт. |
1 – 20 |
1 200 |
2 240 |
2 688 000 |
|
|
Офисы 5 – 7 эт. |
21 – 35 |
900 |
1 680 |
1 512 000 |
|
|
Офисы 8 эт. |
36 – 40 |
300 |
1 120 |
336 000 |
|
|
Конференц-зал |
41 |
100 |
4 480 |
448 000 |
|
|
Спорткомплекс |
42 |
85 |
560 |
47 600 |
|
|
Кафетерий |
43 |
185 |
980 |
181 300 |
|
|
Итого плановая аренда |
– |
– |
– |
5 212 900 |
|
|
Свободная площадь |
– |
730 |
– |
– |
|
|
Рыночная аренда |
|||||
|
Тип помещения |
Номер помещения |
Свободная площадь, м2 |
Рыночная арендная плата, руб./м2 |
Рыночная аренда, руб. |
|
|
Офисы 2 – 4 эт. |
44 – 47 |
330 |
2 500 |
825 000 |
|
|
Офисы 5 – 7 эт. |
48 – 58 |
260 |
1 500 |
390 000 |
|
|
Офисы 8 эт. |
59 – 63 |
140 |
1 000 |
140 000 |
|
|
Итого рыночная аренда |
– |
– |
– |
1 355 000 |
|
|
Сверхплановая аренда |
– |
– |
– |
13 400 |
|
|
Скидки и льготы |
– |
– |
– |
10 000 |
|
|
Итого потенциальный валовой доход |
6 591 300 |
||||
|
Среднегодовые потери от неплатежей арендной платы, руб. |
328 600 |
||||
|
Среднегодовые потери арендной платы от незанятости, руб. |
76 600 |
||||
Продолжение табл. 7.2
|
Потери от неплатежей арендной платы и незанятости, руб. |
405 200 |
|
Прочие доходы, руб. |
|
|
Центр ксерокопирования |
68 000 |
|
Прокат офисной и бытовой техники |
56 500 |
|
Прокат мебели |
24 000 |
|
Обслуживание и ремонт офисной и бытовой техники |
119 000 |
|
Места для лоточной торговли |
20 100 |
|
Места для хранения имущества |
100 |
|
Прокат автомобилей |
28 500 |
|
Заказ авиа- и железнодорожных билетов |
56 400 |
|
Мелкий ремонт автомобилей |
39 000 |
|
Доходы от автостоянок |
14 500 |
|
Итого прочие доходы |
426 100 |
|
Итого действительный валовой доход |
6 612 200 |
|
Операционные расходы, руб. |
|
|
Постоянные расходы: |
|
|
налоги на недвижимость |
22 400 |
|
страхование недвижимости |
13 400 |
|
Итого постоянные расходы |
35 800 |
|
Переменные расходы: |
|
|
на управление |
33 200 |
|
на заключение договоров аренды |
77 400 |
|
на заработную плату |
327 500 |
|
расходы на вывоз мусора |
58 800 |
|
коммунальные платежи |
|
|
расходы на электроснабжение |
47 400 |
|
расходы на освещение |
22 300 |
|
расходы на водоснабжение |
600 |
|
расходы на газоснабжение |
58 700 |
|
расходы на вентиляцию |
12 200 |
|
расходы на кондиционирование |
11 300 |
|
Итого коммунальные платежи |
152 500 |
|
Расходы на эксплуатацию и ремонт |
15 700 |
|
Расходы на содержание территории и автостоянки |
43 800 |
|
Расходы на обеспечение безопасности |
70 800 |
|
Прочие переменные расходы (дезинфекция) |
3 800 |
|
Итого переменные расходы |
783 500 |
|
Резерв на замещение: |
|
|
полы из рулонных материалов |
600 |
|
полы из синтетических плиток |
400 |
|
кровли рулонные |
800 |
|
окраска по штукатурке кремнийорганическими красками |
200 |
|
оклейка обоями |
1 100 |
|
окраска масляная |
200 |
|
улучшенная отделка стен |
3 400 |
|
Итого резерв на замещение |
6 700 |
|
Итого операционные расходы |
1 287 100 |
|
Чистый операционный доход, руб. |
5 325 100 |
|
Чистый операционный доход, долл. (1 долл. = 28 руб.) |
190 182 |
|
Коэффициент операционных расходов, % |
19 |
|
Коэффициент чистого операционного дохода, % |
81 |
|
Сумма по обслуживанию долга, руб. |
2 325 100 |
|
Денежный поток до платы налогов, руб. |
3 000 000 |