6.2 Методические приемы корректировок

    Количественные методические приемы корректировок

    К количественным методикам относят:

• анализ парного набора данных (paired data set analysis);

• статистический анализ (statistical analysis);

• графический анализ (graphic analysis);

• анализ тенденций (trend analysis);

• анализ издержек (cost-related analysis);

• анализ вторичных данных (secondary data analysis).

    Анализ парного набора данных заключается в сравнении двух и более рыночных продаж с целью получения величины корректировки для одного элемента сравнения. Абсолютная точность достигается в случае совпадения у объектов всех элементов, кроме одного. На практике такие случаи крайне редки. В основном это сегмент некоммерческой недвижимости (квартиры, садовые участки и др.). Обычно приходится анализировать большое количество данных, чтобы выделить основные элементы, существенно влияющие на цену продажи.

    Анализ парного набора данных (сравнительный анализ) имеет наибольшее применение в практике оценки вместе с относительным сравнительным анализом, особенно на активном, информативном и конкурентном рынке.

    Проведение сравнительного анализа включает выполнение четырех последовательных этапов:

    1) определение элементов сравнения, влияющих на стоимость оцениваемого объекта;

    2) измерение корректировки для каждого элемента сравнения с использованием количественного или качественного приема;

    3) проведение окончательной коррекции цены продажи для каждого объекта сравнения по всем элементам;

    4) анализ скорректированных цен продажи с целью получения единого показателя стоимости.

    Статистический анализ использует математический аппарат статистики и регрессионного анализа для обработки массивов данных о характеристиках недвижимости и их ценах продаж. Трудность состоит в определении количества факторов, существенно влияющих на цену и выделение их весовых значений.

    Графический анализ производится по результатам статистического анализа в графическом виде и показывает распределение рынка в элементах сравнения. Кривые распределения, построенные для элементов сравнения с помощью выведенных формул, позволяют определить величины корректировок.

    Анализ тенденций осуществляется при наличии большого количества данных рынка о продажах собственности с несовпадающими параметрами, что позволяет определить факторы, влияющие на цену продажи, и элементы, чувствительные к рынку. Выявив элементы, подбирают подходящие приемы для их корректировки.

    Анализ издержек состоит в определении и обосновании амортизированной стоимости здания с проверкой по рыночным данным.

    Анализ вторичных данных позволяет определить величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения. Такие данные обычно содержатся в отчётах и публикациях федеральных и региональных служб, специализированных исследовательских фирм и т.д.

    Качественные методические приемы корректировок

    К качественным методикам относят:

• относительный сравнительный анализ (relative comparison analysis);

• распределительный анализ (ranking analysis);

• индивидуальные опросы (personal interviews).

    Относительный сравнительный анализ осуществляется на основе изучения данных рынка. Анализируются сравнимые продажи для того, чтобы определить, является ли влияние на стоимость недвижимости сравниваемых элементов превышающим, равным или недостающим по отношению к объекту оценки. Прием напоминает анализ парного набора данных, за исключением того, что корректировки выражаются не в процентах или денежных суммах, а в качественных терминах – лучше, те же, хуже.

    Распределительный анализ является вариантом относительного сравнительного анализа. Сравнимые продажи распределяются в порядке монотонного изменения соответствия объекту оценки, а затем определяется место оцениваемого объекта в ряду сравнимых продаж.

    Индивидуальные опросы профессионалов и осведомленных лиц позволяют получить информацию, которая может быть полезна при проведении корректировок. Данная информация является вторичной и не может являться критерием при определении рыночной стоимости.

    При применении качественных методических приемов корректировок все объекты делят на две группы: имеющие бóльшие сравнительные характеристики и имеющие меньшие сравнительные характеристики, чем оцениваемый объект. Если все объекты сравнения относятся к одной группе, то определить возможный диапазон стоимости невозможно.

    При окончательном согласовании стоимости бóльший вес должны иметь объекты сравнимых продаж, наиболее близкие по своим характеристикам.

    Использование всего арсенала методических приемов корректировок позволяет оценить практически любой объект оценки, однако точность результата оценки зависит от достоверности исходной информации.