8.2 Методы оценки земельного участка

    Выбор метода оценки земельного участка

    Методы оценки рыночной стоимости земельного участка основаны на трех подходах к оценке стоимости.

    Методы оценки земельного участка основываются либо на одном из подходов, либо сочетают в себе несколько подходов:

• метод сравнения продаж (сравнительный подход);

• метод распределения (соотнесения) и метод выделения (сравнительный и затратный подходы);

• метод разбивки на участки или предполагаемого использования (затратный, сравнительный и доходный подходы);

• метод остатка, или техника (прием) остатка для земельного участка (затратный, сравнительный и доходный подходы);

• метод капитализации земельной ренты, или арендной платы (сравнительный и доходный подходы).

    Основными требованиями при оценке рыночной стоимости земельного участка перечисленными методами являются:

• соответствие наиболее эффективного использования аналогов их текущему использованию и наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

• наличие необходимого перечня сведений по земельному участку – оцениваемое право; текущее использование; текущий собственник и условие возникновения права; сервитуты; разрешенные виды функционального использования; площадь, форма и топография; характеристика почвы и подпочвенного слоя; имеющиеся улучшения; озеленение и водоемы; наличие коммуникационного обеспечения или возможности подключения; транспортная доступность и подъездные пути; затопляемость и наличие подземных вод; экологические факторы; ставка земельного налога.

    Необходимо также учесть, что объектами купли-продажи могут быть только те земельные участки, которые имеют кадастровый номер и кадастровую оценку.

    Выбор метода оценки земельного участка определяется надежностью принимаемых в расчёт величин – цен продажи, или арендных ставок, или ставок земельного налога. При преобладании рынка продаж более предпочтительным является метод соотнесения, если преобладает рынок аренды, то метод остатка.

    При оценке права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (обычно относящимся к застроенному) используются метод остатка и метод соотнесения.

    При оценке права аренды на земельный участок используются метод остатка, метод соотнесения и метод дисконтирования денежного потока в текущую стоимость, который представляет собой разность между чистой рыночной арендной ставкой за земельный участок и конкретными арендными платежами собственнику земельного участка. При федеральной и муниципальной собственности на земельный участок в качестве арендных платежей может быть использована ставка земельного налога.

    Метод сравнения продаж

    При наличии необходимой информации сравнительный подход является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки как фактически свободной, так и как будто свободной земли. После выбора единицы сравнения цены продаж сравниваемых участков земли корректируются по элементам сравнения. Общепринятыми элементами сравнения для земли являются:

• права собственности;

• условия финансирования;

• условия продажи;

• условия рынка (время);

• месторасположение;

• физические характеристики;

• доступные коммунальные услуги;

• условия зонирования;

• наилучшее и наиболее эффективное использование.

    При оценке земельного участка можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них. Полученные результаты стоимости земельного участка определяют диапазон его стоимости.

    Пример 8.1. Требуется определить рыночную стоимость свободного участка земли площадью 0,04 га. В качестве сравнимых объектов выбрано пять участков земли, проданных на местном рынке и имеющих характеристики, представленные в табл. 8.1.

Таблица 8.1

Исходные данные по объектам сравнения (земельным участкам)

Участок	Цена продажи, руб.	Время продажи, мес.	Площадь, га	Геология	Топография
1	2 300	4	0,04	То же1	То же
2	2 440	6	0,045	2 % хуже	5 % хуже
3	2 920	1	0,05	То же	То же
4	2 360	2	0,035	5 % лучше	5 % лучше
5	3 860	12	0,07	То же	10 % лучше

    ¹ Как у объекта оценки.

    По остальным элементам сравнения участки земли не имеют существенных различий. С учетом ежегодного роста цен на земельные участки в размере 12 % рассчитываются корректировки (табл. 8.2).

Таблица 8.2

Корректировка цен продажи объектов сравнения (земельных участков)

Показатели	Объект оценки	Объекты сравнения
		1	2	3	4	5
Цена, руб.	?	2 300	2 440	2 920	2 360	3 860
Площадь, га	0,04	0,04	0,045	0,05	0,035	0,07
Цена за 0,01 га, руб.	?	575	542	584	674	551
Условия рынка, %		+4	+6	+1	+2	+12
Корректировка на условия рынка, руб.		+23	+32	+6	+13	+66
Скорректированная цена, руб.		598	574	590	687	617
Корректировка на геологические условия, %			+ 2		–5
Корректировка на топографию, %			+ 5		–5	–10
Итого скорректированная цена, руб.		598	614	590	618	556

    На основании выполненных корректировок можно сделать вывод, что цена за 0,01 га находится в диапазоне от 556 до 618 руб. При выборе окончательной стоимости больший вес придается участку 1, так как по нему была проведена минимальная корректировка и он по площади равен оцениваемому участку. Таким образом, цену за 0,01 га можно принять округленно равной 600 руб., а стоимость всего участка 2 400 руб.

