- •1 Введение в оценку недвижимости
- •1.1 Объекты оценки и субъекты оценочной деятельности
- •1.2 Объекты недвижимости
- •1.3 Рынок оценочных услуг
- •1.4 Законодательство по оценочной деятельности
- •1.5 Стандарты оценки
- •Дата проведения осмотра и оценки объекта недвижимости
- •Экспертиза отчёта об оценке недвижимости
- •Право осуществления оценочной деятельности
- •Процесс оценки недвижимости и требования к её проведению
- •1.6 Цели оценки недвижимости
- •1.7 Информационная база оценки
- •1.8 Отчёт об оценке
- •1.9 Сертификат качества оценки и основные предпосылки, допущения и ограничения
- •2 Анализ исходных данных для оценки недвижимости
- •2.1 Анализ социально-экономической ситуации в регионе
- •2.2 Анализ местоположения объекта недвижимости
- •2.3 Анализ рынка недвижимости
- •Принципы исследования рынка недвижимости
- •Структура рынка недвижимости
- •3 Анализ характеристик объектов недвижимости
- •3.1 Формы и задачи обследования объектов недвижимости
- •3.2 Подготовительные работы
- •3.3 Техническое обследование объектов недвижимости при оценке их стоимости
- •3.4 Обработка, анализ и оформление результатов освидетельствования
- •3.5 Специальные виды экспертизы по объекту недвижимости
- •4 Принципы оценки недвижимости
- •4.1 Позиция, отражающая точку зрения пользователя
- •4.2 Позиция, отражающая взаимоотношения компонентов собственности
- •4.3 Позиция, отражающая точку зрения рынка
- •4.4 Позиция, отражающая наилучшее и наиболее эффективное использование собственности
- •5 Оценка затратным подходом
- •5.1 Общие положения затратного подхода
- •5.2 Расчёт стоимости строительства недвижимости
- •5.3 Методы определения стоимости нового строительства при оценке недвижимости
- •5.4 Расчёт накопленного износа зданий и сооружений
- •Метод экономического возраста
- •5.5 Основы переоценки имущества предприятия
- •6 Оценка недвижимости сравнительным подходом
- •6.1 Общие положения сравнительного подхода
- •6.2 Методические приемы корректировок
- •6.3 Определение рыночной стоимости на основе показателей дохода и цены продажи
- •6.4 Определение рыночной стоимости офисного здания методическим приемом относительного сравнительного анализа
- •7 Оценка недвижимости доходным подходом
- •7.1 Общие положения доходного подхода
- •Нормы дохода
- •7.2 Прогнозирование (расчёт) будущих доходов
- •1 Плюс – доходы, минус – расходы.
- •7.3 Практика составления реконструированного отчёта о доходах
- •7.4 Метод прямой капитализации
- •7.5 Метод дисконтированных денежных потоков
- •8 Оценка рыночной стоимости земельного участка
- •8.1 Общие положения
- •8.2 Методы оценки земельного участка
- •Глоссарий (стандартизированные термины с определениями)
6.4 Определение рыночной стоимости офисного здания методическим приемом относительного сравнительного анализа
Требуется определить рыночную стоимость офисного здания с характеристиками, представленными ниже с учетом существующих договоров аренды:
Возраст, лет |
5 |
Общая площадь, м2 |
3 500 |
Арендная площадь, м2 |
3 000 (86 % от 3500 м2) |
Коэффициент использования, % |
90 |
Площадь на одного арендатора, м2 |
230…600 |
Состояние конструктивных элементов |
Среднее |
Рыночное отношение арендной площади к общей, % |
93 |
Пейзаж участка |
Средний |
Автостоянка |
Адекватна зданию |
Местоположение здания |
Среднее (внутренний участок, доступный с главных магистралей) |
Контрактная арендная плата за 1 м2 общей площади, руб. |
120…130 |
Средняя контрактная арендная плата, руб. за 1 м2 |
126 |
Тип аренды |
Все расходы, за исключением телефона, несет владелец |
Срок договоров аренды, лет |
3…4 (с возможностью продления на 3 года) |
Срок заключения договоров, лет |
Не более 1,5 |
Условия аренды |
Рыночные |
Репутация арендаторов |
Хорошая |
В качестве объектов сравнения выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, которые недавно были проданы на местном рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение, продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Характеристики объектов сравнения представлены в табл. 6.5.
