5.3 Методы определения стоимости нового строительства при оценке недвижимости

    Метод укрупненных обобщенных показателей стоимости нового строительства (метод сравнительной единицы)

    Метод наиболее оперативный и обеспечивает точность расчётов 15…20 %. Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 стояночное место в гараже, 1 посадочное место в кафе, 1 м² жилой площади, 1 м³ строительного объёма и т.п.) оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения.

    Стоимость нового строительства в данном методе определяется из выражения

СС = С_1n N,

где СС – стоимость строительства;

    С_1n – стоимость единицы потребительских свойств;

    N – количество единиц потребительских свойств на объекте оценки.

    В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия с объектом оценки определяется искомая величина рыночной стоимости. В качестве типового сооружения необходимо использовать подобное недавно построенное, для которого известна контрактная цена, и сделать поправку на разницу во времени между датой подписания контракта и датой оценки.

    При отсутствии данных о контрактной цене показатель стоимости можно получить из информации о продаже подобных, недавно построенных объектов недвижимости (по запрашиваемой скорректированной цене), для которых должны выполняться следующие условия:

• улучшения (здания и сооружения) отражают наилучшее использование земельного участка;

• собственность достигла стабилизированной наполненности;

• предложение и спрос находятся в равновесии;

• стоимость земельного участка определена достаточно обоснованно.

    Разница между ценой продажи (скорректированной запрашиваемой ценой) и стоимостью земельного участка определяет стоимость сооружений.

    В большинстве случаев для расчётов используются показатели стоимости единицы потребительских свойств, взятые из специальных справочников и ценников. Стоимость единицы потребительских свойств типовых или базовых зданий приводится для сооружений определенных размеров и поэтому необходимо производить их корректировку на реальные габариты (объёмы, площади) объекта оценки. Если оцениваемое здание больше, чем базовое, стоимость единицы потребительских свойств обычно меньше, и наоборот.

    Базовое здание часто отличается от оцениваемого, даже если оно идентично по размерам, дизайну и качеству конструкций. Различные типы крыш, нерегулярный периметр и очертания здания могут существенно влиять на сравнимые единичные стоимости (табл. 5.1).

Таблица 5.1

Пример различия в величине периметра здания

Показатели	Здание А	Здание В
Размеры здания в плане, м	100100	50200
Площадь застройки, м2	10 000	10 000
Периметр стен, м	400	500
Отношение площадь/периметр	25:1	20:1
Стоимость стен, руб.:
Показатели	Здание А	Здание В
на погонный метр	50	50
общая стоимость	20 000	25 000
на 1 м2 здания	2,00	2,50

    При одинаковой площади застройки существенно различаются объёмы стен и соответственно стоимость единицы потребительских свойств (квадратного метра). Стоимость единицы потребительских свойств должна отражать любое изменение в уровне цен на дату оценки базового и оцениваемого здания. Для точных корректировок стоимости единицы потребительских свойств применяют разбивку на составляющие элементы с последующим уточнением каждой позиции.

    Метод укрупненных элементных показателей стоимости строительства

    Метод обеспечивает точность расчётов в пределах 10 %. Сущность метода заключается в расчёте стоимости строительства как суммы стоимости возведения основных элементов здания: фундаментов, стен, перекрытий, крыши, инженерного оборудования и т.д. Эта стоимость определяется по справочным данным об укрупненной сметной стоимости частей зданий или видов работ.

    Объёмы работ (конструктивных элементов) определяются по проектной документации или по данным обмера при техническом обследовании.

    Расчёт стоимости по этому методу может осуществляться суммированием по видам работ и суммированием по частям зданий. Определение стоимости суммированием по видам работ выполняется по формуле

где И – индекс удорожания стоимости строительства на весь комплекс работ по зданию;

    С_1i – укрупненный показатель стоимости на вид работ – определяется по сборникам «Укрупненные показатели базисной стоимости по видам работ» (УПБС ВР) или «Укрупненные сметные нормативы по видам работ» (УСН ВР);

    V_i – объём вида работ;

    n – число видов работ;

    КИ– косвенные издержки, не учитываемые нормативами прочих затрат;

    ПП – прибыль предпринимателя.

    Определение стоимости суммированием по частям здания выполняется по формуле

где С_1j – укрупненный показатель стоимости на конструкцию, часть здания, вид работ на все здание (например, стоимость возведения всего фундамента). Определяется по сборникам укрупненных сметных норм на здания и сооружения;

    m – количество частей здания.