 Метод распределения

    Метод распределения (allocation) основан на принципе баланса или вклада, заключающегося в том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земельного участка и стоимостью улучшений (построек). Наиболее достоверно такое соотношение для новых улучшений, которые близко отражают наилучшее использование земли. С увеличением возраста построек отношение стоимости земельного участка к общей стоимости собственности увеличивается.

    Метод не дает точного значения рыночной стоимости и может применяться для приближенной оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли. Однако для применения этого метода необходима достоверная статистика по пропорциональному соотношению земельных участков и улучшений для конкретного типа собственности на местном рынке.

    Пример 8.2. Требуется оценить участок земли, причем свободные участки на местном рынке давно не продавались. Недавние продажи домов показывают, что цена типового дома с земельным участком колеблется от 200 000 до 300 000 руб.

    Анализ рынка показывает, что в соседнем районе можно купить такой же по размерам участок земли за 90 000 руб., а затраты на строительство типового дома составляют 180 000 руб. Таким образом, общая стоимость составит 270 000 руб., из которых земля составляет одну треть.

    На основании проведенных расчётов, стоимость участка земли в данной местности может находиться в диапазоне от 60 000 до 100 000 руб. (1/3 от стоимости собственности). Это приближенная оценка, и она зависит от затрат на строительство дома.

    Метод выделения

    Метод выделения (extraction) является разновидностью метода распределения. Стоимость земельного участка выделяется из стоимости собственности вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод рекомендуется только для оценки недавно построенной загородной недвижимости, для которой вклад улучшений мал и достаточно легко определяется. Метод выделения является основой для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.

    Метод разбивки на участки

    Метод разбивки на участки (subdivision development) применяется в случаях, когда такая разбивка представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом цену продажи отдельного земельного участка можно определить методом сравнения продаж.

    Разбивка большого земельного массива на участки – широко распространенная практика, так как зачастую этим создаются условия для более интенсивного использования собственности. Внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наиболее эффективного использования земельных участков.

    Первым шагом метода разбивки является определение количества и размеров земельных участков исходя из физических, юридических возможностей и экономической целесообразности. Хотя обоснованная оценка количества земельных участков получается в соответствии с требованиями действующих нормативов, предпочтение может быть отдано рыночным данным по развитию аналогичного земельного массива, если таковые имеются.

    Следующий шаг – определение потенциальной выручки от продажи или сдачи в аренду подготовленных земельных участков. Основой для расчёта является стоимость одного земельного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия.

    Стоимость земельного массива определяется чистой выручкой от продаж, т.е. разностью между потенциальной выручкой от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство земельных участков.

    Издержки на улучшения обычно включают: расходы на разбивку, расчистку и планировку участков; расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа; налоги, платежи по страхованию, гонорары инженерам и менеджерам; расходы на маркетинг; прибыль и накладные расходы подрядчика; прибыль предпринимателя и т.д.

    Так как освоение территории обычно занимает некоторое время и выручка от продаж поступает не единовременно, настоящая стоимость земельного массива определяется дисконтированием потока чистой выручки от продаж с учетом периодичности поступлений и предполагаемой нормы отдачи проекта.

    Пример 8.3. Требуется оценить массив земли, который застройщик планирует разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 000 руб. При этом будут иметь место следующие издержки, руб.:

    Планировка, очистка, инженерные сети, проектирование 180 000

    Управление 10 000

    Накладные расходы и прибыль подрядчика 60 000

    Маркетинг 20 000

    Налоги и платежи по страхованию 10 000

    Прибыль предпринимателя 40 000

    Итого 320 000

    Сумма чистой выручки от продаж (из анализа сравнимых продаж) составит 30  25 000 – 320 000 = 430 000 руб.

    Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение четырех лет и норме отдачи 10 %:

    (430 000:4)  3,1699 = 340 760, где 3,1699 – коэффициент настоящей стоимости аннуитета.

    Техника (прием) остатка для земельного участка

    Данный метод применим при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:

• стоимость здания;

• чистый операционный доход всей собственности;

• коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

    Стоимость здания может быть определена для нового или проектируемого объекта, который представляет наилучшее и наиболее эффективное использование.

    Применение техники остатка для земли осуществляется в такой последовательности:

    1. Определяются улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование.

