- •1 Введение в оценку недвижимости
- •1.1 Объекты оценки и субъекты оценочной деятельности
- •1.2 Объекты недвижимости
- •1.3 Рынок оценочных услуг
- •1.4 Законодательство по оценочной деятельности
- •1.5 Стандарты оценки
- •Дата проведения осмотра и оценки объекта недвижимости
- •Экспертиза отчёта об оценке недвижимости
- •Право осуществления оценочной деятельности
- •Процесс оценки недвижимости и требования к её проведению
- •1.6 Цели оценки недвижимости
- •1.7 Информационная база оценки
- •1.8 Отчёт об оценке
- •1.9 Сертификат качества оценки и основные предпосылки, допущения и ограничения
- •2 Анализ исходных данных для оценки недвижимости
- •2.1 Анализ социально-экономической ситуации в регионе
- •2.2 Анализ местоположения объекта недвижимости
- •2.3 Анализ рынка недвижимости
- •Принципы исследования рынка недвижимости
- •Структура рынка недвижимости
- •3 Анализ характеристик объектов недвижимости
- •3.1 Формы и задачи обследования объектов недвижимости
- •3.2 Подготовительные работы
- •3.3 Техническое обследование объектов недвижимости при оценке их стоимости
- •3.4 Обработка, анализ и оформление результатов освидетельствования
- •3.5 Специальные виды экспертизы по объекту недвижимости
- •4 Принципы оценки недвижимости
- •4.1 Позиция, отражающая точку зрения пользователя
- •4.2 Позиция, отражающая взаимоотношения компонентов собственности
- •4.3 Позиция, отражающая точку зрения рынка
- •4.4 Позиция, отражающая наилучшее и наиболее эффективное использование собственности
- •5 Оценка затратным подходом
- •5.1 Общие положения затратного подхода
- •5.2 Расчёт стоимости строительства недвижимости
- •5.3 Методы определения стоимости нового строительства при оценке недвижимости
- •5.4 Расчёт накопленного износа зданий и сооружений
- •Метод экономического возраста
- •5.5 Основы переоценки имущества предприятия
- •6 Оценка недвижимости сравнительным подходом
- •6.1 Общие положения сравнительного подхода
- •6.2 Методические приемы корректировок
- •6.3 Определение рыночной стоимости на основе показателей дохода и цены продажи
- •6.4 Определение рыночной стоимости офисного здания методическим приемом относительного сравнительного анализа
- •7 Оценка недвижимости доходным подходом
- •7.1 Общие положения доходного подхода
- •Нормы дохода
- •7.2 Прогнозирование (расчёт) будущих доходов
- •1 Плюс – доходы, минус – расходы.
- •7.3 Практика составления реконструированного отчёта о доходах
- •7.4 Метод прямой капитализации
- •7.5 Метод дисконтированных денежных потоков
- •8 Оценка рыночной стоимости земельного участка
- •8.1 Общие положения
- •8.2 Методы оценки земельного участка
- •Глоссарий (стандартизированные термины с определениями)
8 Оценка рыночной стоимости земельного участка
8.1 Общие положения
Рыночная стоимость участка земли всегда должна рассматриваться с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного использования. Доход, приносимый всей собственностью, в первую очередь определяется месторасположением земельного участка, поэтому при оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения – это вклад в стоимость. Стоимость земли может быть равна или даже быть больше, чем стоимость всей собственности.
При рассмотрении вариантов использования земли главной задачей является нахождение такой стратегии улучшений, которая обеспечит наибольшую остаточную стоимость земли.
Земельным участком называется оборудованная и готовая к использованию в различных целях часть земельной территории. Улучшения, проводимые для создания участка, подразделяются на:
-
внешние – устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;
-
внутренние – планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.
При покупке свободного участка либо участка с улучшениями типичный покупатель интересуется, каким потенциалом повышения стоимости обладает данный объект, и рассматривает следующие факторы:
Местоположение, которое считается основным параметром, определяющим стоимость земельного участка. Перспективность местоположения зависит от транспортной доступности участка, преобладающего типа застройки в данном месте и предполагаемого характера использования участка.
Состояние рыночного спроса, получаемое в результате анализа местного рынка, позволяет выявить наиболее целесообразные варианты использования участка. Необходимо определить целевой сегмент рынка, на котором следует развивать деятельность, т.е. выделить конкретных потребителей конкретных типов недвижимости. На основе анализа должны быть обоснованы мероприятия по вхождению на данный сегмент рынка. Для определения масштаба и времени реализации проекта по результатам анализа спроса и предложения следует рассчитать коэффициент емкости рынка – отношение числа проданных участков за определенный период к общему числу предлагаемых участков.
Юридические нормативы, действующие на данном рынке, с точки зрения перспективности, носят в основном ограничительный характер. Несоответствие предполагаемых улучшений законодательным или другим нормам может привести к значительным убыткам, штрафам и другому ущербу.
Физические характеристики земельного участка определяют физическую возможность выполнения улучшений. К физическим характеристикам относят топографию, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики, существующее зонирование, экологические параметры и др.
Финансовая обоснованность проекта позволяет спрогнозировать экономическую целесообразность осуществления конкретного проекта с учетом величины и времени поступления денежных средств и осуществляемых расходов.