1.4 Законодательство по оценочной деятельности

    Оценочная деятельность, включающая оценку недвижимости, осуществляется в соответствии со следующими документами:

    Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

    Федеральным законом от 27 июля 2006 г. № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

    Федеральным стандартом оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256;

    Федеральным стандартом оценки № 2 «Цели оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255;

    Федеральным стандартом оценки № 3 «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254;

    стандартами Российского общества оценщиков (РОО) и других саморегулируемых организаций оценщиков;

    международными стандартами оценки – МСО 2005 (7-е издание) Международного комитета по стандартам оценки¹.

1.5 Стандарты оценки

    Международные стандарты оценки (МСО) – более широкие и универсальные и в то же время конкретные в тех вопросах, по которым удалось прийти к согласию. Национальные стандарты применяются в тех случаях, когда национальное законодательство предусматривает или приводит к отступлению от МСО и служат как «дополнительные стандарты».

    Стандарты оценки являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, требований к проведению оценки и оформления отчёта.

    Выбор стандарта стоимости определяется назначением (задачей) оценки и юридическим описанием объекта оценки.

    При проведении оценки объекта оценки на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда или решения уполномоченного органа по контролю осуществления оценочной деятельности в Российской Федерации (Росимущество) оценщик обязан использовать вид стоимости объекта оценки, указанный в соответствующем определении или решении.

    При составлении отчёта об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчёта об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

    Рыночная стоимость объекта недвижимости

    Рыночная стоимость. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

    Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

    Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

    Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объёмом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

    Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

    Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

• при изъятии имущества для государственных нужд;

• при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

• при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

• при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

• при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

• при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

    Типичный продавец – действующий компетентно, расчётливо и без принуждения собственник объекта недвижимости, имеющий намерение передать полное или частичное (аренда) право собственности на него другому лицу за плату, близкую к ценам (арендной плате) актуальных сделок на рынке аналогичных объектов.

    Типичный покупатель – действующий компетентно, расчётливо и без принуждения инвестор (арендатор), имеющий намерение приобрести полное (или частичное) право собственности на объект недвижимости за плату, близкую к ценам (арендной плате) актуальных сделок аналогичных объектов.

    Виды стоимости объекта недвижимости, отличные от рыночной стоимости

    Инвестиционная стоимость. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости (в отличие от определения рыночной стоимости) учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

    Ликвидационная стоимость. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки устанавливается расчётная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

    При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

    Кадастровая стоимость. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

    Подходы к оценке: затратный, сравнительный, доходный

    Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

    В соответствии с Федеральными стандартами оценки № 1, № 2, № 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 254-256, субъектами оценочной деятельности при оценке имущества используются три подхода.

    Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

    Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами–аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

    Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

    В зависимости от конкретной ситуации три подхода определения стоимости объекта оценки могут дать результаты, существенно отличающиеся друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости объекта оценки зависит от цели оценки и обоснованности весовых коэффициентов каждого из подходов.

   Методы оценки

    Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.