    2. На основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов определяется чистый операционный доход всей собственности.

    3. Определяется часть чистого операционного дохода, относящаяся к зданию.

    4. Определяется стоимость земельного участка путем капитализации части дохода, относящейся к земельному участку.

    Техника (прием) остатка детально описана при рассмотрении метода прямой капитализации.

    Метод капитализации земельной арендной платы

    Аренда земельного участка – временная возмездная передача собственником земельного участка права пользования или владения и пользования им другому лицу согласно договору, заключенному между ними как арендодателем и арендатором.

    Арендная плата за земельный участок – денежное возмещение права пользования или владения и пользования земельным участком его собственнику от лица, которому это право временно передано согласно заключенному между ними договору аренды.

    Как регулярный поток дохода арендная плата за земельный участок может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый на основании анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают путем сравнения продаж арендованных земельных участков и величин арендной платы.

 Методы оценки земельных участков, установленные федеральным и региональным законодательством

    Категории земельных участков. В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ, земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

    1) земли сельскохозяйственного назначения;

    2) земли населенных пунктов;

    3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

    4) земли особо охраняемых территорий;

    5) земли лесного фонда;

    6) земли водного фонда;

    7) земли запаса.

    При оценке земельных участков с целью их выкупа приватизированным предприятием (под производственным комплексом) используется выкупная цена в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Выкупная цена (по существу, нормативная стоимость) устанавливается в размере 5 – 30 ставок налога на землю для территорий (в административных границах) с населением более 3 млн чел., 5 – 17 ставок – от 500 тыс. до 3 млн. чел. и 3 – 10 ставок – до 500 тыс. чел.

    Нормативная (выкупная) цена на земельный участок, на котором расположено предприятие, определяется по формуле

Ц _з.у = S  N  K₁  K₂ ,

где S – площадь земельного участка;

    N – ставка налога на землю для конкретного участка земли, утверждаемая региональным законодательством;

    K₁ – бюджетный коэффициент, ежегодно определяемый Правительством РФ при формировании бюджета;

    K₂ – «субъектный» повышающий коэффициент, зависящий от численности населения.

    Использование нормативной (выкупной) цены земельного участка является по существу процессом «доприватизации» предприятия и поэтому не имеет никакого экономического обоснования. Теоретически ставка налога на землю и арендная плата на земельный участок являются функцией стоимости земельного участка, а не факторами её формирования.

    Правительство г. Москвы утвердило методику расчёта величины платы за право аренды земельного участка в г. Москве, которая ближе к расчёту рыночной стоимости по сравнению с нормативной (выкупной) ценой. Расчёт осуществляется по формуле

С = С_уч  С_ср.п  К_ср.а  К_оп  К_ц  К_у – С_о,

где С – размер платы за право аренды;

    С_уч – площадь земельного участка, га;

    С_ср.п – средний размер платы за право аренды земельного участка в конкретной территориально-экономической зоне на 49 лет (от 11 до 270 млн руб. за гектар на 2004 г.), тыс. руб./га;

    К_ср.а – безразмерный коэффициент корректировки размера платы за право краткосрочной или долгосрочной аренды земельного участка на срок менее 49 лет (от 0,054 – при аренде до 6 мес.);

    К_оп – безразмерный коэффициент корректировки размера платы, учитывающий общую плотность застройки (отношение суммы общей площади наземной части и общей площади подземной части с коэффициентом 0,5 зданий, сооружений на земельном участке к площади земельного участка);

    К_ц – безразмерный коэффициент корректировки размера платы в зависимости от целевого назначения здания, сооружения на земельном участке (от 0,7 до 3,5);

    К_у – безразмерный коэффициент корректировки размера платы в зависимости от удаленности земельного участка от магистрали общегородского значения, станций метро или железнодорожной станции;

    С_о – стоимость обременений на земельном участке.

    После расчёта величины платы за право аренды земельного участка по методике Москвы определяется коэффициент перехода от этой величины к рыночной стоимости. Этот коэффициент устанавливается на основе анализа проданных (или выставленных на продажу) земельных участков путем сопоставления цены их продажи (предложения) и рассчитанной величины платы за право аренды земельного участка.

   Библиографический список

    Каминский А.В, Страхов Ю.И, Трейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости. М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.

    Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: МКС, 2003.

    Основы оценки стоимости недвижимости / А.М. Белокрыс, В.С. Болдырев, Т.Л. Олейник и др. Учеб. и практ. пособие. 3-е изд., исправ. и доп. М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2008. – 263с.

    Оценка недвижимости / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2005.

    Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1998.