5.4 Расчёт накопленного износа зданий и сооружений

    Общие положения и определения

    Накопленный износ (accurued depreciation) –уменьшение стоимости замещения или воспроизводства улучшений, которое происходит в результате физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания или комбинации этих факторов.

    Физический износ (deterioration), или физическое разрушение, вызывается разрушением строительных конструкций и материалов под действием различных факторов (физическое и химическое выветривание, перегрузки, неправильная эксплуатация и т.д.).

    Функциональный износ (functional obsolescence), или функциональное устаревание, вызывается несоответствием характеристик зданий или сооружений современным рыночным стандартам и представлениям о характеристиках рассматриваемого типа недвижимости (несовременная компоновка, устаревание инженерного оборудования).

    Физический износ и функциональный износ обычно присущи самой собственности, и каждый из них подразделяется на устранимый и неустранимый.

    Внешний износ (external obsolescence) вызывается изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов: изменением ситуации на рынке, финансовых и законодательных условий и т.д.

    Экономическая жизнь (economic life) – период, в течение которого улучшения, вносимые в недвижимость, дают вклад в её стоимость. В любой момент времени экономическая жизнь недвижимости (собственности) не может превосходить её физическую жизнь. Обновление или реконструкция старой недвижимости (собственности) обычно удлиняют её экономическую жизнь.

    Остаточная экономическая жизнь – расчётный период, в течение которого обновление и реконструкция будут продолжать вносить вклад в стоимость собственности. Остаточная экономическая жизнь собственности определяется исходя из толкования поведения типичного покупателя конкурентной собственности.

    Действительный возраст (actual age) – исторический или хронологический возраст – это количество лет, которые прошли с момента завершения строительства сооружения.

    Эффективный возраст (effective age) – возраст, показываемый состоянием и полезностью объекта недвижимости. Эффективный возраст здания может быть меньше, чем его действительный возраст, при эксплуатации на уровне выше среднего или наличии отличного качества дизайна, или при недостатке подобных зданий на рынке. Если здание эксплуатировалось в щадящем режиме, его эффективный возраст может быть больше, чем действительный.

    Накопленный износ определяется для зданий и сооружений и не определяется для участка земли.

    Несущие конструкции – это фундаменты, стены, элементы каркаса (колонны, прогоны, фермы) и т.д.

    К ненесущим конструкциям относятся ненесущие стены, перегородки, элементы оконных и дверных блоков, витражи, кровельное покрытие и т.д.

    Для предварительного определения износа можно руководствоваться данными таблицы табл. 5.3.

Таблица 5.3

Ориентировочные данные по физическому износу здания¹

Физический износ, %	Состояние несменяемых конструкций зданий	Состояние внутренних конструктивных элементов
0…20	Повреждений и деформаций нет. Также отсутствуют следы устранения дефектов	Состояние внутренних конструктивных элементов
21…40	Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Местами имеются следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках	Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием
41…60	Имеется много следов ремонтов, трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износа кладки стен характеризуется трещинами между блоками	Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней
61…80	Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от времени	Большое число отклонений от горизонтали в полях, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями
81…100	Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен	Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена

    При выборе метода оценки накопленного износа придерживаются следующего условия: последовательность и логика расчёта износа должны отражать реакцию осторожного информированного покупателя на состояние сооружения.