    Выполнение сметного расчёта с использованием укрупненных элементных показателей стоимости требует от исполнителя профессиональных навыков в сметном деле.

   Методы единичных расценок

    Методы обеспечивают наибольшую точность расчёта (до 5 %). Сущность метода заключается в разработке полной сметы на строительство оцениваемого объекта недвижимости с применением единичных расценок или проведением анализа и перерасчёта оценщиком существующих смет на оцениваемое здание. Основой для расчёта являются подробные сводки объёмов строительно-монтажных работ.

    Ресурсный метод. Ресурсный метод определения стоимости строительства представляет собой калькулирование в текущих (базисных, прогнозируемых) ценах и тарифах элементов затрат (ресурсов), необходимых для реализации проекта. К ресурсам, потребляемым в процессе строительства, относятся: затраты труда рабочих основного производства и механизаторов; время эксплуатации строительных машин и механизмов; выраженный в натуральных измерителях расход материалов и энергетических ресурсов (материалы, изделия, конструкции, энергоносители на технологические нужды). Ресурсы определяются на основе сборников ГЭСН–2001 и других сметных нормативов, либо из проектных материалов, либо в результате обмерных работ. Затраты труда и длительность эксплуатации машин и механизмов также определяются по нормативным данным, а стоимость единицы объёма каждого ресурса принимается по данным рынка. В современных условиях этот метод приобретает приоритетное значение в строительном проектировании.

    Стоимость строительства при применении ресурсного метода определяется по формуле

СС = СС_смет + КИ + ПП,

где СС_смет – сметная стоимость строительства в традиционном представлении.

    При этом прямые затраты определяются следующим образом:

где С_1зп – сметная цена одного человеко-часа трудозатрат на строительство;

    Тр – трудозатраты, чел/ч;

    С_э.м.м i – стоимость машино-часа строительной машины;

    Т_э.м.м i – время эксплуатации строительной машины;

    n – число строительных машин, участвующих в строительстве;

    С_мат j – сметная цена единицы строительного материала;

    V_мат j – сметный объём строительного материала;

    m – число типов примененных строительных материалов.

    Даже при наличии программ по составлению смет, реализуемых на базе ПК, в практике оценки ресурсный метод применим ограниченно, так как он предполагает скрупулезное и трудоемкое определение объёмов строительно-монтажных работ и расходов строительных материалов.

    Базисно-индексный метод. Составление смет по единичным расценкам базисно-индексным методом остается приоритетным в новой системе сметного ценообразования, так как ресурсный метод ввиду своей трудоемкости получил большее распространение при составлении небольших смет с ограниченной номенклатурой ресурсов.

    Базисно-индексный метод предусматривает применение различных индексов (коэффициентов) пересчета сметной стоимости (как общей, так и отдельных элементов затрат) для пересчета из базисного в текущий или прогнозируемый уровень цен.

    Приведение к уровню текущих цен производится путем перемножения базисной стоимости по видам работ или технологическим элементам структуры затрат по строкам сводной сметы на действующий на дату расчёта индекс. При этом объектная смета преобразуется в структуру затрат по ценообразующим факторам на основе локальных смет, а стоимость строительства определяется из выражения

СС = И  СС_смет + КИ + ПП,

где СС_смет – сметная стоимость в базисном уровне цен;

    И – индекс цен к базисному уровню на весь комплекс работ по зданию;

    КИ – не учтенные в смете косвенные издержки;

    ПП – прибыль предпринимателя.

    Общий индекс на весь комплекс работ по зданию определяется из данных о стоимости строительно-монтажных работ, определенных с использованием индексов удорожания по элементам затрат:

С = С_мат  И_мат + С_зп  И_зп + С_э.м.м  И_э.м.м + НР + ПР,

где С_мат, С_зп, С_э.м.м – элементы сметной стоимости в базисном уровне;

    И_мат, И_зп, И_э.м.м – индексы цен по элементным затратам.

    Базисно-индексный метод при наличии готовых смет представляется наиболее приемлемым для оценки недвижимости. Однако он требует знания некоторых тонкостей сметного дела и при его использовании желательно привлечение соответствующих специалистов.

    Приведенные аналитические выражения не являются расчётными формулами прямого применения. Они служат только наглядной основой количественного и качественного анализа сущности каждого метода. На практике расчёты обычно выполняются в табличной форме.

  Определение стоимости строительства с учетом УПВС

    Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС) были разработаны специально для целей переоценки. В состав УПВС входят 37 отраслевых сборников, содержащих стоимостные показатели возведения единицы измерения (1 м² площади или 1 м³ строительного объёма) для различных типовых зданий и сооружений. Нормативы, включенные в УПВС, учитывают усредненные затраты в объёме всех глав сводного сметного расчёта стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.