Таблица 6.5
Первичные данные по объектам сравнения (вариант Б)
Показатели |
Объект № 1 |
Объект № 2 |
Объект № 3 |
Объект № 4 |
Объект № 5 |
Цена продажи, руб. |
290 000 |
210 000 |
240 000 |
210 000 |
250 000 |
Время продажи, мес. |
4 |
3 |
10 |
2 |
6 |
Цена продажи 1 м2арендной площади, руб. |
77,12 |
67,74 |
76,00 |
80,77 |
73,1 |
Возраст, лет |
6 |
4 |
5 |
6 |
4 |
Общая площадь, м2 |
4 000 м2 |
3 330 м2 |
3 430 м2 |
2930 м2 |
3840 м2 |
Арендная площадь, м2 |
3 760 (94 % от 4 000 м2) |
3 100 (93 % от 3 330 м2) |
3 150 (92 % от 3 430 м2) |
2 600 (89 % от 2 930 м2) |
3 420 (89 % от 3 840 м2) |
Коэффициент использования, % |
87 |
85 |
90 |
95 |
90 |
Состояние конструктивных элементов |
Среднее |
Среднее |
Среднее |
Среднее |
Среднее |
Рыночное отношение арендной площади к общей, % |
93 |
93 |
93 |
93 |
93 |
Пейзаж участка |
Средний |
Средний |
Средний |
Средний |
Средний |
Автостоянка |
Адекватна зданию |
Адекватна зданию |
Адекватна зданию |
Отношение площади парковки к арендной площади меньше, чем у объекта оценки |
Адекватна зданию |
Местоположение здания |
На пересечении главной и второстепенной магистралей (лучшее) |
На внутреннем проезде доступ с большой второстепенной дороги (хуже) |
На внутреннем проезде доступ с большой главной дороги |
На пересечении двух главных магистралей (лучшее) |
На внутреннем проезде доступ со стороны большой второстепенной дороги (хуже) |
Средняя контрактная арендная плата, руб./м2 |
127 |
117 |
125 |
129 |
124 |
Тип аренды |
Все расходы, за исключением телефона, несет владелец |
Все расходы, за исключением телефона, несет владелец |
Все расходы, за исключением телефона, несет владелец |
Все расходы, за исключением телефона, несет владелец |
Все расходы, за исключением телефона, несет владелец |
Условия аренды |
|
|
Имеют место повышенные расходы, не компенсируемые арендной платой1 |
|
|
1Вследствие того, что два арендатора, занимающие 13 % общей площади, потребляют повышенное количество электроэнергии.
Известно, что все объекты сравнения проданы при рыночном финансировании, в одно и то же время, при рыночных условиях продажи и все продажи передают право владения на основе аренды. Следовательно, корректировок по данным элементам не требуется.
При проведении относительного сравнительного анализа применяется та же логика, что и в анализе парного набора данных. Различие состоит в интерпретации исходных рыночных данных. В качестве единицы сравнения примем цену продажи 1 м2 арендной площади.
Рассмотрим объект сравнения № 1 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене продажи (77,12 руб./м2):
Элементы сравнения |
Требуемая корректировка |
|
Местоположение лучше |
Вниз |
|
По количеству арендной площади здание является более производительным |
Вниз |
|
Коэффициент использования ниже |
Вверх |
|
Общая корректировка |
Вниз |
Корректировки на месторасположение и на производительность значительно перекрывают небольшую корректировку на коэффициент использования, и единица стоимости объекта оценки должна быть меньше чем 77,12 руб./м2.
Рассмотрим объект сравнения № 2 и определим корректировки, которые надо применить к его цене продажи (67,74 руб./м2):
Элементы сравнения |
Требуемая корректировка |
|
Средняя арендная плата ниже рыночной |
Вверх |
|
Местоположение хуже |
Вверх |
|
По количеству арендной площади здание является более производительным |
Вниз |
|
Коэффициент использования ниже рыночного |
Вверх |
|
Общая корректировка |
Вверх |
Следовательно стоимость единицы сравнения объекта оценки должна быть больше чем 67,74 руб./м2.
Рассмотрим объект сравнения № 3 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене продажи (76,00 руб./м2):
Элементы сравнения |
Требуемая корректировка |
|
Местоположение такое же |
Не требуется |
|
По количеству арендной площади здание является более производительным |
Вниз |
|
Затраты на эксплуатацию выше рыночного уровня |
Вверх |
|
Общая корректировка |
Вниз |
Так как более высокая производительность здания дает больший вклад, чем незначительно повышенные расходы, общая корректировка получается отрицательной и цена 1 м2 объекта оценки должна быть меньше 76,00 руб./м2.
Рассмотрим объект сравнения № 4 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене продажи (80,77 руб./м2):
Элементы сравнения |
Требуемая корректировка |
|
Местоположение лучше |
Вниз |
|
Автостоянка неадекватна зданию |
Вверх |
|
Коэффициент использования выше рыночного |
Вниз |
|
Общая корректировка |
Вниз |
Положительная корректировка на автостоянку незначительна по сравнению с отрицательными корректировками, поэтому общая корректировка отрицательна и цена объекта оценки должна быть меньше 80,77 руб./м2.
Рассмотрим объект сравнения № 5 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене продажи (73,10 руб./м2):
Элементы сравнения |
Требуемая корректировка |
|
Местоположение хуже |
Вверх |
|
Общая корректировка |
Вверх |
Для определения рыночной стоимости объекта оценки данные относительного сравнительного анализа распределяются в соответствии с величинами корректировок продажных цен объектов сравнения (табл. 6.6).
Из распределения, приведенного в табл. 6.6, следует, что рыночная стоимость объекта оценки находится в диапазоне от 73,10 до 76,00 руб. за 1 м2 арендной площади. Так как для объекта № 5 было выполнено меньшее число корректировок, то ему можно придать больший вес.
Таблица 6.6
Расчёт рыночной стоимости объекта оценки относительным сравнительным анализом
Объект |
Корректировка |
Цена продажи, руб./м2 |
4 |
Вниз |
80,77 |
1 |
Вниз |
77,12 |
3 |
Вниз |
76,00 |
Объект оценки |
|
? |
5 |
Вверх |
73,10 |
2 |
Вверх |
67,74 |
Следовательно, рыночную стоимость 1 м2 арендной площади можно принять равной 74,00 руб., а стоимость объекта оценки 222 000 руб.
Относительный сравнительный анализ применяется в случае, если имеющаяся информация недостаточна, чтобы выполнить процентные или денежные корректировки. Недостаток информации должен компенсироваться более глубокими разъяснениями полученного результата, чем в анализе парного набора данных.