    Сборники УПВС применимы в основном для оценки зданий и сооружений, построенных по типовым проектам до 80-х годов ХХ в., и содержат показатели стоимости в соответствующем базисном уровне цен. Определение стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке:

    1. Выбор объекта-аналога. По данным сборника УПВС подбирается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее по основным характеристикам на объект оценки. При этом к основным характеристикам относятся: назначение здания; общая форма (этажность, наличие подвала и др.); характеристика конструкций здания и элементов его инженерного оборудования; расчётный объём.

    2. Определение восстановительной стоимости объекта-аналога в базисном уровне цен (С^таб₆₉) непосредственно по таблице УПВС (1 м², 1 м³ и т.д.).

    3. Корректировка восстановительной стоимости на измеритель при отличии объекта-аналога от объекта оценки.

    Эта операция выполняется в соответствии с указаниями Общей части УПВС и технической части каждого сборника:

где k_i – поправочные коэффициенты на следующие факторы: месторасположение объекта оценки; отличия по типам основных несущих конструкций; расхождение технических характеристик прочих элементов здания.

    4. Определение суммы прямых и косвенных издержек в базисном уровне цен.

    Прямые (ПИ) и косвенные (КИ) издержки здесь отожествляются со стоимостью восстановления здания, поскольку содержание сборников УПВС не позволяет структурировать стоимость восстановления по элементам затрат:

(ПИ + КИ)₆₉ = С₆₉ V,

где V – расчётный объём здания (или общая площадь);

    С₆₉ – стоимость единицы объёма (или площади) в базисном уровне цен.

    5. Определение не учтенных УПВС косвенных издержек:

где КИ_i – косвенные издержки, принятые в соответствии с тем, что УПВС учитывают затраты практически в объёме всех глав сводного сметного расчёта.

    6. Пересчет прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен:

ПИ + КИ = (ПИ + КИ)₆₉  И_84/69 И_тек/84 (1 + Н_нал) + КИ,

где И_84/69 – индекс перехода от сметных цен 1969 г. к ценам 1984 г.;

    И_тек/84 – индекс удорожания к уровню цен 1984 г. на дату оценки на весь комплекс работ по зданию;

    Н_нал – ставки всех видов налогов, действующих на дату оценки.

    7. Расчёт прибыли предпринимателя производится по формуле

ПП = (ПИ + КИ) Н_пр ,

где Н_пр – коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя. Он принимается по результатам анализа рынка или рассчитывается.

    Расчёт Н_пр производится исходя из того, что прибыль предпринимателя является по существу премией за риск вложения инвестиций в проект строительства объекта недвижимости либо ставкой отдачи на капитал при альтернативных инвестициях (равных по уровню рисков и сроку проекта строительства).

    Для обоснования нормы (ставки) прибыли предпринимателя учитываются три компонента: безрисковая ставка дохода, коэффициент  и рыночная премия за риски с расчётом по формуле

Н_пр = Н_б +  (Н_р – Н_б),

где Н_б – «безрисковая» ставка. Принимается минимальная ставка для юридических лиц по рублевым депозитам (при расчёте в рублях) сроком на один год и более;

    Н_р – среднерыночная ставка дохода, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование капитала, инвестированного в строительство недвижимости. Принимается по рыночным данным соответствующего рынка недвижимости;

     – мера систематического риска, характеризующая амплитуду отклонения общего дохода от объекта оценки по сравнению с изменениями на рынке в целом. Коэффициент  рассчитывается с учетом рисков вложения инвестиций (табл. 5.2).

Таблица 5.2

Расчёт меры систематического риска ()

Факторы риска вложения инвестиций	Уровень фактора риска
	0	0,5	1,0	1,5	2,0
1. Риски, связанные с политическими решениями
2. Риски, связанные с региональными особенностями
3. Риски, связанные с влиянием окружающей среды
4. Риски, связанные с маркетингом
5. Риски, связанные с инвестициями в определенный тип недвижимости
6. Риски, связанные со временем реализации объекта недвижимости
7. Риски, связанные с недозагрузкой
8. Риски, связанные с управленческим учетом и финансированием
9. Сумма взвешенных рисков
10. Количество рисков
11. Средневзвешенное значение меры систематического риска	стр. 9 : стр. 10

    8. Определение полной стоимости нового строительства по формуле

СС = ПИ + КИ + ПП.